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导读：
长租公寓真的爆仓了！让前段时间的“胡景晖事件”有了明确的走向：胡景晖炮轰长租公寓以高出市场价20-40%的价格抢房，存在巨大的爆仓风险。话音未落，杭州鼎家就因空置房源太多而资金链断裂。
在胡景晖炮轰长租公寓后，不得不离开了自己奋斗了18年的公司。抱着对家人的亏欠和原来工作的失望，他要转头去做私募基金了。
近日，「 我有嘉宾 」致电胡景晖，了解他最近的状态和下一步规划。胡景晖表示最近琐事很多，他需要调整一下，再投身下一份工作，“初步计划是转行做私募基金”。
而这次转行的意义是，让城市里的租房者找到了房租上涨的原因，看上去很美的长租公寓并不如想象得那么稳定。
一个人的一次冒险，使得黑中介和房租贷进入了公众监督的范围里，它不一定能改善居住这件事，但起码是一次有效的努力。
注重安居乐业的中国人，在近些年纷纷感受到了居不易。以北京为例，2008年的平均房价为1.25万/平，2018年已达6.30万/平，不光是一线城市，二三线城市的居民也面临高房价压力，最近10年，长春市的平均房价涨了2.3倍，兰州市涨了2.8倍，合肥市涨了3.5倍。
在买不起房的背景下，越来越多的年轻人选择租房居住。
根据链家发布的数据，2017年北京有35%，约800万人租房居住。选择租房，是为了攒钱买房，但最近越来越多的租房群体感觉到，房子也快租不起了。
在涨租带来的一片哗然声中，前我爱我家副总裁胡景晖于8月17日，就长租公寓存在的风险发表了相关言论：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
长租公寓究竟存在什么风险，它与房租上涨有什么关联？
胡景晖的“末日审判”
8月17日，胡景晖本来是要去杭州出差的，但是他临时决定在北京召开电话会议，在电话会议中，他炮轰自如、蛋壳等长租公寓以高出市场价20-40%的价格争抢房源，导致房租上涨。
他的这个决定，搅动了原本平静的长租公寓市场，也让自己丢掉了工作，不得已离开了奋斗了17年的企业。
胡景晖把矛头指向长租公寓扰乱租房市场后的第二天，被我爱我家董事长谢勇约谈了4小时，在这场被胡景晖称为“末日审判”的面谈中，谢勇让第三个人介入了，他明确告诉胡景晖，链家董事长左晖给自己打了电话，要求自己管一管胡景晖，“如果管不住，链家将全面和我爱我家在舆论上开战”。
另外谈到的一件事与胡景晖的湖南老乡姚劲波有关。
今年6月，姚劲波以10.68亿元收购了我爱我家8.28%的股权，胡景晖是促成这笔收购的重要功臣。收购完成后，58集团和我爱我家的团队搞了一次聚餐，胡景晖跟姚劲波两人讨论了湖南菜的正宗问题，姚劲波随即让大厨做了三道菜。
匪夷所思的是，在这次面谈中，谢勇认为胡景晖在58集团面前丢了我爱我家的脸，就此成为另一道罪名。
两人还谈了什么不得而知，但“末日审判”结束后，胡景晖马上收到了公司已经为他拟好的声明，声明中表示，此前胡景晖的言论属于个人观点，与我爱我家无关。
由于胡景晖炮轰了链家的长租公寓品牌“自如”，因此，谢勇完全有理由搬出左晖来排挤胡景晖。但是在8月19日，胡景晖召开的媒体发布会上，胡景晖表示已经给左晖打电话求证核实，“我的领导两次告诉我，你给谢勇打了电话，让他管好我的嘴，管不住的话，链家将会在舆论上公开开战。”
左晖回应称，“我们认识20年了，你还不了解我吗，你也看到我发的澄清声明了。我以人格担保，从来没有主动联系过我爱我家的高管，绝对没有说过你从谢勇嘴里听到的那些威胁我爱我家的话。”
胡景晖和左晖相识已经有20年了，十多年前，他们就经常在一起踢球。凭借对左晖的了解，胡景晖相信左晖说的话中，至少有一点是真的——左晖没有主动联系谢勇，“应该是谢勇主动联系的，但由于没有电话录音，一些内容没有办法佐证。”
我爱我家急于与胡景晖切割关系，是因为胡的言论让我爱我家成为了行业公敌，但是对于绝大多数人来说，更关注这场纷争的起源：长租公寓究竟怎么了？
即将站在风口上的长租公寓
关于长租公寓并没有明确的定义，它一般指的是房地产或经纪公司对房屋进行一定的改造和装修，以一年或以上租期出租。同时，还配套了保洁、维修、安保等服务的房屋。
目前市场上既有万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有房源对外出租的；也有像自如、相寓、蛋壳公寓这种通过长期租赁或受托管理等方式，获取房源再行转租的。与普通租房相比，长租公寓主打的是品牌和品质，价格也相应更高一些。
长租公寓的出现，是为租客解决遇到黑中介和黑房东的痛点的。在长租公寓出现之前，租房遭遇黑中介的情况比比皆是，“有了长租公寓，至少能对租住房屋的软硬件有一个合理的期待。”一位在北京租房的租客对媒体表示。
于是，从2011年链家推出长租公寓品牌“自如”后，市场就进入了快速发展阶段。据了解，自如目前已经拥有超过70万间房屋，服务北京、上海、杭州、深圳等城市的超100万租户。
从2011年开始，新派公寓、湾流国际、未来域、万科泊寓、龙湖冠寓等品牌相继出现，雷军也于2012年投资了You+，以投资人的身份介入长租公寓市场。这些品牌的目标用户都是一二线城市的白领，因此各大品牌都希望在提供高品质住房的同时，将服务延伸至保洁、维修、搬家，甚至民俗，在消费升级趋势下，逐步实现盈利。
2017年，无论是十九大还是中央经济工作会议，都提到了一个关键词：租购并举，中央明确指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，让所有人住有所居。
租购并举带来的最大好处是“租购同权”，这意味着租房可以享受跟买房同等待遇，比如最令老百姓关心的学区房问题，只要租住在学区，孩子就可以上相应的学校了。
在政策风向的影响下，仅今年3月，就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓市场。此外互联网公司和小型中介机构等，也纷纷入驻长租公寓市场。
风口即将来临，在众人以为学区房不再成为不能承受之重的时候，他们很快发现，又一个沉重的包袱悄然降临。
长租公寓如何推动房租涨潮？
