你可曾質疑為何“公攤”要計入總購房款內？
建面100㎡的房子得需分攤30㎡“公攤”？
最近，“公攤”這詞兒火了！
先有新華網、人民網等官媒的猛烈抨擊，後有自媒體各方解讀與質疑，一時被推上風口浪尖。
7月27日，新華社、新華每日電訊一同發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公攤面積亂象的關切？
隨後，人民日報也發聲：
輿論並非空穴來風，正如人民日報提到這篇《買100平方米的房子只得70平方米，這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的？》文章所講，公攤問題嚴重，實為一種普遍存在現象。
1
何謂“公攤”？
我們先從概念上認識一下。
公攤面積，即指每套商品房應當分攤的公用建築面積，這部分面積歸整棟樓的產權人共同所有。
包括：電梯、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
市場上也存在某些小區，將獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室也計入公攤面積中（國家法律明文規定這些不算公攤）。
界定公攤面積，我們首先需要清楚建築物的三個面積定義：
① 使用面積，也稱為“地毯面積”，即房屋牆面以內的部分。
國際上一般依此定義計算房價。比如美國某住宅樓的某套房使用面積有100平，也就是指這套房可供住戶鋪地毯的面積。
② 套內面積，也稱為“實用面積”，是在使用面積上加上了牆體厚度及陽臺。
因為牆體厚度較小，且只計入牆體50%面積，一般很多將使用面積和套內面積混作一談。日本買房就按套內面積計算，但不包括陽臺套內建築面積。
③ 建築面積，在套內面積的基礎上再計入公攤面積。目前，全世界只有中國大陸和中國臺灣在使用建築面積計價方式進行房產交易。
那這個全球獨樹一幟的奇葩房產製度又是從哪裡來的、怎樣誕生的呢？
一切還得從上世紀說起。
1952年之前，全世界房子都是整棟賣的，從地皮到建築，全是你家的，自然沒有“公攤”之說。但這樣的賣法，有一點最大的不好：普通老百姓是一萬個買不起！
為了刺激銷售、儘快回籠資金，某個香港房產商想了個法子，一棟買不起，可以一層一層的賣；一層買不起，可以一層裡拆出一套來賣。拆分的越小，總價越低，皆大歡喜。
但這種銷售策略，“公用面積”問題就凸顯了。買一層的時候，還好算，大家均攤，但一層裡的一套，那就不一樣了。戶型不一樣，佔用面積也不一樣，“公用面積”無法均分，很容易引起糾紛。
可問題是死的，人可是活的。聰明的香港房產商又提出了一個“公共契約”的概念。
他們把整棟大樓的土地和產權，以建築面積的方式，按一定比例分配給所有住戶。對於公用面積，大家約定一個比例，買房時依次扣除，剩下的，才是你到手的室內面積。
上世界五十年代的香港中環唐樓
這招迅速被其他同行借鑑，傳遍香港，最終在大陸“發揚光大”，“傳承至今”。
2
“公攤”坑在哪裡？
與套內面積不同，公攤面積於購房者而言一直是個十分模糊的存在。
本身概念的模糊，各小區範圍劃分的模糊，總體測量上的難度，讓整個“公攤面積”不通透。
由於地處“灰色地帶”，開發商在公攤面積上大做文章的例子，和購房者一不小心掉“坑”裡的例子，太多了。
最直接的就是高公攤係數與低得房率問題。
不同物業類型，合適的公攤比例是不一樣的，一般而言，多層建築合適的公攤比例是８％－１５％；小高層的是１０％－２０％；高層的公攤比例一般在１５％－３０％之間。
但部分開發商利用民眾對公攤的不瞭解，加大公攤面積，快速推升公攤係數。
2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
對業主來說，買大比例公攤的房子，得房率低，可用面積小，不划算。
而實際上那些購房合同上清楚標明的25%公攤係數，也可能被“注了水”，是否真正佔比25%？你無從得知。
2010年5月31日《焦點訪談》對山東某樓盤畸高的公攤係數進行報道
通過公攤面積重複收費也是普遍問題之一。
目前，物業費、取暖費等均按建築面積計費。
開發商回應是，公攤部分收取物業費是小區公共部分需要有人清潔維護，但試想同樣計入其內的套內面積衛生，物業也會一同管理嗎？不會。而公共區域的變電室、垃圾道、管道井也並不需要一同供暖。
更有開發商將公共部分打造為會所、停車場，再售賣給業主，進行第二次收費。
現行的成品房裝修款項計價也同樣荒謬讓人費解。
去年10月，成都發布《關於進一步加快推進成都市成品住宅發展的實施意見》，要求到2022年底全成都市只賣成品房。
目前市場上的住宅產品也多為帶裝修房源，裝修價在2000-4000元/㎡之間。
但是，裝修款計價也使用建築面積，將公攤包含在內。以建面100㎡，公攤30㎡的住宅產品計算，若裝修標準3000元/㎡，需要多付9萬元用於虛無的公攤裝修上，進一步加重了購房者的壓力。
這也是7月25日，成都市購房者集中維權的矛頭所指。
針對裝修價款的爭議，成都市建委曾做出過回應。
稱“成品住宅銷售價格是開發企業按照市場原則，委託第三方造價諮詢機構出具造價諮詢報告確定的。造價諮詢報告中的諮詢結果是以每平方米單價的形式體現，該單價是由樣板間裝修總價均攤到樣板間的建築面積（或產權面積）上得出的結論，所以在房屋銷售時，計算整套房屋裝修價格時，也是用單價乘以建築面積（或產權面積 ）得出，並非是由業主負擔了公區部分的裝修費用。”
舉例說明：A項目編號A-1-1的房屋建築面積為120平方米，實際套內面積100平方米，樣板間裝修總價為240000元，諮詢報告結論以建築面積計算，裝修單價2000元/平方米；如果改為以實際套內面積計算，則單價變為2400元/平方米，業主實際支付的裝修費用不變。”
成都市建委回應裝修價款爭議
3
取消“公攤”可以嗎？
既然全世界都在使用套內面積計價，公攤帶來的問題又那麼多，為何大陸不取消？
“利”字當頭，取消何等艱難。
排開上述灰色公攤帶來的“空子”，這裡還需要講到公攤的一個最大作用——讓房價看起來“合理”。
還是上述建面100㎡、套內面積70㎡的房子，若總價值100萬，以建面計算折扣單價為10000元/㎡，而以套內面積計算折扣單價即為14285元/㎡，房價整整高出了4成有餘。
精明的地產商當然會選擇以建面計算，至少看起來單價低，可以忽悠不知情的購房者，滿足當前嚴控房價的要求。
通過“公攤”這個概念和“建築面積”這個基數，在國內統計房價時可以不動聲色地大幅拉低房價。
難道就真的沒有地方嘗試取消嗎？
也不是。成都的老鄰居——重慶，就是其中的先行者。
早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。
近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
人們期待著相關職能部門在研究房產調控政策之時，能正視公攤面積問題，探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權益。
而目前的輿論高點，或許是個機會，“公攤面積”會成為歷史嗎？
華西都市報、封面新聞記者 毛茂沙
公攤“坑”上路漫漫！你踩了幾個？歡迎留言吐槽。
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