最近，媒體在大肆渲染央行放水的影響力，不少大V又開始信誓旦旦的忽悠房價即將上漲。很多朋友也是非常的焦慮，感覺房價還沒怎麼降，就又要漲了，是不是應該奮不顧身的馬上上車？
我只想說，那些告訴你放水後房價就會漲的大V們，他們根本就不懂得中國房價的本質，他們根本就不明白房價上漲的意義，房價上漲的根源從來都不是放水！
1
重啟放水
7月23日，我國宏觀經濟層面發生了三件大事：
第一件：國務院常務會議提出：積極的財政政策要更加積極。穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕。
第二件：央行開展5020億元1年期中期借貸便利（MLF）操作，對沖當日1700億元逆回購到期量後，實現淨投放3320億元。這是有史以來單次最大規模的MLF操作。
第三件：人民日報在文章《結構性去槓桿穩步推進(經濟形勢年中看)》中表示：去槓桿初見成效，我國進入穩槓桿階段。
在這次MLF之前，央行已經降準三次。
無論是央行的寬鬆，還是財政的積極，本質上沒有什麼區別，其目的都是增加市場裡的基礎貨幣量，從而保證地方政府融資、保證中小企業融資、保障基建投資、保持經濟增長、應對貿yi戰的不確定性和長期複雜性。毫無疑問，政策已經轉向，水閘重新開啟、貨幣已經寬鬆、放水已經開始。
2
房價的本質
眾所周知，社會上廣為流傳的導致房價上漲有三大原因：一、貨幣超發，二、土地漲價，三、炒房。
那麼我告訴你，以上全錯！
真正能夠從根源上推動房價上漲的只有一個因素：供求關係!
1998年的時候，我國的貨幣總量M2是10萬億，而到了2018年6月末，達到了177萬億，20年上漲了17.7倍。
天量的貨幣投放，為什麼米價沒有大漲，為什麼菜價沒有大漲，為什麼電價沒有大漲，為什麼車價還越來越低，因為我國確保18億畝耕地紅線不能碰，核電風電光電用不完，產能過剩工業化量產。因為米、菜、電、車的無限量供應，所以價格才不可能漲。
那麼，我們反觀這20年來一二三四線城市的房價走勢，一線城市房價上漲超過了20倍，強二線上漲了10倍，弱二線上漲了5倍，三四線在2017年之前的漲幅低到可以忽略不計。
同樣是央行大水漫灌，為什麼只有一二線城市房價顯著增長，三四線卻滯漲多年，說明放水根本不是房價上漲的根源所在。
一二線城市和三四線城市這種背離式房價走勢的根源其實是供求關係所致。由於我國城鄉二元割裂的土地結構，土地供應的壟斷，集體土地的浪費，再加上決策層搞平衡主義的主觀意志，導致在全國範圍內土地空間錯配，一二線城市土地嚴重供不應求，而三四線城市土地大量供應。
一二線城市由於各種資源的高度集中，在過去幾十年吸引了大量的外來人口，土地供應跟不上的結果就是房價持續上漲。
三四線城市常年處於人口流失的狀態，反而土地大量供應，所以就出現了數以千計的新城、鬼城，房價當然上不去。
通俗點講，我國房價的本質就是：人口流入的地方沒地造房子，所以房價貴，人口流出的地方地多房子多，所以房價便宜。
3
土地財政
2000年初，我國為了應對轉型困難、拉動經濟增長，背叛了98房改的初衷，發明了獨特的土地財政大法，取消原本規劃的保障房，全部實行住房商品化。但由於一線城市土地稀缺，人口基數大，住房商品化的結果就是房價開始逐步上漲。
房價上漲帶來了可觀的獲利空間，資本的逐利性就驅使央行超發的貨幣大量進去樓市，支撐房價繼續暴漲，暴漲後又會吸引更多的貨幣湧入，最終形成房地產黑洞，吞噬掉所有的資源和資本。
