房小評 中國房評報道 今天
編者按：7月31日的中央政治局會議，首次提出“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”等明確、強硬的表態。這讓被調控打壓了一年多的房地產行業，再度染上一些悲觀色彩。
今天，2018年博鰲房地產論壇開幕。值此經濟和政策形勢變化之際，中國房地產究竟面臨怎樣的未來？房價真的不會漲了嗎？房企接下來怎麼走？我們不妨聽一聽來自房地產前線的聲音和觀點。
下文是陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌在觀點博鰲房地產論壇上的發言整理，對於房地產進入“冰河期”後，企業該如何平安度過，他給出了自己的建議。
陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人
吳建斌
演講部分
首先來講房地產是不是進入了冰河期？感覺好像是進入了冰河期，家家都在叫苦，從這兩天的情況來看，悲觀的情緒比較高，我的感覺是“冰河期”可能稍微嚴重了一點。
什麼叫冰河期？那就是天氣非常冷，而且跨度很長，經過一段時間之後，冰凍可以凍至幾米厚，很多的生物可能會死掉，這就是冰河期。所以我想我們房地產市場到目前為止，應該還沒到一個冰河期。
沒到冰河期，有幾個觀點可以去看一看，短期的政策是一個短期行為，不能代表房地產真實的現狀，另外房地產的根本動力我認為沒有變。房地產過去幾年有幾個動力，比如城鎮化的因素，地方政府對財政的需求方面，人們對美好生活的需求方面，以及房地產增值保值的功能，以及我們金融對房地產的支持，這些因素沒有變 。
目前我們的大中城市、西部地區的供求矛盾仍然不平衡，需求量仍然是很大的，這個情況也沒變。另外1-7月份，每家房地產公司的銷售都不錯，只要房子能推出來，也很好賣，我覺得需求方面仍然是旺盛的。另外一手房和二手房的價格比較，二手房的價格超過一手房，這種倒掛的現象也出現了，所以房地產市場沒有理由不看好，這是我的觀點。
目前房地產市場，房企到底存在什麼樣的問題？我自己感受到大概有4個方面的問題可能急需解決。
第一是2016、2017年兩年房地產市場表現得非常好，但是2018年因為各種原因，各種政策的調控，特別是2018年，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致投資額的劇增，應收款也在劇增，借貸比例高居不下，這是一個當前的情況。
第二是家家都在喊著高週轉，但是對真正高週轉的意義並不瞭解，其實高週轉要求從每個環節來保障高週轉，實際上我們好多企業叫喊的高週轉，不是真正意義的高週轉。
第三是很多企業規模上去了，但是後續的施工管理、品質管理、完美交樓根本就沒有引起高度的重視，而導致了客戶滿意度的下降。
第四，發展是硬道理，但是發展的過程中，大量的企業都是槓桿放得比較高，所以這兩天有幾位專家說房地產整個的規模的上升是靠高槓杆，這也是事實。
這四個方面的原因如果不改善，有可能這一次冰河期的房地產市場到來，會產生一些非常大的影響或者衝擊。
我有幾條建議：
第一，還是要重新迴歸到重視現金流管理。房地產企業說來說去就是現金流管理，我們的高週轉也是為了現金流管理。
在這種情況下，現金流管理有幾種方式，一是把增長的目標下調一些，原來可能增長30%、50%，現在調整到增長5%到10%就可以了，一個行業能保持5%到10%的長期增長，那是非常了不起的行業，所以這個目標可以下調一些。
二是買地的節奏控制一下，原來因為對市場的前景看得很樂觀，所以買地的節奏就很快，現在是不是把節奏稍微控制一下。
三是內部的庫存儘快的清理，把它變成現金。
四是融資方面做一些調整，我們知道什麼能做，什麼不能做，能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費時間。
五是在未來半年以內，起碼要把現金流作為重要的工作來抓。
第二是找到合適自己的安全點。
每個企業發展過程中，實際上對風險控制的意識是不一樣的，有些企業可能追求高風險下的高成長，有些企業可能不是這樣，但在這個過程中，每個企業自己心裡的安全點在哪裡，這個一定要找到。
這個安全點是什麼呢？就是在萬一市場出現了極端的情況下，你怎麼讓企業還能活下來，所以你一定要保證未來的3個月、6個月甚至9個月可以動用的現金，來保證你去活命，否則你可能這些小劫過不去，發展上就會遇到大的麻煩。
第三，高週轉是化解風險最根本的方式。
房地產企業不管怎麼轉型，我一直強調還是要算賬，算賬的根本目的就是高週轉，如果你做不到高週轉，其實你的壓力是非常大的。
