房租暴漲漩渦中的自如：
站上的是風口還是刀口？
這隻獨角獸有道德的血液嗎？
本文來自選股寶APP，作者吳野喵，更多內容請下載選股寶APP，文中觀點不構成投資建議。
誰也沒想到，是一個帖子把房租的暴漲推上了輿論沸騰的C位。
在一篇題為《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》的帖子裡，作者描述了兩大長租公寓品牌自如和蛋殼爭搶其出租房源的戲劇性過程，出租價格如拍賣會一樣從房主開價的7500一路被競相加價至1萬以上，剎那間點燃了北漂族們最大的夢魘——嗜血的資本終於要對這些小貓咪的安身之處下手了。
雖然之後這則帖子被澄清有諸多不實之處，但北京及其他大城市近期房租的大幅上漲卻是各路媒體調查的共同結論。一線城市的房價對年輕人來說早已是高不可攀，但至少付出其三四成的收入，還能在大城市租下一個立足的空間。如果房租也和房價一樣成了脫韁野馬，他們的青春又將何處安放？
自如作為中國最大的長租公寓品牌和此次事件的“主角”，自始至終都在這場輿論漩渦的中心。年初其獲得40億元融資時，還被視為是提高中國專業化租賃比例、解決大城市居住問題的模範生，為何突然就成了千夫所指的奸商？這些指責中又有幾多真實幾多誤解？
是時候揭開這隻新晉獨角獸的真面目了。
01
從荒漠中走出的獨角獸
作為鏈家旗下的租賃板塊品牌，自如2011年便已開始運營。
當時，隱約感覺到中國規模化租賃市場將要爆發的鏈家董事長左暉，找來時任IBM首席戰略諮詢顧問的熊林加盟，進行租賃業務分析與戰略設計，後者也擔任自如CEO至今。
自如CEO熊林
初創時，自如的目標是通過創新的互聯網O2O模式，解決業主出租難、租客找房難且體驗不佳的行業痛點，為千萬租客創造有品質的租住生活。
彼時，國內對於專業化長租公寓還極其陌生，找中介居間撮合後自行簽約仍然是房屋出租市場的主流。
鏈家研究院院長楊現領曾表示，鏈家自如一開始做得很痛苦，基本是虧本在做，但是即使如此，鏈家也要付出資本、資源和精力去做，因為這是未來的一個大方向和大風口。
而內部創業五年後，自如2016年開始獨立運營，當年經手的租金總量達到90億元，出租房源約35萬間，算是正式從荒漠中活了下來。
自如發展歷程（融資前）
今年1月份，自如完成了A輪40億融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。超過200億元的估值使其成為長租市場的第一隻獨角獸，可供對比的是，A股市場租賃行業第一股世聯行的市值僅在130億元上下波動。
目前自如已經佈局了9個城市。在13個擴大租賃住房供給新政試點城市中，自如佈局了7個，另外還佈局了深圳和天津兩個大城市。據統計，截至2018年初，自如已經為20萬業主管理50多萬間房源，管理資產價值超過6000億元，累計服務租客120萬人。
自如目前已佈局的城市（來源：中信證券研報）
此外，自如圍繞房屋出租還建立了全服務鏈條，已達到年裝修房屋10萬套，保潔年服務單量超過350萬單，維修年服務單量突破110萬單，搬家年服務單量10萬單的量級。可見，圍繞居住這一人的基本需求，自如龐大的產業佈局已初見雛形。
在獲得融資時，熊林還信心滿滿地宣佈了自如後續的發展計劃，包括深化全國化佈局、加大產品創新、升級生活服務、研發智能家居等。只是不知道經歷了這場風波後，這些發展計劃又有多少能成為現實。
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02
擁抱互聯網擁抱年輕人
誰都知道在中國租賃是一個極其龐大的市場，但房東和房客直接對接的分散性出租模式早已根深蒂固，這讓資本在進入這塊市場時難免膽戰心驚。
在國家明確提出租售同權的支持大方向後，各大銀行、房地產商等資本才陸續進場佈局試探，自如早在2011年就開始“墾荒”，無疑大大搶佔了市場先機。而對“互聯網+”的堅持無疑是其區別於同行最鮮明的特徵，也是其成功的秘訣。
