来源：21世纪经济报道、长江商报、新浪财经等
在持续不断的调控高压下，8月份国家统计局监测的70城房价，仍然录得了令人意外的普涨。
数据显示，8月份70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，房价呈现出稳中有涨态势。
不过，业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转凉”。
21世纪经济报道的调查显，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。
同时，房企对后市也表现出谨慎偏悲观的预期。
在北京地区，“限竞房”成交低迷，从网签数据观察，北京限竞房的网签率仅为11%左右。即使算上所有项目的真实销售（已签定书面购房合同，但尚未履行网签程序），这
17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。结构性上涨
针对8月份普涨的70城房价，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。
从城市看，房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，35个三线城市新房价格环比上涨2.0%；4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。
中原地产认为，二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后，二三线城市普涨加速，特别是中西部区域，量价明显上涨。
杨红旭进一步指出，部分热点城市今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，于是这些城市的房价环比上涨或大涨，这只是结构性因素。
此外，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。
美联物业全国研究中心何倩茹认为，国家统计局数据是备案数据，一般会比市场的实际成交滞后。
易居智库研究中心总监严跃进认为，国家统计局数据有信号意义，即前8月市场的降温态势减弱，但在实际的市场中，部分城市也有降价，因购房首付比例、利率较高，会抑制市场需求；部分房企资金回笼压力大，也会出现降价等行为。
中原地产首席分析师张大伟表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。”
房价下跌已现
当前，市场已传递出了降温的信号。
记者调查显示，一二线城市不少楼盘出现了三年来久违的降价促销。其中广州楼市近期降价明显，尤其是推货量较大的南沙、萝岗、番禺等区域。
广州南沙保利城销售人员称，楼盘现在打折促销，以74平方米户型为例，原价每平约21000元，现商业贷款可享受额外9.6折，折后每平大约两万；如果户型是126平，折扣优惠会更大，每平1万8千多。
广州番禺时代柏林销售人员表示，均价3.8-4万每平方米，现推出一次性付清9.3折优惠。以111平方米的房源为例，总价400万左右，可以优惠28万。如果是分期付，首付越高，则越优惠。
上半年楼市表现较热的杭州，近期也有了凉意。如滨江御江南排屋的预售证均价为48680元/平方米，但在上一次开盘中排屋的备案均价为51286元/平方米，对比价格下降了2606元/平方米。
而在房价最坚挺的深圳，自“8·31”新政实施以来，成交和价格都在调整中。9月17日，“网红”盘华润城三期再次推出新房源，价格与上次持平，市场的热度和吸引力却在下降。深圳多位业内人士表示，华润城三期处于当前楼市的拐点，去化率可能难超上一次推盘。
不过，何倩茹指出，“目前市场上价格下跌的是部分项目，如我们监测的北京、广州一些项目降价促销，但大范围的降价情况还没有发现”。
而在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。
一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示：
8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。
上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据：
上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。
就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示：
8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。
二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计：
8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。
热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据：
厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。
广州一位大型开发商人士认为，楼市的调整才刚刚开始，今年四季度和明年的市场极其不乐观；现在只是一二线市场开始下行，接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年，大家现在都在想怎么“过冬”。
开发商预期悲观
近期，全国各地土地流拍事件频现，流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显。
