想想濟南這幾年各個片區的發展，東南西北都在加速，唯有老城區讓人覺得不緊不慢。而比較一下各片區的房價，唐冶都已經15000+，西客站都已經到了18000+，而唯獨老城區的房價只見跟隨式補漲，難現快速拉昇，難到老城區就沒有機會了嗎？
老城區的穩
如今的濟南城市總體發展戰略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”，“東西南北”四個方位勾勒出的是一個大濟南，東西南北的政策指導很明確，而很多人對中疏卻不十分理解，“中疏”所要保護的，是一個不變的老城區，以大明湖為中心的老城中心。
2018年，市規劃局已經明確“中疏”規劃管理要求和推進路徑。針對18.6平方公里歷史城區的禁止區和二環路以內150平方公里的限制區，明確具體的分區規劃管理要求和“拆、改、留”措施，推進舊城功能疏解與品質提升。今後將嚴格建設項目審批，在禁止區原則上“只拆不建”，在限制區實施“雙減雙增”，針對經營性用地、歷史城區項目、安置保障房、自有用地等分類明確處理意見。
可以看出未來在18.6平方公里的禁止區（膠濟鐵路，歷山路，經十路，緯十二路之間），老的住宅會逐步拆遷，而拆完的地塊很難全部再建住宅，可能商業配比會很高，只搭配少量的高檔住宅，所以這個區域的住宅項目會越來越少，未來禁止區的新建住宅會拉高周邊房價。
現在老城區的老破小住宅價格上不去的原因，我想購房者自己也理解：房子戶型差、居住舒適度差、無電梯，小區內綠化差，小區開放式管理，基本沒有物業服務。自然是價格上不去，且需求很低。但是未來老城區的拆遷會是整片規劃，大片區拆遷，這樣能夠整體降低拆遷成本。
根據中疏的大方向可以推斷，未來老城區的優質住宅會跟隨大規模拆遷有一波上漲，特別是一些學區不錯的次新房、新建商品房。
怎樣在老城區選擇置業？
新區和老城區置業投資還是有區別的。
在一個剛規劃發展的新區，一定要第一時間購入片區內品牌最好、產品最好、學區最好的小區（這時候最好和一般價格上差不了幾百塊錢），跟隨片區發展享受新區帶給你的紅利。
而在老城區買房，必須要了解所在片區未來的大方向，周邊有無拆遷計劃，所意向小區在片區內的定位，還有配套學校是不是片區內數一數二的，瞭解完之後做最後的選擇。一個10年都無拆遷可能的片區和一兩年就有動遷計劃的片區從置業角度上來說，肯定後者獲利空間更大。
支撐房價的幾個重要因素：位置、學區、品牌、物業等，而位置與學區這兩點是最重要的。可以看一些市區的老破小，房價堅挺，易漲難跌，這樣的房產不談戶型、物業、綠化，只談居住便利性、學區優劣。
所以我們在選擇房產的時候，一定要順著大趨勢來，片區未來幾年的規劃、拆遷要知道，而後再具體選擇房產。
順勢置業 綜合選擇
今天推薦的樓盤是三孔橋附近的山鋼錦繡華府。
先說說片區，這個片區屬於老城區，附近有三個地塊有待開發：天橋區大有恆紡織市場兩宗地塊七月份土拍成交，被東海置業獲取，住宅樓面地價9499元/平米；還有一塊濟南毛巾廠地塊，屬於市級棚戶區改造項目，範圍東至聯四路、西至鳳凰山路、南至廠區、北至15米規劃路；還有就是晨光市場、中恆商城地塊，也要拆遷升級改造。
對於整個片區來說只有要新地塊不斷拆遷改造入市，就能攪動片區，帶來活力。
片區未來幾年的發展不是問題，接下來就是這個項目值不值得買。
山鋼錦繡華府由山鋼地產開發，山鋼地產開發過的小區：凱旋新城、山鋼凱旋公館、山鋼新天地，以上三個小區都已經交付入住，且品質、物業、學區都不錯，這是實實在在。而在建的山鋼錦繡華府地處老城區核心位置，小區內
規劃建設18班幼兒園、36班小學，簽約制錦市街小學、鶴琴英華幼兒園，無縫銜接片區內最好的教育資源。
位置、教育都不錯，另外品牌、產品、園林、規劃等，肯定要優於周邊的小區，周邊生活便利性就更是不用說了，菜市場、商場應有盡有。所以在片區內工作、生活的購房者，首選這山鋼錦繡華府是沒什麼問題的。
錦繡華府的另外一個潛力優勢就是——近鄰大明湖。在濟南有兩個地方是所有人都想安居的，一個是千佛山周邊另外一個就是大明湖周邊，特別是上了年紀的老人，而千佛山附近不錯的房子單價大約是30000元/平米，而大明湖周邊比較不錯的商品房價格大多在25000-30000元/平米，現在大明湖已經完全免費開放。
而山鋼錦繡華府現在的價格是18000元/平米，價格方面優勢明顯，又是新建小區，相比周邊沒有電梯的老房子再合適不過了。
總結：樓市調控期，買房一定要選擇穩妥的成熟片區，短時間沒有下行風險，且隨著周邊片區陸續拆遷，土地價值更會進一步提升，長期看老城區的優質住宅必成稀缺。
在老城區置業首先要了解一下片區未來幾年的拆遷動向，再關注具體小區的性價比。山鋼錦繡華府地處老城區核心地段，且教育配套完善，再加上近鄰大明湖旅遊風景區，不管自住還是投資，都是不錯的選擇，小區升值優勢明顯。
錦繡華府實體樣板間已經開放，有意向的可以親身感受下，更多詳情請撥打售樓熱線諮詢：0531-87101888。
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濟水河畔有幾樓，何處安我家？
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