案件提要
商品房建築面積=套內建築面積+公用分攤面積。商品房買賣合同約定涉案房屋以套內建築面積計價，開發商交付的房屋雖然套內建築面積增加，但是公用分攤面積減少，導致建築面積出現差異，因公用分攤面積是建築面積的重要組成部分，對產權登記面積有直接影響，故應當根據房屋實際建築面積的差異大小計算各方責任。
爭議焦點
合同約定涉案房屋以套內建築面積計價，開發商交付使用的房屋套內建築面積增加，公用分攤面積減少，買受人應否支付面積差異款？
基本案情
開發商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，約定涉案商品房建築面積127.2平方米，其中套內建築面積101.39平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積25.81平方米；該商品房屬預售，按套出售，按套內建築面積計算；該商品房交付使用後，合同約定的套內建築面積與產權登記的實測套內建築面積存在差異，按以下不同情況分別處理：1.面積誤差比絕對值在0.6%以內（含本數），買賣雙方不作任何補償；2.面積誤差比絕對值在0.6%以上（不含本數）至3%以內（含本數），買賣雙方按實測面積與約定面積之差及本合同約定的房屋單價據實結算並多退少補；買賣雙方同意測繪單位最終出具的測繪報告作為商品房實際面積的認定依據。買受人依約付清購房款。
佛山市某區房產測繪和交易中心出具《測繪報告》顯示：涉案房屋套內建築面積102.65平方米，公用分攤面積24.78平方米，建築面積127.43平方米。開發商以涉案房屋面積誤差比為1.24%，買受人應補交房價款14093.97元為由，於2016年提起訴訟。
裁判結果
● 一審判決支持開發商的訴訟請求。一審判決認為：合同約定涉案房屋以套內建築面積計價，套內建築面積為101.39平方米，現測繪部門實測的套內建築面積為102.65平方米，面積誤差比為1.24%，該誤差比在0.6%以上（不含本數）至3%以內（含本數），故買受人應補交涉案房屋面積差異款14093.97元。
● 二審判決駁回開發商的訴訟請求。二審判決認為：合同約定涉案房屋以套內建築面積計價，根據相關規定，公用分攤面積亦為房屋建築面積的重要組成部分，其面積減少不僅影響到公共設施功能，更影響買受人的產權登記面積，損害買受人的投資權益，故公用分攤面積減少應在本案中一併處理。按照合同約定及測繪報告結果，經對比，涉案房屋實際建築面積比合同約定建築面積增加0.23平方米，其中套內建築面積增加1.26平方米，公用分攤面積減少1.03平方米。合同僅對套內建築面積出現差異如何處理作出約定，對於公用分攤面積差異引起的建築面積差異的處理方式並沒有明確約定，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定，涉案房屋建築面積誤差比為0.18%，比照合同約定面積誤差比絕對值在0.6%以內買賣雙方不作任何補償，故買受人不需向開發商支付涉案房屋面積差異款。
典型意義
在當前房地產去庫存與供給側改革的大背景下，開發商在房地產交易中應該規範行為，在合同已經約定了商品房面積、銷售價格的情況下，再以交付的商品房存在面積差異為由，要求買受人在房地產銷售價格之外再另行支付一筆購房款，這種行為勢必引發矛盾和衝突。雖然合同條款系買賣雙方協商，但是在房地產市場信息嚴重不對稱的情況下，買受人很難有商量餘地，雙方無法形成有效博弈。正如臺灣學者王澤鑑所說“如何在契約自由體制下規制不合理的交易條款，維護契約正義，使經濟上的強者，不能假契約之名，壓倒弱者，是現代法律所應擔負的任務”。
佛山法院緊密結合佛山經濟社會發展目標，有效發揮房地產審判職能，運用誠實信用原則和公平原則處理商品房買賣合同面積差的問題，為規範市場秩序、公平保護交易、保增長、惠民生的房地產供給側結構性改革順利進行發揮了重要作用，促進了房地產市場持續健康發展。
對
話
法
官
張雪潔：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條是關於商品房買賣糾紛面積誤差處理原則的規定，體現了“有約定從約定，無約定按法律規定”的處理態度，這也是我國《民法總則》、《合同法》中有關“合同自治”原則的充分體現。開發商和買受人應當利用法律賦予的權利，結合項目實際情況，充分溝通後對面積差的處理達成書面合意。
實踐中，商品房出現面積差有很多原因和情況，合同約定不能涵蓋所有情形，法官會探究交易各方簽訂合同時的真實意思表示，兼顧合同履行等綜合因素，根據誠實信用原則和公平原則進行利益衡量，確保裁判結果的公正、合法。
法官簡介
張雪潔
佛山市中級人民法院一級法官，長期從事房地產審判和調研工作，參與人民法院出版社出版的《房地產糾紛案件裁判標準規範》中多個章節的編寫，撰寫的案例發表在《人民法院報》、《人民司法》等刊物上，多次在佛山市兩級法院民事審判業務培訓中對房地產審判進行授課，多次受邀到行政機關等單位講授建設工程、物業服務、房屋買賣等房地產審判實務。
法律信條：
欲敲法槌，必承其重；
用心做好手上的每一件事。
往期回顧
策劃：梁展欣、林曄晗
文案：文靖之、曾潔贇
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