這個十月，樓市看起來會有很多故事
十月的第一週，央媽祭出一個大招：從10月15日起下調部分金融機構存款準備金率1個百分點，以置換當日到期的中期借貸便利（MLF）。
10月8日，國務院常務會召開，再次提到了推進棚改。
假期結束後，上班沒幾天，股市又一片綠油油。
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這些消息對樓市又有什麼影響呢？
首先，眾所周知降準是央媽最具殺傷力的貨幣政策工具之一。
從歷史經驗上看，每一次降準，對於房地產來說肯定是利好。2008年，著名的“4萬億計劃”實施，被視作救市的終極武器，房價也應聲而漲。
雖然降準並不像降息，讓購房者有很直觀的感受，但對於房企，它能夠緩解資金面的壓力，簡單說來，房企找銀行借錢變容易，開發和拿地熱情也自然提高了。
中學政治課本中就說過，降準會帶來貶值預期，消費也將相應增加。
當下老百姓的保值渠道有哪些？理財、儲蓄的收益低的不敢看，P2P風險太高，大家的選擇基本就在樓市與股市兩者之間。
但股市，呵呵呵，上禮拜的一片青草地之後，有網友問，小妹，前兩年你怎麼不勸我多買房呢？小妹一臉懵逼，是我把刀架你脖子上要你炒股了麼。
其次，是棚改的“迴歸”。棚戶區改造是城市化進程中一個不可避免的過程，不能把它算作樓市變熱的誘因。但是那些在老城區拆了一棟樓的壕們怎麼能不買房呢？
因此，不論是官方聲音還是民眾反應，我們可以得出的結論是：買房仍是王道。
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那麼，在這樣的環境下，武漢的房子值得買麼？
經濟學家鍾偉說過，大城市的房地產，具有一定的穿越週期能力。
而武漢，不論是GDP、財政還是人均收入，都是全國經濟實力雄厚的二線城市。近期，武漢綜合交通體系三年攻堅實施方案出爐，其中寫到2020年武漢軌道交通預計總里程405公里，將超紐約。武漢要成為一線城市，穩了。
所以，在這樣一個潛力無限的城市中買房是明智的，接下來就要看怎麼選。
看環線是武漢人買房的固有定律，總覺得三環外發展的再好都是外碼，二三環內才是真核心。
當前武漢的房價如按照環線來看大概是內環3-4萬，二環2.5-3萬+ ,三環1.3-2萬，四環0.8-1.3萬。對應武漢目前的市場形勢，內環頂豪化、二環高端化、改善三環化，剛需四環化以基本成型。
但是隨著土地供應的減少，武漢二環內現在又有多少供應呢？漢口大概就CBD附近，古田，二七濱江還有十多個項目在售，武昌就濱江板塊，中北路一代還有新房，漢陽，房子少的可以忽略不計了。
難道有著核心夢武漢人就沒地兒買了嗎？不，武漢的2.5環可以來看看。
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2.5環對武漢來說並不是一個新鮮的詞彙，實際上，早就2016年，就曾有媒體報道武漢已有2.5環。
稍有留心就會發現，在成都、西安，也都規劃有2.5環。依託已經建成的東湖隧道、雄楚高架，正在規劃的南湖隧道，仁和路快速改造，以及古田二路——古田橋的改造，武漢2.5環已經基本成形。
2.5環的好處，絕不止比2環多半環，有人總結，一環的品質+二環的區位+三環的價格=完美的2.5環。
環狀交通將城市串聯在一起。交通路網的四通八達，串起了中心城區的各大商圈，如光谷商圈、南湖商圈、國博中心、古田凱德、歡樂谷、徐東商圈、後湖漢口城市廣場等成熟商圈。
而2.5環形成後，不僅僅是交通更便捷，因為環線效應，意味著這個區域，正式被納入城市級環線路網，區域的價值將放到整個城市框架內。
以洪山仁和路區域為例，仁和路縱跨青山區、洪山區、東湖風景區，能直接連通和平大道與歡樂大道等主幹道。仁和路板塊周邊具有長江主軸規劃、武昌濱江商務區、楊春湖高鐵商務區、“東湖綠心”生態文化區等重要規劃。
而仁和路片區，繼金地的住宅項目售完之後，板塊內優質的住宅房源十分稀少。好在，金科城的出現，及時填補了區域範圍內的空白。
金科城項目效果圖
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首先，小妹還是要將買房的原則跟大家再說一次，地段、品牌、配套是大家在買房之前就應該著重關注的。畢竟，誰都不想漲價的總是別人家房子。
從金科城項目來講，地段是項目最大的優勢，也是不可複製的優勢。
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搶佔2.5環核心，交通便捷
金科城地處武漢2.5環，位於友誼大道和仁和路交匯處，是一座區域體量約70萬方的純居住區。東臨楊春湖高鐵商務區，沿仁和路以南是武漢5A級東湖旅遊生態區，西接二環線、二七長江大橋，北鄰青山濱江商務區。
