當代社會，人們對生活質量要求越來越高，隨之而來的是人們對居住條件也提出了更高的要求，在各種因素的影響之下，改善型住宅的需求份額逐年增長，開發商為了更好地匹配購房者的購房需求，推出繁多的改善型住宅。有人以為，換房就是從小戶型換到大戶型，從兩室小三房換到四室，但業內專家表示，真正的改善房，並不僅僅只是房子變大而已，更需要關注的是居住質量和生活品質。
改善房最好“一步到位”
李先生的想法很簡單，他在海淀有一套商品房，按照現在的二手房價格，大約能賣到800萬元。他想買一套1500萬左右、面積稍大、距離城裡不太遠、比較宜居的改善房。
不同於剛改房更多考慮房價，改善型購房更多看重房子價值，注重居住質量和生活品質。這意味著，改善房不僅僅是指“大戶型”，不是僅依靠多一間房來改善居住條件，而是更關注於房源自身的品質、地段、生活配套、交通的便利性，周邊的教育資源、開發商物業，甚至是鄰里間的關係等重要因素。
那麼，改善房的門檻在哪裡？對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，在北京五六環之間，1000萬-1500萬，是改善房的一個大致門檻。不過，也有業內人士認為，改善房的大致區間可以擴展至1000萬-2000萬之間。有一些購房者也在關注限競房中的大戶型產品，但是因為限競房整個限售週期為5年，而且是期房，等達到開始計量限售時間，還需要2-3年，因此，從購買限競房來說，限售週期會達到7-8年，這意味著，未來7-8年內將鎖定房源，萬一對現有房產不滿意短期內不能重新置換。
居住品質與生活需求對標
問題在於，改善型客群該如何挑選適合自己的產品呢？
改善購房者中，不乏三代同堂者，需要考慮居住品質與生活需求的對標。業內人士指出，在換房時，需要考慮自己的真實需求是什麼，是因為家庭人口增多，需要更大面積的住房；還是隨著收入增加，為了滿足自身的生活品質；抑或是因為孩子的教育或者是老人的養老問題，對周邊的配套有著更高的要求。總之需要綜合考慮自己的需求，進行更高程度的匹配。
而在產品類型上，目前北京市場上，改善房大致可分為兩類：平層產品和別墅類產品。平層產品以四居為例，目前市場上的新房，基本能做到南北通透，戶型整體較為方正，比較適用。同時，南向面寬較大，居住舒適度較高。主人房、老人房都可以放在南向面寬內，家庭主人、老人都能擁有一個相對理想的生活環境。
低密類別墅產品，可能需要關注具體的生活空間以及個人愛好。與平層產品相比，別墅類產品的地上空間，基本也是考慮到全套房設計，有效提升生活品質。因此，最大的不同在於地下空間的營造上。
“通過採光井、大開挖，實現地下空間的防潮、防溼，更加通透明亮，然後在空間功能上滿足個人的興趣愛好，或相對私密，或偏社交型的空間，對改善人群而言，需要基於自己不同的生活需求，選擇適合自己的產品。”郭毅表示。
改善購房者中不乏三代同堂者，需要考慮居住品質與生活需求。
購房建議
四居是改善房基礎
●思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅
限競房限定的90平米以下小三居項目不再適合改善人群，改善人群可能需要考慮家庭全生命週期的居住需求，四居是個基礎，面積在140平米以上，此外，需更多考慮相對低密的產品，比如能做到四居全套房的疊拼產品。
房源大搜索
項目名稱
項目位置
產品類型
均價
主力戶型及面積
上國闕
西城西單時代廣場南300米路東
住宅
187000元/平米
163-296平米
和光塵樾
朝陽東五環七棵樹橋出口向東1.5千米
住宅
79500/平米
181平米四居、198平米三居
景粼原著
朝陽京密路與順黃路交叉路口往西200米
住宅
1800萬元/平米
戶型面積待定
國瑞熙墅（疊拼）
昌平北七家鎮定泗路與七北路交叉口東行200米
別墅
1600萬/套
上疊228平米、下疊380平米
泰禾拾景園
昌平地鐵南邵站西100米
別墅
1400萬/套
210-450平米疊拼
北京城建·龍樾華府
昌平京藏高速北安河出口向東約5公里
別墅
68800元/平米
210平米、240平米
金科天璽
昌平常興莊組團北部地區B地塊居住項目
別墅
50000元/平米
在售聯排面積340-360平米
中冶德賢公館
大興南四環榴鄉橋東南角800米
住宅
89000元/平米
185平米、214平米
首創天悅西山
海淀永豐路與北清路交匯處東北角
住宅
84000元/平米
180平米、211平米
中駿西山天璟
門頭溝龍泉鎮城子大街東側
別墅
64000元/平米
190-360平米
西山藝境華墅
門頭溝高家園環路1號院
別墅
60000元/平米
上疊226.85平米，下疊330平米
電建金地華宸
門頭溝西長安西城,長安街西延線南側約500米
住宅
65000元/平米
185平米、181平米、250平米
萬科鐵建翡翠長安
門頭溝西長安街沿線與六環交匯處西南1.2公里處 住宅
住宅
57000元/平米
165-204平米
西山御園
門頭溝阜石路雙峪環島北1000米
住宅
59000元/平米
193-277平米
電建地產瀧悅長安
門頭溝永定鎮長安街西延線南約800米
174、
178平米
翡翠四季（疊拼）
通州東五環京津高速東石村橋東南700米
別墅
1000萬元/套
在售戶型中疊157平米
V7九間堂
通州京哈高速北側(耿莊橋出口)
別墅
1800萬元/套
235-420平米
首開華潤城
豐臺南四環花鄉橋南1公里
住宅
90000元/平米
136平米、141平米
魯能7號別墅
順義順恆大街東段北側
別墅
37000元/平米
370平米、450平米
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