超發貨幣唯利是圖的本性，決定了哪裡有利潤，就會鑽到那裡。從本質上說，房價上漲的根源不是貨幣超發，但房價上漲必然會吸收超發的貨幣。
2017年之前的三四線城市，在同樣的土地財政驅使下和天量的貨幣投放下，房價卻沒有很大起色，根源也就在於人口基數少，住房供應充足，鬼城新區遍地。
而2017年以後的貨幣化棚改卻打破了這種平衡，政府通過大量的拆遷、人造的住房需求，來形成供不應求的局面，再通過真金白銀的發放，來促使房價短期內上漲。
所以，對於三四線城市來說，真正致使房價翻倍的，根本不是央行放水，而是土地財政主導下的人造供求關係失衡。沒有棚改就沒有上漲，棚改結束，也就意味著上漲的結束。
管理者正是通過嚴格控制土地供應，達到住房供不應求的局面，再輔以調控政策的鬆緊，來實現土地財政的得以為繼。用刺激房地產來度過經濟危機，用房價上漲來掩蓋實體經濟困境，這已經成為我們多年來的慣用伎倆。
更確切的說，央行放水只是房價上漲的併發症、助推器，只有在供不應求的一二線市場才能發揮作用。而在土地壟斷和土地財政控制下，對供需失衡的縱容才是房價居高不下的真正元兇！
4
調控的藝術
供求關係決定了一個城市的房價漲跌。這也就是為什麼我一直強調，只有一二線城市的房產值得投資和長持，而三四線城市只適合居住的原因。
雖然房價是由供求決定的，但我們利用行政手段出臺的各項調控政策，卻可以阻斷房產交易的通道，管控交易的進程。形象點比喻就是，雖然你肚子很餓，但是有一隻手掐住了你的脖子，你再餓也只能喝點湯，吃不了肉。
本質上講，房價的根源是供求關係，開關卻是調控政策。供求決定房價上漲還是下跌，政策決定何時漲以及何時跌！
房價的上漲必然是由成交量擴大引起的。在調控政策沒有放鬆，政府沒有鼓勵買房，大量的剛需和投資都被限制入場之時，放再多的水，又有何用？
對於購房者來說，降息，利率打折，首付降低，貸款額度提高，稅費減免，限購放鬆，限售放開，才能有效降低購房成本，才能有效擴大購房需求，只有促成交易量的連續上升，才有可能帶來房價的上漲。沒有成交量，放再多的水，又有何用？
5
時機的把握
7月25日，上海市長應勇通過官媒表示：堅持“一個定位”和“兩個不是權宜之計”不動搖，堅持限購限貸“雙限”政策不放鬆，繼續加強房地產市場調控，繼續穩房價、穩地價。
7月26日，深圳市規土委一份未得到官方認可的內部文件流出：一、暫停企事業單位購房，5年限售。二、個人購買住宅3年限售，公寓5年限售。三、離婚兩年內買房按照第二套計算。
上海和深圳的態度表明，即使央行放水，也暫時不會放鬆調控，雖然我們對這種“賊喊捉賊”、“此地無銀三百兩”的說法早已習慣，但至少可以肯定的是，目前還看不到政策放鬆的可能性，看不到房價上漲的可能性。
政策轉向、重啟放水不假，但只能說明我們的經濟確實遇到困難，我們的發展確實遭遇阻力，在內憂外患的困境下，放水只是第一步，它只能提供給我們一個信號，也許房地產仍然會扮演力挽狂瀾的重要角色，也許3個月，也許6個月，也許更長，沒有人能夠準確預測。
但可以肯定的是，下一輪房地產週期還是會從一線城市開始，在二線城市結束。一二線城市的白銀時代和三四線城市的黑鐵時代將是我國房地產行業未來10年的主基調。
只要調控政策存在，房地產的供求矛盾就不能合理緩解，房價的正常漲跌就會被主觀遏制。也許，這正是管理者希望把控的執政藝術。這樣的話，對我們來說，判斷房價因此而變的更加的簡單了，請牢記一句話：供求決定漲跌，政策決定時機！
閱讀更多 綿陽特價房 的文章