2015 年中，自如關閉 PC 預定簽約，全面實現 App 移動簽約，線下紙質簽約方式逐步退出歷史舞臺，實現了租房與服務全流程互聯網化、移動化，也就意味著整個租房流程中，只有看房是線下服務，其他流程全部線上化。
有研究機構就此分析稱，全流程的互聯網化、移動化的轉變是基於業務模式的管理創新和重要突破。與傳統行業相比，分散式長租公寓員工分佈可能更為分散，流程管控難度極大。通過移動互聯模式， 能夠有效的提升管理精度和管理效率，降低運維成本。
此外，作為大城市裡租房最主要的群體，年輕人也是自如的主要目標客戶。自如的設計風格分為木棉、米蘇、拿鐵、布丁等，皆是投年輕人所好。房屋的基本配置包括床、衣櫃、書桌、Wi-Fi、洗衣機、熱水器、空調、 微波爐和智能鎖等。在滿足日常居住需求的同時，自如還試圖通過關心年輕人的精神需求增加客戶粘性。
在自如新升級的友家5.0產品中，自如將本來可以單獨出租的客廳開放出來，不僅滿足自如客客廳娛樂休閒的需求，更是讓合租在一起的人們有更多交流的空間與機會，以達到提供更高居住品質的目的。
自如創立以來租客數量增長趨勢（來源：中信證券研報）
而在資金方面，近年來政策面的支持也為自如助了一臂之力。今年3月，自如宣佈成功完成儲架ABS（資產支持證券）首期產品——自如2號1期的設立。未來一年，自如將在上交所完成共計20億元的資產證券化產品。不過錢對於獨角獸來說永遠是雙刃劍，既可以是它們在商戰中衝鋒陷陣的彈藥，也會變成走向不歸路的助推器。
而當自如高速發展到了2018年的這個夏天，也不可避免地撞上了因錢而起，但也許並不能用錢解決的高牆。
03
莫蹈共享單車覆轍
8月22日夜間，北京市住建委正式發佈消息，北京自如生活資產管理有限公司查實涉嫌存在違法違規問題。
這句語法略顯奇怪的通告也從側面反映出政府對於房租暴漲的態度：絕不支持，而且要儘快遏制。
綜合各方的分析，近期北京等城市房租大漲的原因多重，既有拆違造成的供給緊張，也有傳統畢業旺季、物價上漲等的助推。作為長租公寓的經營方，即使沒有哄抬房租的行為，但至少對於房租的上漲是樂觀其成的，因為現在它們並不賺錢。
SOHO中國董事長潘石屹解釋，做長租公寓一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款，資金成本在5%、6%，把款貸過來建成公寓再租出去，回報率最高超不過1%，這個回報率，租房的價格再翻一番還是虧本的。
虧本自然就有盈利的訴求，從住客投訴重災區的裝修甲醛超標，到維修響應緩慢，直到最近的哄抬房租疑雲，無疑都是出於節約成本增加收益的考慮。更有網文爆出，有公司還利用租客簽訂借貸合同套取長期租金加槓桿，然後通過租金期限錯配開拓房源搶佔市場，更是讓這個行業搭上了金融風險的高壓線。
此前因炮轟自如抬高房租而從我愛我家副總裁任上離職的胡景暉指出，長租公寓目前仍然寄託於融資而生存，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能。
這不禁讓人想起上一輪互聯網的風口共享單車，同樣是資本蜂擁而入，同樣是瘋狂燒錢圈地，但除了摩拜最終成功上岸，多數共享單車企業在裸泳後連同用戶的鉅額押金不知所終。
如果說共享單車的押金損失還在絕大多數用戶的承受範圍之內，長租公寓“爆倉”的危害將嚴重得多。無論是房東無法兌現房租，還是交了房租的租客因租賃企業跑路而被趕走，無疑都是各方不願看到的多輸局面。也許自如們真的無法控制租金的漲跌，但至少要建立防止房租被挪用等的機制，而不是舉著資本和槓桿矇眼狂奔。
鏈接董事長左暉曾在演講中提到，未來中國大概會有數億租房人口，北京今年大概30%左右的人租房，以後會到50%，對應的是1萬億到3萬億的市場規模。但如果一家公司認為長租公寓的核心盈利模式在於壟斷房源和賺取價差，這家公司無疑就站在了社會進步的對立面。 長租公寓企業真正的價值，是物業端口碑逐漸被認可後，而產生的租金品牌溢價。
這是一個拒絕互聯網野蠻生長的行業。
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