最近一段時間，中國房地產市場出現了一個非常奇怪的現象，這就是房地產市場的冰火兩重天，一方面，不少地方樓市可以說是異常紅火，特別是採用搖號賣房的地區，可謂是異常火爆，一房難求，排隊幾公里幾萬人搶幾百套房的現象時有發生，另一方面，則是房地產企業融資難日益加劇，不少中小型房地產企業艱難求生，這到底是是怎麼回事？中小型房地產企業到到底該怎辦？
一、房地產企業的冰火兩重天
根據《21世紀經濟報道》的新聞，5月19日以來，房地產企業共有5筆境內公司債遭遇中止發行，其中包括碧桂園的一筆200億的債券。這也延續了近期境內融資難度加大的態勢。
這個趨勢並不是現在突然形成的，而是徵兆早已有之，2015年1月，證監會正式頒佈《公司債券發行與交易管理辦法》，公司債首次對房企大幅放開。華創證券指出，2015年和2016年，房地產行業境內發債金額分別高達4668億元和8094億元，同比分別增長985%和73%。
2016年10月底，上交所、深交所相繼發佈《關於房地產業公司債券的分類監管方案》，實行“基礎範圍+綜合評價指標”的分類監管標準，規定公司債的募集資金可以用於還貸、開發項目和補充流動性資金，不得用於購置土地。受此影響，2017年房地產業發債金額驟減七成。
作為替代，ABS和中票成為當年的主要融資方式。且從2017年開始，企業逐漸將目光轉向海外融資，對後者的依賴性也大大提高。
房地產企業的融資成本，則處於不斷上升的趨勢。根據21世紀經濟報道記者測算，2016年，國內發債平均成本在4%-5%的水平，部分企業可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超過6%。訴諸海外的部分，資金成本也因美國加息而抬升，且普遍不低於國內融資。
5月29日，時代中國宣佈將發行本金總額4.5億美元的3年期優先票據，年息為7.85%。此前的5月25日，華南城稱完成發行於2020年到期的1.5億美元優先票據，成本達到10.875%。
房地產作為一個非常重資本的產業，其業務發展模式主要依賴於資金，通過資金房地產開發企業可以撬動整個項目的開發流程，但是一旦資金出現了困難，房地產企業賴以為生的資金鍊就會出現問題，從而引發房地產企業自身的巨大危機，之前由於房地產市場走好，再加上資本市場融資非常寬鬆，導致了房地產企業可以用低成本獲得大量融資，這也是大多數中小型房企得以發展的關鍵。但是，現階段隨著資金面的全面收緊，房地產企業面臨的問題也在逐步凸顯，這就是融資難的真正難題。
二、中小型房地產企業到底該如何求生？
中國房地產產業經過二十多年的發展，已經形成了以50強房地產企業，和中小型房產企業所組成的多梯隊房地產市場發展格局，在這個格局中前50強的房地產企業例如恆大、萬科、保利、碧桂園等大型房企已經佔據了龍頭位置，無論是資源還是政策都得到了一定程度的傾斜，所以在房地產業界二八分化的格局正在不斷凸顯，之前由於融資環境較為寬鬆，很多中小型房地產企業的發展還可以說面前湊合過去，但是隨著資金面的從緊，房地產產業的兩極分化在資金層面顯示的更加明顯。
自從2016年930新政以來，房地產市場得到了國家的全面調控，在這樣的大背景下，房地產企業逐漸喪失了其在金融領域的融資話語權，金融機構的話語權逐漸加強，這個時候大多數金融機構基於風險防控、降槓桿等因素的考量紛紛對於房地產企業的融資進行了差異化的調整，這個調整簡單點說就是“嫌貧愛富”，對於規模較大的房企可以獲得較好的資金支持，但是對於規模較小的房地產企業則相對麻煩的多。
根據媒體的報道，大多數金融機構特別是銀行類金融機構都很少向50強之外的房地產企業提供開發貸和信用額度，部分較為嚴格的銀行甚至直接將這個範圍縮小到了30強乃至於20強的房地產企業。與此同時，一些盈利模式和未來預期尚不清晰的金融衍生類融資項目也遭到了歧視，最近被叫停的幾家公司債都是這樣的模式。所以毋庸置疑，房地產企業特別是中小型房企的寒冬已來。
那麼中小型房地產企業到底該如何求生呢？
很多人都在問既然融資這麼艱難，房地產企業降價賣房不就好了？但是對於所有的求生方案中，降價賣房可以說是最不可取的一個方案，其原因有以下幾個方面，一是中國業主買房有著非常明顯的買漲不買跌的現象，追漲殺跌這個詞彙在中國股市中非常適用，同樣也適用於中國房地產市場，對於中國業主來說，降價很難促進銷量，而之前買房的業主則更有可能對此抵制，之前打砸售樓處的新聞可以說並不罕見。二是開發商的成本居高不下，很多房地產開發商的土地拍賣成本其實非常高，也就是我們常說的樓面價，在高樓面價的情況下，房地產開發企業自身的降價空間非常有限。三是房地產開發資金需要永續發展，房地產開發的資金具有著非常明顯的盈虧期，房地產開發商不是建完一個樓盤賣完之後再去建下一個的，房地產開發企業對於資金的需求是非常海量的。這三個原因註定了房地產開發商基本上難以採用降價賣房的形式。
那麼房地產開發企業的選擇有哪些呢？
一是被大開發商收購或者抱團取暖。其實當房地產市場出現兩極分化的時候，房地產企業的兼併潮就已經開始了，由於中小房地產企業的融資日益困難，如果房地產企業想要生存的話，主動賣身給大型房地產開發商無疑就是一個好的選擇，要不然創始團隊退出企業經營管理，要不成為大企業中的一部分。除了被兼併收購之外，中小房地產企業抱團也將成為一個可能的選擇，通過兩個以上的小企業合併或者聯合形成大的企業，也將有可能帶來更多的融資。
二是尋找更多的資本市場可能性。從去年開始，很多中小型房地產企業都開始謀求海外上市，比如說選擇香港或者美國上市，通過上市房地產企業將會獲得更多的直接融資渠道，並且也可以將股票進行質押實現二次融資，直接接觸資本市場進行融資成為了很多房地產企業的重要選擇，所以化間接為直接無疑也是一種思路。
三是尋找債券市場的融資渠道。最近一段時間，創新類的產品比如說ABS產品、REITS產品、MBS產品正在成為房地產企業的另一種思路，既然無法從銀行得到融資，從金融產品乃至於金融衍生品中得到融資也成為很多企業的思路，但是由於中國的租售比較低，租金的來源有限，這也導致此類產品能否產生永續現金流被很多金融機構所懷疑。
但是，無論哪一種方式都是房地產企業苦苦求生的一種選擇，毋庸置疑的是房地產企業的大洗牌時代將要來臨，房地產企業市場的格局將會出現較大的變化。
作者：上游財經專家顧問，財經專欄作家，財經評論員。
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