下個月，濟南土地市場將迎來今年以來最重要的一次土拍！
之所以說它“最重要”，是因為今年以來，濟南主城區土地因各種原因絕大部分都以底價成交，並未真正體現市場價值。本次土拍，則很可能是濟南地價、房價的試金石。開發商對未來房價的預期到底如何，到那時就會見個分曉。
不過有一點可以確定，土地成交價不會便宜了。因為，底價已經擺在那裡……
部分土地底價近萬元！
下個月中旬，濟南將迎來7宗土地出讓。
其中，雪山片區2宗，全部為住宅；郭店片區2宗，1宗商業、1宗住宅；老城區北園大街以南、津浦鐵路西側2宗，1宗商業、1宗住宅；唐冶片區一宗，為加油站用地。
它們的概況如下：
留意樓面地價：4宗居住用地，除了郭店的那片土地，其他地塊的底價的樓面地價，已經都在9300元/平方米以上了。
北園大街以南、津浦鐵路以西的地塊，2.7的容積率，底價約為9500元/平方米。這個地塊跟山鋼錦繡華府的項目隔著津浦鐵路相望。想當年，山鋼拿下錦繡華府的土地時，價格只有2660元/平方米。只是這個樓盤的土地在2016年就已經成交，到現在還沒開盤，也算神了奇了。
雪山的地塊，全部在城市之光的西側、韓倉河的東側，1.8、1.5的容積率，樓面地價9375、9988元/平方米。在去年年底，城市之光東側成交1宗住宅用地，土地容積率2.2，由旭輝銀盛泰經過激烈爭奪後摘走，樓面地價8677元/平方米。雖然這兩次土拍容積率有所差距，但與上次土地成交價相比，這一次土拍的底價也不低了。
郭店還有1宗住宅用地，2.2的容積率，這個便宜一些，樓面地價只有5587元/平方米。不過，去年年底，也是在郭店片區，榮盛拿下了1宗住宅用地，2.9的容積率，樓面地價4487元。扣除容積率因素，這次底價與上次成交價也基本相當了。
我們以前說過，大家在考慮房價時一定要保持理性的頭腦，不要被情緒所誤導。對於這次土拍的底價，如果你開動你理性的大腦，一定會有很多想法的。
我們暫且不說自己的想法，我們更樂意為大家提供信息：以上土地都在什麼位置？周圍有哪些項目？
韓倉河地塊不超18層
郭店不超24層
先看雪山片區的兩塊土地，它們在萬科龍湖城市之光的西北角，靠近韓倉河。
圖中示意位置包括2個地塊，A1地塊在北側，A2地塊在南側。
這兩個地塊單獨出讓，但規劃條件比較類似：沿河規劃建築高度控制在20米以內，其餘規劃住宅建築最高不宜超過18層。這意味著，這兩宗土地會有一些洋房產品，也會有18層產品。
郭店的兩個地塊，一個商業、一個住宅，分開出讓，位置如下：
圖中榮盛華府、加州東部世界城正在開發；榮盛去年還拿了一個地塊，入市時間未定；東部世界城開發商貴達置業也還拿了兩宗商業用地，入市時間未定。
郭店這兩宗土地也是分開出讓。掛牌文件要求，應落實泉水保護要求，地下開挖深度控制在18米以內。應考慮北側齊魯製藥廠的氣味影響。規劃建築高度不應超過90米，居住建築宜以18-24層為主。
再看北園大街以南的兩宗土地，與山鋼錦繡華府項目對過：
這是兩宗土地，捆綁出讓。土地面積不大，總共只有31畝。其中，靠近北園大街的商業地塊，高度不超過60米，外牆宜採用石材、金屬材質；靠近內側的住宅地塊，不超過18層。
另外，唐冶加油站的位置，在龍鳳山路以東、世紀大道以南的位置。
結語
繼續重點關注1.5萬左右樓盤
由於本次出讓的土地預計不會綁定太多條件，它們很可能會引發比較激烈的競爭。我們不去猜測激烈的結果，僅以最保守的思路考慮問題：即使以上土地全部以底價成交，它對市場有什麼參考價值？
我們認為，東部繞城高速兩側1.5萬左右的樓盤，是相當安全的。
雪山片區1.5、1.8的容積率，樓面地價9300至1萬了，即使土地以底價成交，未來開發商成本也需要達到2萬左右。最重要的是，這是一個底價，它意味著未來的土地出讓價格也很難便宜了。考慮到1.5、1.8的容積率可以做洋房產品，我們認為高層產品再降低5千元，會是一個基本的保底價。
郭店片區本次土地底價較低，為5587元/平方米，我們假設它也以底價成交，這個成本也將使周邊在售1.15萬/平方米的樓盤價格得以穩固。
以上結果僅是以土地底價成交的保守估算分析的。希望這樣的估算，對大家理清買房思路能有所幫助。
——全文完——
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