因為我們現在融資難，融資成本也很高，基於這兩個因素必須要求你高週轉，如果你做不到高週轉，你在這個行業繼續去做生意可能要小心。這個行業是資金密集型行業，需要強大的資金支持。如果說你沒有強大的資金支持，幾乎是寸步難行的。
什麼叫高週轉？就是買完地之後快開工、快銷售、快資金回籠。高週轉並不是讓你施工的工期縮短，並不是影響你的品質，而是很快的通過你的銷售把錢拿回自己的口袋，然後用這個錢一方面把原來買地的錢找清楚，另外一方面用更多的錢推動你的建築，但是你的施工期該多長還是多長，你的施工品質還是要保證，這是兩碼事。
所以我們不要把這個混淆了，以為高週轉就放鬆了品質的要求或者工期的要求，這是不允許的。所以在這些方面，一定要建立一個非常好的企業文化或者企業的品質追求方面的管理上的改變，否則可能也會帶來一些新問題。
第四，動態監測，順應大道。
市場在變，我們今天對市場感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了，市場是變的，可能外界某一個條件的改變，整個市場又會發生新的變化，所以我們對市場不需要太悲觀。但怎麼看一個市場，我覺得有幾個層面，看國家的層面，看清大勢，目前我們的大勢是欣欣向榮。
然後從行業的角度來看，我們進行行業之間的比較，房地產行業仍然是一個最好的行業，其它的行業我不瞭解，但從很多的資料和報告來講，我們會認為房地產行業是一個最好的行業。
從企業層面來講，每個企業在發展過程中，對自己的要求也不一樣，處的階段也不一樣，所以每個企業自己要知道自己的優勢在哪裡，弱勢在哪裡，所以要均衡地發展，把自己的短板儘快補上，只有補上之後，你才能有一個很好的發展。
從財務方面，當然你要了解自己的家底，你要確保你在最極端的情況下，3-6個月有沒有錢讓你渡過這個難關，如果能渡過，我覺得可以把更多的錢拿去買地，這沒問題，如果渡不過，你就要想辦法把你的淨現金流，特別是可以動用的現金流佔比提高到10%左右，要能滿足三個月甚至半年的剛性支付。
所以從整個大勢來講，大勢不錯、行業不錯，關鍵看企業怎麼做，這是我對房地產行業動態監測的一些基本認識。
第五，房地產企業還是要買地，土儲是房企的核心競爭力。
如果未來發展沒有位置好的便宜的土地，這個企業要增長是不可能的，所以在金融危機或者在未來的前景比較看淡的情況下，危就是機，怎麼樣在這個過程中找到最好的地，這是非常關鍵的。比如說幾個月之前我們想買的地買不了，可能現在就能買，當時的價格推得很高，條件要的很高，現在市場變了，可能現在的地就會便宜，位置還會好，如果你有多餘的錢，我覺得還是要買地。
第六，逆勢增長，彎道超車。最近有篇報告有專家講逆勢增長、彎道超車是不可能的。其實什麼事情都是辯證的，它不是絕對的，我認為危就是機，大危就是大機。這次中美貿易的摩擦，包括大家對未來房地產市場產生了很多像冰河期的這麼一種觀念，我覺得就是大危。
在這個大危的時候，我的理論應該是大機，這時候才能展現你這個企業在這個時間段，有可能在某幾件事情的選擇上選擇對了，企業才能上臺階，才能把原來想超越的一些目標超越，所以在這個階段一定要把握危和機之間的邏輯關係，不要太悲觀。
這是我聽了兩天的專家們的討論之後給出的6個方面的建議。
最後的結論，中國房地產市場永遠有機會，關鍵是你怎麼做。短期之內是有必要通過盤活你的資產，擴大有效的融資，最大限度地儲存現金，確保現金佔資產比15%以上。今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時機，一定要把財務資源在這個階段配置好，保證你的安全運行，迎來更好的發展。
採訪部分
陽光城今年的規劃，全年業績目標定為“上千億”，但是具體超過1000億多少，這個沒有限制。陽光城今年上半年的新增貨值已經達到1500多億元，年度業績規模上千億沒有問題。
土地獲取方式上，陽光城擅長的併購手段，在去年至今獲得的土地中佔比依然很高，在50%以上，陽光城依然會發揮併購優勢，積極擴大規模。
但具體在哪兒拿地，規模擴大到什麼程度，還是要算賬。陽光城對新購土地相應地設立了三條管理底線：新項目全週期的回報不低於10%；股東的年化資金回報率不低於30%；並且項目要符合陽光城的“雙贏”跟投制度。
企業得順勢而為，做自己能控制得了的事情，控制不了的事情風險太大。這麼多城市，東邊不能做就去西邊，北邊不能做就去南邊。
企業都有追求高週轉的願望，但高週轉率跟質量不應該聯繫在一起，兩者不能掛鉤，質量一定不能受影響。週轉率是要求快開發快銷售快回籠，但物理上的施工週期該多長還是多長，不能縮短工期。
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