上週，《廣廈時代》以《是誰製造了房租上漲》為題，調查報道了近期北京租賃市場的一些異動。隨後，與租金有關的一系列事件持續發酵，“租金”取代“房價”成為了一週以來的頭條事件。8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”。隨後，北京市房地產中介協會召開座談會，與會企業承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。這一輪租金風波看似已經平息，但業內人士指出，租賃市場能否保持穩定還要看這些企業後續對承諾的執行力度，另外，平穩租房市場的主要方向之一還是加大供應，同時應有相應的制度、法律提供保障。
住建委約談提出“三不得”“三嚴查” 中介表態響應
房租的相關話題，近期差不多成了北京樓市的唯一頭條，連多個上市房企發佈年中報，都很難搶走它的關注度。
上週，有關中介搶房源推高房租的話題持續發酵，我愛我家集團原副總裁胡景暉的突然辭職及背後各方披露的過程又為這一話題增添了不少戲劇性。
8月17日，北京市住建委出手，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確了“三不得”“三嚴查”。約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。
市住建委約談提出要求後，北京市房地產中介協會也召開座談會，自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業負責人參加並共同承諾落實“三不”要求，並承諾在今年年底前，投放到市場租賃房源超過12萬套。
會議結束後，多個企業又分別表態，細化了承諾時間節點、價格控制方向和投放房源情況。
北京租房市場市場份額最大的自如聲明中稱，將在未來三個月保證收出房兩端價格穩定，供給平穩，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持租金不漲；全國九城續約房源漲幅不超過5%。
另一此前互聯網上爆料案例提及的企業蛋殼公寓同樣發佈了聲明。蛋殼公寓表示，此前互聯網上提及的抬價收房案例與蛋殼無關，蛋殼公寓從未收錄過這套房源，亦沒有簽約行為，公司已經向公安機關報案並提起訴訟。
同時，蛋殼承諾，2018年8月至12月，北京地區蛋殼公寓租金環比7月不增，並且不囤房惜租。未來兩個月在北京地區承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。
另外，蛋殼還給出了具體措施，在北京地區，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內房租不漲價。2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新籤和在租)，到期續簽租金漲幅不超過6%。
承諾環比租金不漲 租賃市場需要權威數據
在中介的聲明和承諾中，大都提及了保證自家租金環比不上漲。不過，這個不上漲，比照的數據和統計口徑是哪些，並沒有一個明確的說法。
上週，《廣廈時代》關於租金的報道中曾提到，北京樓市中，住宅交易數據每月變化是很透明的，市住建委官網每天會更新前一天新房的期房和現房以及存量二手房的成交簽約數據，因此市面上每家分析機構拿到的數據源都是一樣的，因此統計數據也是一致的。
但各家發佈的租金數據，基本都是依靠自家獲得的數據，沒有權威數據支撐。查閱多個機構發佈的租金變動情況報告也發現，各家報告統計口徑都有很大區別，有的按每平米租金價格統計，有的按套均總價，呈現的結果自然也不一樣。
引發本輪租金上漲討論的最初源頭，除了互聯網上中介搶房源哄抬房租的案例外，還有中介機構發佈的某小區月租金環比上漲超過30%的統計數據。
而事實上，在其他機構的數據中，北京住宅的租金水平整體並沒有出現“暴漲”，據58安居客房產研究院統計，從58安居客線上的表現來看，北京房租並沒有出現所謂的“暴漲”，今年二季度和一季度基本持平，而一季度環比去年四季度則下降了1%。
其他機構給出的數據中，七月北京租賃市場整體上也大都是在成交量方面，因畢業季影響出現了兩位數以上的增長，而成交價格環比變化大都在個位數。
《廣廈時代》查閱了北京市住房租賃服務平臺，該平臺上有公佈每天通過官方平臺備案的租賃交易數量，以及在各個機構的備案數量，但並沒有租賃價格的相關數據。另外，通過鏈家、自如、蛋殼公寓、我愛我家簽訂的住房租賃合同，是通過這些企業自建的租賃服務平臺辦理備案登記，簽約數量也不顯示在北京市住房租賃服務平臺上。