据东吴证券研究所数据，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面积和流拍率，都达到了历史高位。
这些现象背后，是开发商的投资思路已改变 ，7月份以来普遍对后市谨慎偏悲观，拿地积极性下降。
张大伟认为，房企资金压力逐渐出现，叠加历史上最密集的调控政策潮，大部分房企抢地积极性降低，土地流标下半年可能继续增加。
此外，保利地产研究院表示，今年以来房企偿债压力增大而融资不畅，“现金流”管控重要性凸显。企业应放缓拿地、加紧回笼资金、现金为王，以应对行业调整的风险。
大多数房企都在主动降负债，管控风险。亿翰智库研究总监于小雨认为，目前规模型房企净负债率保持降低水平，如万科始终维持在35%以下；碧桂园、恒大出现不同程度的下降。
据中期财报，恒大降负债明显，截至今年6月30日，恒大资产负债率为81.7%，与去年年底相比减少了4.6个百分点，净负债率为127.3%，与去年年底相比减少了56.4个百分点。
更重要的是，对开发商而言，最大的风险来自于调控政策的不确定性，一些调控政策如房地产税等可能超预期出台。
“目前政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，我们对市场保持高度审慎谨慎。”作为最稳健的龙头房企，中国海外董事会主席颜建国表示。
颜建国指出，7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的表述不同于以往，目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现。
“现在不少城市房地产调控继续加码，没有放松，下半年会延续这种从紧态势；根据市场情况，我们的投资节奏有所放缓，这是因势而变，主动地调整；宁可错失一些机会，也不想投错几块地。”颜建国说。
相关阅读
8月70城房价67城上涨
二三线城市上涨幅度明显
国家统计局15日发布的8月份70个大中城市房价数据显示，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨。
梳理发现，70个大中城市中，新建商品房仅厦门房价下跌，南京、北京环比持平，其他67个城市全部上涨。其中，无锡涨幅最大，而环京北部城市房价也出现升温势头。
业内认为，从当下房地产市场走势看，普涨局面依然存在，部分城市上涨幅度较高，预计后续调控加码的可能性加大。
统计局数据显示，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨。
其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月略微扩大0.1个百分点。其中北京持平，深圳环比上涨0.5%，上海环比上涨0.1%，广州环比上涨0.9%。
作为“去库存”的主力的二三线城市，8月份房价上涨幅度明显。统计局数据显示，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，同比上涨8.6%。其中，厦门房价微跌0.1%，也是70个大中城市中唯一下跌的城市。而三亚、丹东等今年房价涨幅较大的城市出现回落，环比涨幅仅为0.1%，0.4%。
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，同比上涨8.3%。从房价环比增幅数据看，热点三线城市中的无锡、徐州和北海的房价涨幅较大，分别达到3.4%、3.3%和3.1%。
监测显示，8个月全国房地产销售面积突破10亿平米，接近9万亿元。8月单月，全国商品房销售面积超过1.248亿平米，销售额高达1.1万亿，继续处于市场成交高位。
与此同时，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，中原地产监测数据显示，仅8月当月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过45城市，发布了超过55次各类型房地产调控政策。年内累计调控次数高达315次，同比上涨超过80%。
央行调查：近半居民
预期下季度房价“基本不变”
中国央行14日公布的2018年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对于下季度房价，有33.7%的受访居民预期“上涨”，45.9%的居民预期“基本不变”。
这是中国央行在50个城市对2万户城镇储户进行问卷调查的结果。
调查显示，中国居民本季就业感受指数比上季下降0.7个百分点，有34.1%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。
同期，倾向于“更多消费”的居民占26%，比上季上升1.3个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占比也有所上升，但倾向于“更多投资”的居民比上季回落2个百分点。被问及未来3个月准备增加支出的项目，旅游、教育、医疗保健、购房、大额商品分别居于前五位。
当天同时发布的2018年第三季度企业家问卷调查报告则显示，企业家宏观经济热度指数为37.2%，比上季下降2.9个百分点，比去年同期提高1.3个百分点。其中27.7%的企业家认为宏观经济“偏冷”，70.3%认为“正常”。
针对银行家的调查结果与企业家趋势相似。银行家宏观经济热度指数为35.5%，比上季降低6.7个百分点。其中68.6%的银行家认为当前宏观经济“正常”，比上季降低12.4个百分点；有三成银行家认为当前宏观经济“偏冷”，比上季提高12.9个百分点。
声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。如有侵权请联络作者，删除！
閱讀更多 鑫管家 的文章
