榜單解讀
2018年前三季度，TOP100房企整體銷售規模近7萬億元，同比增長39.6%。門檻、集中度進一步提升，達歷史新高。第三季度TOP100房企整體表現與前兩季度的平均水平基本持平。規模房企數量進一步提升，全年千億房企數量或超30家。我們認為，在目前調控政策持續、融資環境趨緊、行業分化格局加劇的背景下，四季度房企應加大貨量供應、加速銷售去化及回款。同時投資需保持相對謹慎，將槓桿率控制在合理水平。
01
各梯隊門檻提升，TOP30增幅最大
2018年前三季度，TOP100房企整體銷售規模近7萬億元，同比增長39.6%。截止9月末，百強房企各梯隊入榜門檻較去年同期繼續提升。從銷售金額門檻來看，TOP10-TOP50的房企競爭更為激烈。前三季度，TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅均在50%以上。其中，TOP30房企門檻提升幅度最大。百強房企門檻則較去年同期增長30.9%至135.7億元。
02
TOP100集中度升至66%
2018年前三季度，TOP100各梯隊房企銷售金額集中度較去年同期均有較大幅度的提升。其中，TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達到27.9%和55.3%，分別較2017年同期提升3個和9.5個百分點。而百強房企的權益金額集中度也同比提升8.4個百分點至54.1%。未來，隨著市場資源更向大型品牌房企靠攏，行業集中度將不斷提高。
備註： 金額集中度=入榜房企銷售金額/統計局公佈的全國商品房銷售金額。其中，2018年1-9月全國商品房銷售金額是根據前8月累計同比增幅推算9月同比增幅所得。
03
第三季度TOP3房企業績規模下降明顯
2018年第三季度，雖然TOP100房企總體業績規模較第二季度有所下滑，但與前兩季度的平均水平基本持平。具體來看，TOP3房企第三季度的業績規模較一、二季度的降幅更為顯著，而其他梯隊房企的業績走勢則比較相近。其中，TOP3房企第三季度的總體規模為4100億元，較二季度環比下降近21%。
圖：2018年前三季度各梯隊各季度總規模走勢（單位：億元）
數據來源：CRIC，中國房地產決策諮詢系統
除此之外，其他梯隊房企第三季度的整體銷售規模雖然均有所降低，但也不乏部分房企業績表現較為突出。如TOP4-10房企中，新城第三季度實現月均銷售金額219.7億元、較上半年月均水平增長38%。TOP20房企中，陽光城、旭輝、金地第三季度月均銷售與上半年月均水平的增幅也均在30%左右，業績表現較為出色。
04
調整趨勢下
供應高位將支撐四季度成交穩定
三季度企業業績下滑，一方面，受季節性因素影響，另一方面，受市場因素的影響更大。目前，國內房地產市場調控成為常態，雖然第三季度中央政策層面似乎步入“空窗期”，但本輪調控的政策主基調未變。我們預計第四季度市場將保持總體平穩的態勢。從政策層面來看，主要還是加強市場監管，重點聚焦各線城市。部分城市再度調控加碼，限制企業購房、提高首付比例、嚴控預售證審批等。
從市場供應的角度來看，三季度商品住宅新增供應較二季度呈下降趨勢，環比下降9%；同比微漲4%。受預售證放鬆影響，一線城市供應同環比均大幅增長，二線城市政策依舊趨嚴，典型三四線城市市場供應量也有所下降，城市間分化加劇。四季度，考慮到信貸壓力大增，加之年底搶收業績，預計新增供應量將較三季度顯著增加。
從城市成交的角度來看，三季度緊縮政策環境沒有轉變跡象，而深圳、昆明、瀋陽、南京等一二線城市繼續加碼“四限”。同時，政策效果逐漸顯現，成都、西安等城市市場明顯降溫，“日光盤”明顯減少，開盤去化顯著分化。整體來看，短期內市場依舊維持一定熱度，尤其是在四季度預計供應增加的情況下，市場成交維繫在高位將是大概率事件。
05
四季度房企供應加大大部分企業將完成銷售目標