在租购并举的潜在红利尚未释放之时，2017年11月18日，北京市大兴区的一处群租房起火，事故造成19人死亡，8人受伤。此后，北京市开展了为期40天的安全隐患大排查大清理大整治专项行动。
在寒风中，大量存在安全隐患的出租房被拆除，租住其中的城市打工者同一时间失去住所，租房市场的需求快速上升。据了解，当时北京部分地区的房租涨幅达50%。
这种趋势慢慢传导到了中端公寓，很多打工者无法承受房租压力，选择离开北京。
2018年春节后，房源紧张的问题还未环节，嗅到租购并举政策红利的地产商和长租公寓品牌开始打响抢房战争——在需求方疯狂之前，储备足够多的供给。
链家旗下贝壳研究院报告显示，今年前7月，北京租金指数同比上涨10.7%；诸葛找房数据则显示7月房租同比上涨超20%；中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示，7月北京房租中位数为6590元/套。上涨的房租直接体现在居民消费支出中。据北京市统计局数据，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增长22.1%。
虽然自如、万科等机构的数据显示，长租公寓行业占整个房屋租赁市场的比例不足5%，但在中介机构垄断房源信息的情况下，市场交易也会受到明显影响。
房租上涨的背后推手究竟是不是长租公寓？某媒体就此问题采访了多位房屋中介公司的员工，据他们透露，一线城市房屋是存量市场，房源总数有限，在竞争激烈的情况下，中介往往会通过抬高租金来抢房源，还可能诱导房主抬价或者形成“竞价”。
特别是在资本大量介入长租公寓市场的情况下，机构之间跑马圈地的现象突出。以某品牌公寓为例，其2016年开始布局全国，目前管理房量已从当年年底的1.3万间增至目前的13万间。最近的官方调查也显示，个别中介还存在从金融机构融资抢房源以及使用“租房贷”等行为，不仅抬高了租价，还埋下了金融风险。
中介公司的员工口中的“风险”，与胡景晖所担忧的是同一种风险。
8月26日，胡景晖现身2018网易经济学家年会夏季论坛，在谈及长租公寓时，胡景晖认为，长租公寓本身并没有错，但是在“租购并举”下，就发生了变化。与美国的长租公寓市场进行对比：
第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式。也就是说，自如等长租公寓运营商也是付租金给房东，所以为了拿到更多的房源，他们愿意以高于市场价20-40%的租金拿到房子，然后以更高的租金出租给租客。
第二，美国发的是REITS（房地产信托投资基金），中国发的是ABS（该融资方式以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证），美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
“资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。”胡景晖表示，“在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。”
热闹之后的沉寂，长租公寓会是昙花一现吗？
长租公寓的发展模式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。
运营商没钱支付给房东，房东收房。与大兴火灾后的情况差不多，数十上百万万失去栖身之所，租房市场再次引发动荡。
以上推理在近日得到了印证。
8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产。据了解，鼎家是通过与分期付款产品合作，赚取租户的利息进行补贴运营的。
鼎家租房时要求租户绑定一个名为“51返呗”（现已更名为“爱上街”）的APP，鼎家一次性收取押金，而租户则每月通过爱上街APP缴纳房租。
一位鼎家租户的分期服务协议显示，该租户办理的分期借款本金为51700元，手续费0元，利息6721元，这部分利息由平台补贴。
公开资料显示，鼎家于2009年进入二手房与租赁市场，2017年独立拆分“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌，分别发展二手房买卖业务和长租公寓业务。今年3月，受政策影响，鼎家获得由浙江筑家投资管理有限公司投资的千万级Pre-A轮投资，彼时的宣传称，融资将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设，另外在公寓智能化管理、金融服务方面也会进行一系列的升级。
鼎家董事长魏永锋在接受媒体采访时表示，运营成本高企、房源大量空置，是公司破产的重要原因。鼎家副总经理付小杰也给出了相似的答案，“公司倒闭，还是资金链断裂，扩张太快的原因”。
除了鼎家用血的代价，印证了长租公寓存在问题，8月19日在深圳举办的“潘谈会”上，SOHO中国董事长潘石屹也表示，即使（长租公寓）租金翻两倍也还是亏，不建议创业者进入这个行业。原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。
在胡景晖的“末日审判”后，长租公寓的风险与房租上涨的迷雾逐步退散。8月21日，北京市住建委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，依托北京市12345政府服务热线，开通打击“黑中介”投诉举报专线。北京市住建委24日表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。
胡景晖在我爱我家奋斗了18年，而且几乎牺牲了所有周末。他的儿子在给他的卡片上写道：爸爸，你陪我太少了。离开我爱我家后，胡景晖表示“无法忍受去仰视某人谈条件”，他计划去做私募基金。
创业者的孤独来自于他情愿或者不情愿都要接受所有的赞美和谴责，但是作为职业经理人，胡景晖的选择显得可贵得多。也许“长租公寓将大规模爆仓”的预言不会实现，但在服务衣食住行的行业里，任何警示都值得被肯定和记录。
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