文:魚擺擺
01
在上週,魚擺擺發佈了一篇名為《綿陽城區91個待售/在售樓盤來襲!這些樓盤名稱你熟悉幾個?》的文章,裡面大致講了綿陽下半年待售或者在售的樓盤究竟有哪些。
樓盤的確多了起來,但是今年下半年到底要不要買房,對於不少購房者而言,依舊是個問題。
今年下半年能不能買房,急是急不來的。
不如先摸清楚,綿陽現在的房地產市場到底進入了什麼階段。
02
樓市行情有什麼參考指標嗎?這些方面的確值得參考。
①二手房市場
很多三四線的購房者往往不買二手房,都買新房。
但是判斷市場情況一定要參考二手房市場,這是真實供需關係的體現。只要二手房成交不好,那麼新樓盤降價是早晚的事。
綿陽的二手房市場呢?沒有信息公示存量房的交易量,老百姓看不到交易情況,怎麼辦?又能從哪裡感受到市場的變化?
直觀的就是二手房從業人員的朋友圈。
不知道大家發現了沒有,從今年下半年開始,很多房產中介都陸陸續續在發一些降價的二手房源,而且還不少...
附部分截圖:
不得不承認的是,綿陽部分二手房的確降了。至於為什麼會降,也不是從單方面就可以判定,大家都可以自己想想...
②樓市下跌/上漲的空間
根據綿陽的經濟狀況,新房的房價是從2017年4月份開始翻倍的,到現在基本完成了大漲(補漲),房價開始進入平穩期,綿陽的房價現在基本是穩住了,短時間之內,下跌或者上漲的空間都不大。
何出此言?
隨著下半年綿陽待售/在售的樓盤越來越多,各樓盤紛紛推出活動,什麼特價房、抵款房、內購房、購房即送千元大禮、老帶新活動等...
明面上房價是沒降,但是也沒漲啊(已開盤樓盤)。看這做活動的架勢,感覺全綿陽城都有"老期"可以撿有木有?
③中介店面的數量
在樓市下行期內,進入寒冬期,部分地區的房產中介門店面會明顯減少,如果小區旁邊的小中介陸續停業/轉讓等,那樓市一定是進入了下行週期。
很多網友都覺得,隨著下半年越來越多的樓盤亮相,房源也越來越多,現在的房子都要"賣不脫"了,做活動的樓盤比比皆是,現在綿陽樓市怕是進入下行期了吧?
根據綿陽市住建局房地產經紀機構備案公示中的資料顯示:
a. 2016 年備案的房產經紀機構有152家;
b.截止 2017 年 2 月,備案的房產經紀機構有181家;
c.截止 2018 年 2 月 28 日,備案的房產經紀機構有168家;
d.截止 2018 年 7 月 18 日,共有備案房地產經紀機構 188 家,67 家分支機構。
在2016年一整年,綿陽所有備案的房產中介只有152家;而從2018年2月28日到7月18日,這將近半年的時間之內,就有 188 家房產中介備案。
房產中介機構有增無減,由此可見,綿陽樓市現在還沒有到下行期。
④樓市庫存
隨著綿陽越來越多的房源被放出來,樓市庫存壓力就越來越大。
據統計,綿陽現在新房庫存至少為400萬方,月均去化18萬方,按照這個速度,至少需要22個月才能完成去化。更何況後面逐步還有更多的樓盤面市,去化時間自然也就越長...
而且按照現在的情況,綿陽樓市去化速度在逐步減慢,庫存量在逐步增加。
所以,各個樓盤為了加快去化,各種活動花樣頻出。
03
僅僅是湊首付,就不知道掏空了多少個家庭的"6個錢包",現在大多數綿陽老百姓的荷包在短時間也鼓不起來。
魚擺擺在《買房之路道阻且長,綿陽人務必仔細甄別相關信息!》裡面就曾說過,綿陽的"韭菜"只有這麼多,新"韭菜"也遲遲未長起來。
其實,綿陽樓市現在這個去化情況,讓很不少網友都想到了前兩年的房交會...
由於有大量的庫存無法消化,地方經濟也比較痛苦,所以不排除國家會定向給地方撥棚改資金。
但是!注意了!
棚改貨幣化安置的核心目的在於讓地方經濟有喘息機會,而不是為了漲房價,漲房價是附加產品。
之前綿陽是貨幣化安置,但是綿陽需要改造的地方太多了,資金哪裡來呢?由於上面經濟壓力過大,這種補償方案已經不實用,上面正在改變貨幣化安置政策。
沒有了那麼多錢來支撐棚改,不少"城中村"的老百姓也是不願意的,畢竟現在房價已經那麼高了,自己再掏腰包買房是鉅虧呀。
所以,綿陽樓市庫存會走向何方呢?
結語
綜上所述,綿陽現在的樓市並沒有進入下行期,而是在加緊去庫存這一階段,也就是魚擺擺常說的現在是買方市場。
買方市場買房到底合不合適?
其實對於剛需自住而言,這個階段的房源選擇面比較廣,只要不侷限於一個地方,確實可以好好挑一挑。
但如果是想投資住房,還是忍一忍吧,現在的回報率確實讓人頭疼(土豪請隨意)。
也有自媒體稱:
那些房價在2017年之後翻倍的城市,不管它是國家中心城市,還是直轄市,還是什麼自貿區,不管它規劃了多少條地鐵,這些城市的房子投資(現階段)千萬不要碰。
不知道網友們是何看法呢?
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