從企業角度來說，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，四季度房企將繼續加大貨量供應。一方面，一些今年以來受城市限價影響，延遲入市的項目將在四季度大量入市，相關企業業績將受益增長。另一方面，也會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，通過降低預售價格加速項目入市，保證去化，高週轉策略在保質量的前提下，仍然是目前企業的首選。
我們預計，前三季度百強房企的總體業績表現將會得到延續。截止9月末，在部分設定了全年銷售目標的房企中，22家房企中超半數的房企目標完成率在75%以上，其餘則基本在65%-75%之間。從目前業績完成度的情況來看，大部分房企完成全年業績目標不成問題。
06
500億以上房企數量增加，分化格局加劇
2018年前三季度，TOP100房企中規模房企數量較2016、2017年進一步提升。截止9月末，千億房企數量達到18家，已超過2017年全年17家千億房企的水平。800-1000億和500-800億規模以上的房企數量也分別達到了7家和13家。我們預計，全年千億房企數量有望超過30家左右。500億元以上規模的房企數量，也有望從2016年的23家提升至超過50家。
值得注意的是，隨著規模房企的競爭日趨激烈，行業的分化格局也在不斷加劇。在500億元以上各規模房企的數量不斷增加的同時，300-500億元規模區間的房企數量則逐年減少。可見對於在300億元規模門檻附近的區域型中小房企而言，增長已經遇到瓶頸。在目前的市場環境下，不進則退，繼續擴張也對自身的運營戰略和資金管控能力提出較強的要求。
07
今年企業運營總結及未來展望
今年企業在資金、融資、利潤、拿地、營銷和週轉等方面都出現了一些變化。未來，複雜的市場環境對企業運營能力的要求也在不斷增加。
資金方面，前三季度房企持有現金規模、整體負債規模持續擴大。截止上半年末，超6成房企淨負債率較去年末提升，財務槓桿有所增加。我們認為，目前維穩現金流成為行業共識，四季度房企應將槓桿率控制在合理水平，投資保持相對謹慎，並加速銷售去化及回款。
融資方面，前三季度房企融資環境繼續保持收緊。低成本的中長期融資方式，如公司債等發行要求提高，加上市場整體利率上升，導致房企新增融資成本較前兩年有所上升。我們認為，年內房企的新增借貸利率或將維持小幅上升的趨勢，但整體的融資成本可以控制在比較平穩的水平。
盈利方面，在當前行業競爭加劇的環境下，得益於房企內部管控加強以及行業集中度上升的紅利，房企盈利能力有所提升。但從長期來看，未來房企的盈利能力仍面臨一定的下行壓力。
投資方面，三季度以來土地流拍數量增多、溢價率明顯下滑，地市顯現“冷卻”信號。TOP100房企拿地整體保持謹慎，各梯隊房企投資節奏均有所放緩。我們認為，收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦應成為房企未來戰略佈局的主要方向。在防範三四線市場風險的同時，重點關注東部二線城市底部機遇以及環一線周邊三四線的結構性機會。
營銷方面，調控政策繼續從嚴，部分城市去化壓力仍然較大。 今天房企的營銷力度較大，如恆大全國樓盤折扣營銷，成為今年行業營銷的標誌性事件。隨著推盤量增加以及在四季度業績衝刺的壓力下，我們預計房企在營銷上將主要有以下三方面的措施：折扣力度加大、形式更趨多樣化；多盤、跨城區域營銷促進項目去化；品牌發佈會活動提升品牌影響力。
週轉方面，今年以來，房企加大力度實施高週轉戰略，一些原來主要佈局一二線城市的企業，也加大了三四線城市的佈局力度，希望在弱市環境下，加快部分資產的週轉速度，保持現金流的充裕。在融資收緊、房企資金壓力增加的背景下，我們預計四季度房企仍將在加大貨量供應的同時提高週轉。另外，雖然近期傳聞的現房銷售制度，目前實施的可能不大，但未來或將成為發展趨勢。這也給房企的週轉能力提出新的考驗。
▼
往期精彩回顧
▼
閱讀更多 丁祖昱評樓市 的文章
