謊言，謊言，還是謊言——論近期濟南樓盤開盤數據

今天繼續聊開盤數據。

我記得馬克吐溫說過，最不能相信的就是數據。馬克吐溫曾在《我的自傳》一書中引述了另一位美國人本傑明·迪斯雷利的說法，

比如人均收入，比如平均房價，比如人均工資，比如某城樓市漲幅或者降幅，等等等等。

今天我們聊的是東部某樓盤的開盤數據，看了幾個數據，有的說是銷售8成左右，有的說銷售很不錯。銷售很不錯是個很籠統的概念，大家開盤銷售11%，你開盤賣了33%，人家的3倍，確實不錯。咱們用各方渠道報道的數據來算算到底賣了多少？

我們先看一下兩個統計數據：

先看幾個基本數據：

推出528套

每套165平米

均價16950元/平米

賣了9.5個億

165平米乘以16950元/平米=279650元/套

9.5億÷279650元/套=339.7套，可以算作340套

340套÷528套=64.4%

開盤去化64.4%，雖然離去化8成還有15個百分點的距離，但實事求是的講，64.4%這個數據已經很不錯了，多少樓盤都不敢說自己開盤，都不敢報自己的數據。

比如下面這個樓盤，開盤後直說人多場面火爆賣得好，隻字不提賣了多少套，而是幾近售罄。

人不是可以花錢請來的嗎？賣了多少套不是沒人看到嗎？當然可能真的賣完了也未可知，咱只是看多了虛假的，不知道誰是真的啦。

當然，談論這些數據，無非是想了解一下現在的市場行情，真的如各方報道的“市場下行”，連之前多少說要抓緊買的要剛需上車的房價不會降的，都開始面對“市場下行”這一不爭的現實了。畢竟，不能睜著眼說瞎話。

降了，可能只是一個開始，接下來，對開發商來說，可能還有很長的一段路要走，不太好走的路，坎坷泥濘。但這也正常。

附前幾天說的濟南樓盤開盤數據怪現象：

最近不知道大家有否關注各樓盤的“開盤快報”？我看了一些大家發的數據，完美全沒有了前兩年的“售罄”“售罄”“售罄”，再差一點就是隻剩頂底一類；在今年年初，開盤數據雖然已經沒有那麼光輝耀眼，但也有一些確切的數據，比如80%之類。

然而，最近一段時間，所有關於開盤的數據，呈現三種現狀：

現象一：

同一個樓盤開盤，各方統計數據相差一大截，比如有的說去化85%，有的說去化55%。這些數據，哪一個更準確，往往說開盤數據不理想的，過兩天文章就會被刪掉，而說開盤數據還不錯的，你再看看發佈數據方是幹什麼的，就顯得特別有意思。此為怪現象一。

現象二：

既然是開盤數據，那就是數字，統計這些數字也不是什麼難題，而說出這些數據的時候，卻是隱隱晦晦，猶抱琵琶半遮面，比如“還可以”“未售罄”等等。賣幾套叫還可以？而推100套賣80套叫未售罄，推100套賣8套，也叫未售罄。所以不能單純理解字面意思，要從上下文感受中國語言的博大精深，體會功夫在詩外。此為怪現象二。

現象三：

以前開盤轟轟烈烈，提前多少錢就打出廣告，現在開盤喜歡偷偷摸摸的越來越多，開盤後不吱一聲的也有不少，甚至還有開盤後對外宣稱沒有開盤的。大家怎麼變得如此低調了，難道是不動聲色自波瀾？此為怪現象三。

以上三類怪現象，讓房地產市場增加了更多猜疑，“雙兔傍地走，安能辨我是雄雌”？

其實是雌是雄，撒泡尿就能看出來。

而反映出來的市場溫度，也只有春江水暖丫先知。

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