中原地產首席分析師張大偉表示，租賃市場缺乏一個準確的數據，不論是租賃房源數量還是租金數據，現在看，大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發佈，很難說沒有干擾因素。
《廣廈時代》注意到，這次中介集體承諾向市場投放的超12萬套房源，各家給出的單位也不同，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間。
“間”和“套”之間的區別主要是什麼，他們在價格統計上分別扮演什麼角色，並沒有人給出明確的答案。
張大偉表示，由長租企業發佈租金數據，引導市場對於租賃市場的預期對租賃市場的穩定有很大影響，如果由市住建委，或者中介協會層面定期公佈租房數據，有助於行業的健康發展，也是可行的。
租賃市場也要有“長效機制”
對租賃運營機構應鼓勵與監管並行
住建委約談、嚴查，中介集體承諾提高供應，確保房租環比不漲，這一系列動作能否止住房租快速上漲的腳步？
張大偉表示，目前北京租賃市場交易主要分成兩類，一類是普通租賃，簡單地說就是租戶和業主可以直接交易的，另外一類是長租公寓類型，這一類的典型特點是中間有一個轉租方，轉租方參與了出租，獲得差價。
對於當下租賃市場的亂象來說，資本大量進入，並沒有多少是增量供應，因為蓋房子出租在當下租售比下是不可能賺錢的。
這種情況下，大量資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。
當下以北京等市場為代表，已經出現了幾十萬套這類長租型公寓，局部區域甚至佔比市場比例高達40%，這種情況下，單套長租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上，疊加對普通租賃業主定價的影響，這種出租模式對市場的租金拉動影響加大。
《廣廈時代》調查時發現，這段時間對租金的炒作已經影響到了一些業主的租房預期，在某中介門店，《廣廈時代》就遇到一位業主提出要漲租金解約，中介人員正在商量解決辦法。
張大偉表示，北京樓市調控力度一直是領先全國的，住建委的約談和中介公司集體承諾的發佈體現了調控政策開始關注房租，如果房租不穩，調控的政策可能繼續重磅加碼。
另外，他分析稱，中介的聲明中大都對環比不上漲的承諾加了一個週期，2-3個月。在過去歷史上，9月份之後本來租金就是平穩甚至降低的。對於市場，關鍵還是要看春節後高峰期的租房市場表現。他認為，租賃市場能夠平穩發展，主要還是看後續執行情況。
58安居客房產研究院首席分析師張波則分析認為，首先，此次行動對於短期內租金的穩定起到了重要作用。雖然目前長租公寓在整體租賃市場中的佔比約2%-3%，但房源大都分佈在白領及外來務工者集中的租賃區域，可以有效穩定部分區域和板塊租賃市場。
其次，此次行動更大層面的作用則是在心理層面。一些分散式長租公寓搶奪房源的行為在一定程度上的確會引發市場租金上漲，但更重要的是容易引發區域內租金上漲的恐慌心理。此次住建委的行動就是給予敢於“亂漲”租金的部分機構當頭棒喝，對於穩定市場的未來預期起到了重要作用。
最後，此次行動是對於炒作租金的行為進行“預先精準打擊”，也是政府規範房地產市場的一次快速行為，對於可能會蔓延的非正常租金上漲起到了較好的抑制作用。
而從長期看，保證租金市場穩定，還是要有一系列系統的動作。
張波認為，未來租房市場有幾個方面值得政府重點發力：
首先，制度先行、法律保障。從國外發達國家的經驗來看，穩定租金無不需要藉助強制手段來保障，例如德國出臺的租賃法律，對於租金上漲幅度都有明確規定，由此實現了租金的穩定性。目前不少城市已經出臺了租賃相關的文件和政策，但目前國內租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高。
其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動房企自持性用地上市等手段都可以保障租賃房源量穩步增加。
北京也同樣在增加保障性租賃房源上開始發力，8月21日，北京市住建委就發佈消息，為加大租賃住房供應，近期將加快推進5000套公租房供應分配。預計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配，以滿足公租房各類保障群體需求。
最後，對於各類租賃運營機構要採用“胡蘿蔔+大棒”政策。一方面針對包括長租公寓在內的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面各地需要做好相關監管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權益、隨意上漲租金等問題。
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