金科城項目區位圖
項目四至
北面：臨青山法院、中百超市、規劃小學用地，靠近友誼大道
南面：大片綠化用地、青城一品
西面：祥豐路、建設一路
東面：武鋼體育公園、青城華府、臨近仁和路
金科城項目位置圖
金科城更靠近武昌二環，北向輻射長江主軸、青山江灘、武商眾圓廣場等核心商圈，西邊2.5公里範圍內即時二環線，南面是歡樂谷和東湖，東面是楊春湖高鐵商務區的核心武漢火車站。地圖上顯示，它是長江和東湖的中間點，區域輻射力非常強。
交通配套上，金科城的路網非常發達，出門就是友誼大道，北面有和平大道，南面有團結大道和歡樂大道，從項目到武昌多條道路可以通達。
金科城項目路網分佈圖
金科城項目正位於仁和路之上，根據規劃仁和路北面將連接堤角過江通道，隨著長江新城的落定，堤角過江通道將加速建設。
而且臨近項目的友誼大道至中山路全線將進行快速化改造，預計友誼大道可能修建全程高架快速路，未來自駕進入武昌將更方便。
而在交通配套中，小妹重點要說的是軌道交通，金科城周邊目前已經有3條地鐵線將通往項目。分別為4、5、12三條線路，其中4號線已經通車，5、12號線正在緊張施工中。
項目周邊地鐵線路分佈圖
其中，項目北面為5號線和平公園站，距離項目約1.2公里，預計2021年通車；項目南面為4號線仁和路站約1.5公里，目前已通車；項目西面為12號線鋼都花園站，預計位於友誼大道與園林路交匯處，距離1.5公里。
看起來這三條地鐵線距離該項目都不算近，雖然步行幾分鐘並不能到達，但整體上也不過兩三站公交便可以到。乘坐782、545、616路公交仁和路大洲村站下車步行約100米到項目。乘782、365、316、349、565工業路恩施街站下車步行約250米到項目；乘215、540、545、610、616、349、515友誼大道大洲村站下車步行約400米到項目。
項目周邊部分公交線路圖
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配套齊全 商超、醫療、教育雲集
由於項目地處青山區和洪山區的交界處，可共享兩個片區的優質配套，因此周邊配套十分豐富。
商業配套上，金科城北面緊鄰青山的中百倉儲，從小區出發步行5分鐘左右即可到達。
位於項目北面的中百倉儲
往北走一兩公里就可以抵達青山武商眾圓或者青山印象城大型商業體。南面一公里左右便是金地廣場，有消息稱該項目會引進永旺超市。
項目自帶了一部分商業，周邊區域基本生活配套不錯，如對面青城華府的超市、餐飲等常規商業業態。
項目自帶兩所幼兒園，小區西北角有一塊教育用地，規劃為小學。距離項目最近的小學為金鶴園小學和者武豐小學，距離差不多都在1.2公里左右。
項目周邊小學分佈圖
文化娛樂配套上，小區對面是武鋼體育公園，南面一腳油門可以抵達去歡樂谷和瑪雅海灘公園，東湖綠道二期也不遠。
項目西面的武鋼體育中心
金科城南面有一小塊市政公園用地為開發商代建，再往南也是大片的綠化用地。小區自帶有健身會所，且不佔小區公共部分面積。會所中還配備有恆溫泳池，一年四季都向業主開放，愛好游泳的業主再也不用擔心冬天沒有地方游泳了。
從項目的區位上不難發現，金科城其地理位置優越，交通便利，配套齊全，周邊人文環境優美。武漢一城兩江三鎮四橋五湖，金科城獨攬長江與東湖，坐擁半壁武昌江山。
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大體量 品牌作保 品質兜底
金科城整個項目總佔地約14萬方，總建面約70多萬方，計容積率建面約63萬方，總容積率4.54，綠地率30%，建築密度24%，總停車位約6200多個，總戶數5031戶。這個體量的純住宅項目在目前的武漢市場上已經十分少見。
項目兩地塊樓棟分佈圖
項目分為為K1、K2兩個地塊，其中K2地塊分兩期開發，目前項目主推的是K2地塊一期。K2地塊一期佔地5.4萬方，計容積率建面28萬方，容積率5.21，共2274戶，機動車停車位2833個，綠地率30%。
此前K2地塊一期已推出1、2、3、4、5號樓，目前6號樓正在登記。
K2地塊樓棟分佈圖
說起金科，武漢人可能並不熟悉，但這個全國前20強房企，在全國56個城市有超過140個項目面市。
資料顯示，金科地產集團創立於1998年，立足重慶，佈局 “京津冀經濟圈、長三角經濟圈、成渝經濟圈和長江經濟帶，2017年榮獲中國地產品牌十強的榮譽，此次武漢金科城是金科地產集團進軍武漢的處女作。
按照慣常情況，一個大開發商進駐武漢的第一個項目多半是誠意之作，是帶著先進的開發理念和物業管理來的，因此首作一般都是為了賺口碑。因此，作為金科在全國的第7座“金科城”，這個項目是十分值得期待的。
事實上，從目前看來金科也並沒有讓眾人失望。小妹在踩盤中瞭解到，金科城的細節做得十分到位。
