誰在矇眼狂奔，誰在閉著眼賺錢？

2018年上半年，國內密集出臺200多條房產調控政策的同時，全國國有土地使用權出讓收入卻高達26941億元，同比增長43%。

賣地收入增多意味著地價上漲，比如湖南嶽陽同比暴增10倍、賣了100多億。而房企們高價賣地，自然要高價賣房，可國內經濟已經撐不起房價的再度上漲了。

中國人為了買房揹著債務，居民負債佔收入比重的90%以上。與此同時，房企也在欠債：130家房地產上市公司的整體負債率接近80%，萬科總負債超過一萬億元。

如今國內房地產市場危機重重，正走向日本的老路子，而投資者們則在萬丈懸崖前矇眼狂奔，總以為自己不會是最後的接盤俠。

然而國內投資者矇眼狂奔玩刺激的時候，海外房產投資人卻在閉著眼收割。

萬通六君子之一的馮侖在一場經濟交流會上語出驚人：“今天你要想找轉型的方向，就去人均GDP三千美元開始往上的地方，去曼谷閉著眼睛買都能賺錢。”

馮侖解釋稱：“一直看發達經濟體的企業在這十幾二十年中的經歷，我基本上是以這個做參照來判斷的。比如GDP 到多少時人家做了什麼，然後對比國內GDP水平，該做什麼，那我就做什麼。”

而對比的結果就是：通常人均 GDP 在兩千到八千美元時，住宅成長最快，是賺大錢的時候。

房產發展的全球性規律

其實，馮侖所講的確實是一個全球性的規律，二戰後從美國到歐洲、日本韓國都是這樣經歷過來的，甚至是中國也是如此。

1969年美國人均GDP突破5000美元大關後，1969-1986年房價積累漲幅超過了100%。

2001年中國人均GDP接近1000美元，2006年突破了2000美元，而中國大陸的房價大致從2000年前後開始大幅增長（2008年除外），一直持續到今天。排除掉中國政治經濟的獨特性，國內房地產的發展也基本與美國一致了。

其實，從根本上來說，2000美元是消費方式的轉變節點。

一般來說人均GDP超過2000美元后，人們的消費類型開始從衣食住行這些最基本的消費，逐漸轉向娛樂、旅遊、汽車、住房等類型，進入到消費性社會的階段。受此影響，根據各國的實際發展情況，房地產會在人均GDP2000到8000美元之間的某個點，進入快速增長階段。

所以美國在1969年房價大漲，中國則由於政府因素影響過大，從1000美元人均GDP就開始了房價增長週期。而如今的泰國，也正處在這樣的階段。

泰國房產的黃金時期

我們先來看一下泰國的經濟情況：

泰國在2000年的時候人均GDP首次突破兩千大關，到2017年穩定在6000美元以上。這段時間正是多數國家出現房地產快速發展，房價暴漲的階段。

而泰國房價也在驗證這一點，2017年過去的5年間，泰國房價平均每年上漲9%，而Ratchathewi（MBK至機場快線站）和Patheumwan（暹羅廣場）地區價格漲幅更是高達16%，目前已經增長到234000銖/平米。

同時曼谷市中心房產的平均售價上升了12%，達到每平米21.07W銖。在Yannawa和Klong San地區，公寓銷售狀況良好，平均售價也上升了12%。

由於市中心的土地越發稀少、底價愈發高昂，再加上曼谷城市軌道交通建設的影響，曼谷郊區的房價也進入了上漲週期，稍微偏離主城區的地帶房價都平均上漲了5%左右。

整體來看，泰國的房地產將在未來十年進入黃金時期。

泰國房價飛漲五年後，還會再漲嗎？

很多人擔心：泰國房價已經漲了五年了，還會再漲嗎？會觸及天花板嗎？關於這一點，我們必須要考慮的是泰國房價的快速上漲是否有足夠的經濟支撐：

首先，泰國的核心產業——服務業發展態勢良好，其經濟規模佔了全國GDP的52.2%

其次，泰國在東南亞地位超然，而曼谷在泰國地位超然。泰國作為東盟的創始國之一，是整個東南亞的交通樞紐。因此，泰國也成了一帶一路的重要受益者——泛亞高鐵的東線、中線、西線都必經泰國，並匯聚在曼谷。

最後，曼谷的經濟利好眾多。泰國政府正如曾經的中國政府重點發展北京、深圳一樣，傾力發展曼谷：國家機構集中落地、世界500強紛紛入駐、大批資金投入……

在如此的經濟支撐下，曼谷房價的持續上漲已是必然，未來十年將是泰國地產的黃金十年。可以想見的是，再過兩年曼谷一套房的錢將能夠買下如今的兩套。

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