不做“多軍”，不當“空軍”，
本著公正客觀的態度解讀樓市。
始終與需要買房的圈友站在一方陣營，
提供有價值、有意義的樓市信息。
在寫今天的文章之前，圈哥必須把自己的態度表明，確實是因為是一篇文章的標題與觀點，是很容易煽動和影響受眾。圈哥的每一篇推文，都是用心書寫，請勿只盯著標題，而忽視了文中的一些關鍵信息，影響自己的判斷。
回到正文，近期在認籌的保利天禧，以及錢隆國際等項目，均有圈友反饋現場要比以前開盤認籌冷清不少。難道是市場真的變冷了？不急，後文會詳細解說。
錢隆國際認籌現場
昨天的重頭戲是土拍，有三宗土地掛牌交易全是“流拍”，很多圈友可能已經知曉。如果說梅溪湖的“限價地”對購房者來說是信心面的直接打擊，這“流拍”算是時不時下起的小雨滴，一點一點的澆滅雄心壯志。這“麵粉”都沒人要了，你要買的“麵包”還用急嗎？
新聞擺在面前，但有時候不一樣我們所瞭解的就是全部事實真相。
淺析：地塊信息及流拍原因
這三塊地分別是尚雙塘附近的純商業用地，以及長沙縣的一宗純住宅用地和一宗文娛用地。
第一宗地塊：[2017]長土網048號地塊
位置：天心區芙蓉南路（大託街道新路社區）
用地性質：商業用地
出讓面積：32695.46平方米
起始樓面價：2800元/㎡
流拍原因分析：
1. 純商業用地實在是不好運作。你知道現在商業的去化週期有多久嗎？庫存有多恐怖嗎？把這塊地鐵口位置的用地性質換成住宅試試，絕對搶到起飛。而且，這也不是今年第一宗流拍的商業地塊，就在6月，芙蓉區隆平科技園附近的一塊小體量商業地同樣是“流拍”。
2. 周邊商業綜合體競爭激烈。地塊北邊已經形成長株潭融城商圈，友阿奧特萊斯已經進駐該區域多年，隨著地鐵開通，人氣逐步提升；已經被中海接盤的環宇城自去年聖誕節開業以來，近段時間才算有所起色，現在仍有部分商鋪空置；而在鑫遠悅城旁邊的鑫悅匯，底部的麥德龍已經開業，其他商業部分仍在招商中。畢竟一個區域內的商業吸附能力有限，商場格局已經形成，再往裡面插一腳，誰知道會死會活？
第二宗地塊：[2017]網掛69號地塊（長沙縣）
位置：長沙縣開慧鎮葛家山村
用地性質：住宅用地
出讓面積：67414.0平方米
起始樓面價：600元/㎡
第三宗地塊：[2017]網掛70號地塊（長沙縣）
位置：長沙縣開慧鎮葛家山村
用地性質：文體娛樂用地
出讓面積：14214.0平方米
流拍原因分析：（兩塊地是“姐妹地”，放一起說）
1. 位置太偏。這兩地千萬不要看局部圖，一聽長沙縣還以為離星沙不遠，打開地圖，找到開慧鎮，隨意感受下和長沙縣真正的距離，只能說不是一般的偏，是偏的沒有邊！
2. 沒有地鐵，沒有配套，關鍵是沒有炒作概念。在今年碧桂園拿下的望城一個項目，也算偏，當然沒有這麼偏，就是現在一直拖著不開盤的碧桂園高爾夫，不過同樣沒有地鐵，周邊也沒啥配套，但是為什麼碧桂園會搶呢，主要是人家地塊周邊起碼還有個”高鐵西”的概念。 這要啥沒啥，隨著市場理性，開發商現在也不會拿這種不好賣的地了。
猜測：12月“限價地”必定受追捧
一面是商業地和偏遠地遭冷遇，一面將會是“限價地”受追捧，尤其是梅溪湖的9970的限價地塊。
根據統計顯示，在12月，長沙內六區（不包含長沙縣）預計有9宗經營性用地供應，其中7宗是限價地塊。具體如下圖所示：
和樓盤分化一樣，購房者等著好樓盤。同理，激情過後，開發商隨著行情變化，對於拍地選擇更加理性，在土地飢渴的現狀下更多是有的放矢，土地市場當然也會出現分化。
所以，即使是已經限制售賣價格，並且有明確樓面價最高線的地塊，就算沒有太多看得到的利潤，開發商還是會搶，尤其是大房企，對於成本的控制更有經驗。你看著沒錢賺，有人能夠賺得盆滿缽滿。
走向：談什麼冬天不冬天，能買到合適的再說
前面圈哥苦口婆心說了這麼多，圈友大概也清楚了幾塊“流拍地”不能代表整體的市場導向，更多是釋放一些信號，比如開發商變理性了，市場確實有些變化，只是我們在後知後覺。
不過，有一個數據，圈哥還想和各位分享下，今年1-11月累計土地供應見面同比不及去年，雖然供地的數量有增長，但是單宗土地建面減少，但每個地塊面積較小，基本沒有大面積的土地供應，後續幾年開發的項目整體格局將以較小體量的樓盤為主。
對於購房者來說，還談什麼“冬天”不“冬天”，先增加土地供應量再說！
當然，近段土地供應增加有上漲的趨勢，大部分是以商住用地的形式出現，但願可以緩解下“土地荒”的局面。
關於買房時機，圈哥的建議是堅定自身需求，擇機買入或賣出，不要帶有感情。每個人購房個體的需求、資金以及目的不盡相同，沒有什麼放之四海皆準的買賣。希望各位圈友在買房前想清楚三個問題：為什麼買？想買哪裡？資金預算是多少？先把這幾個問題明確了再做出選擇。
說回到前文的錢隆國際和保利，據圈友反饋，錢隆目前已經認籌520組，總共434套房源，而保利截止到週一，貌似大約800組（此消息供參考），總共688套房源。此外，長房雲時代現在的認籌現場可熱鬧著呢！
有些房子還是要搶，不過看來難度是小了些。只是，如果是等著長沙暴跌，咱們還是洗洗睡吧！
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