首先，在金科城的園林設計中，包含園林主軸、水景、大草坪 ，月亮拱門，0-12歲兒童遊樂區、成人健身區，帶地燈的夜跑跑道等。
項目園林效果圖
其次，項目大部分樓棟預計都架空層，待交房後會以主題書吧、四點半課堂，健身、棋牌室等休息娛樂空間呈現。這樣的設計在充分利用的公共空間之餘，也讓整個環境變得美觀又和諧。
項目大堂效果圖
第三，金科城所有樓棟都採用全石材精裝入戶大堂，並且採用雙大堂設計，對有地下停車場的入戶大堂也採取精裝修。這樣的配置目前在武漢僅有單價在3萬以上的項目擁有。
第四，對於大家非常關注的物業板塊，金科也選用了自己的金科物業。金科物業是全國前排名前8的物業公司。
金科物業擁有天啟大數據系統，包括環境板塊、物業綜合管理板塊、物業綜合管理板塊、能耗管理模塊第五社區概覽板塊，設備設施的監管界面六大板塊，讓金科物業各級管理人員第一時間掌控項目各個位置的工作執行情況，極大地提升監管效率，提升服務標準。
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產品一度熱銷 新品加推關注著眾多
金科城至推出起就備受關注，前期幾次開盤都非常暢銷。此次，金科即將於10月底推出6號樓，約123、140平產品，46層，3梯4戶。
項目樓棟信息圖
其中123平左右的戶型為中間戶型，戶型設計為三房兩廳，產品為連廊設計，基本可以算作半通透，三開間朝南，採光條件十分好。主臥套房並帶有衣帽間。客廚餐一體，動靜分區，整體設計方正。每個房間的面積配比都比較大。
140平左右的戶型為邊套產品，設計為四房兩廳兩衛，南北通透，三面採光。客廳餐廳全朝南，形成一個超過7米的橫廳。這樣的設計，給家中有小孩的家庭打造出一個超大的遊樂空間。
主臥套房，帶衛生間、衣帽間，舒適度較高。廚房面積較大，可設計U形櫥櫃，能夠給女主人一個完整又開闊的操作平臺。整體來看，這個戶型設計的十分奢侈，既舒適又便捷。
這兩個戶型都十分適合改善家庭，其中123平左右戶型應是三口之家的首選，三房設計可以滿足這類客戶一步到位的需求，未來基本無需再換房。
而如果是三代同堂或二孩家庭，金科城140平左右四房戶型可以滿足客戶的一切需求，即使5-6個人同時居住，也不會顯得擁擠。與此同時，140平左右產品在面積段上也具有一定優勢，總面積低於144平，即便是二套，首付也不會很高。
除了6號樓之外，目前還有少量95平房源在售。產品毛坯均價約18500元/平，另外帶有3000元/平的精裝修，裝修部分可以貸款。計算下來，此次推出的產品首付門檻在50萬左右，這意味著，首付50萬起入住武昌核心絕不是夢。
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小妹點評
1、政府對於區域的規劃，往往在很大程度上決定了區域的未來價值。因為這就意味著政策的扶持與資源的傾斜。曾幾何時，地段、地段、地段，當我們談論一所房子的時候，首先考慮的總是地段。然後隨著城市的發展，區域定位、發展規劃，周邊配套，交通覆蓋、通勤半徑，都賦予了地段非同一般的價值。
現如今，城市資源不再集中於市中心，而是隨交通系統的延伸，呈多核心發展，2.5環，將以交通為依託，帶來城市資源佔有和使用，從政治、經濟、文化等方面奠定發展基礎，全面提升區域價值。
金科城位於武漢2.5環的核心位置，不論是在先天位置上，還是在政策扶持上，都是具有很鮮明的優勢的。項目周邊的二手房目前價格多在兩萬三左右，而這些項目兩三年前在售時多半是在一萬左右，價格在三年間翻了一番，相信除了時間的更迭外，更多的還是實質上的變化。
2、價格上，此次開盤帶裝修價格預計在21500元/平左右，周邊分佈的福星惠譽青城華府、鋼化南苑、星橋苑小區等二手房均價2.2W-2.4W，因此與同片區的二手房相比其價格仍然存在優勢。
3、品質上，金科城是重慶金科地產在武漢的首個項目，具有強大的品牌效應，主打東方山水園林。金科的物業在全國排名前8，整體口碑較好。
4、配套上，金科城所處的地段路網發達，自駕去漢口、武昌、光谷都十分方便。雖然目前軌道交通並沒有實現完全覆蓋，但也都在步行20分鐘內便可以到達。商業配套上，項目靠近青山建二核心商圈，盡享青山核心商業配套，與此同時，它距離銷品茂、群星城等徐東商圈也較近，可以算的上是將青山、武昌的商業都攬入懷中。
5、產品上，此次加推的6號樓戶型設計比前幾棟樓都要好，擯棄了前期部分產品長進深的弱勢，做到了3開間朝南。整體的採光、通風條件都特別好。
最後，小妹要說的是，在通貨膨脹，股市下跌的當下，唯有優質的不動產才能抵禦一切。就像前幾天，某知名女星賣房，用以補交稅款，這說明關鍵時刻房子才是靠譜的，可以救命的。
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