曾經一騎絕塵的房價，到了2018年似乎難攀高峰，開始停滯不前。
天旋地轉回龍馭，到此躊躇不能去。
天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。
全民賭房，房企賭命。
到了9、10月，隨著房地產市場正常的週期規律性，一年之中市場最火爆的旺季“金九銀十”拉開了帷幕。結果，在氣溫消退的深秋，連雲港房地產市場放了一顆啞炮。
高潮永遠是無法持久的。上一輪樓市上行帶來的傳動效應，時至今日已經強弩之末，以及後來一系列限價政策帶來的種種樓市亂象，在日益收緊的政策高壓下，似乎也喪鐘已鳴。
一切都將回歸理性。
樓市有多涼？
新房方面，主城區開盤去化6成已經算是不錯成績了。而達到這一成績的代價就是價格要維持半年以上的不漲，同時也沒有雙合同，高價車位、高價裝修等的暗漲行為。另外，月均去化20多套就已經很惹眼了，據說某豪宅上月去化僅1套。市場開始盛行分期首付、買房送車位、XX折優惠、老帶新、特價房、精裝改毛坯等促銷手段。二手房同樣不幹示弱，降價出售、狂甩xx萬、房東急售...
從目前來看，連雲港出現了些挺好的苗頭，投資投機的群體被嚇退不少，買房也不是閉著眼睛了，或多或少會猶豫下買哪個。與此同時，也已經有人在談崩盤不遠矣。還有更多人深深覺得降價通道已經打開，連雲港離“腰斬”已經不遠啦。
現代高層商務寫字樓
只能說，“由儉入奢易，由奢入儉難”，這句話放到如今的樓市身上，太適用不過了。
體驗過房子不需要賣，全款客戶還要拼關係，經歷了連客戶都不用挑，只管搖好順序等著選房，要想回到產品慢慢做、房子慢慢賣的狀態，好像一下子適應不了。
經歷這些的時候，是否該回想一下一天能賣出一套房的歡欣雀躍？那個時候手機短信用得還比較多，每個老總在傍晚總期待收到這樣的彙報短信。
是不是覺得像隔了一個世紀般久遠？現在收到的彙報，如果是當天開盤還有房子剩下，估計銷售總要寫個檢討。
我們經歷了近兩年市場的瘋狂，可如果把瘋狂當成檢驗市場的標準，吃虧的只會是自己。
目前的連雲港，何談崩盤，都還沒回到正常的市場狀態。
樓市配圖
那麼，和2018年上半年相比，市場入秋，是什麼改變了這一切？
首先以市區為例，我們先覆盤以下樓市成交。據統計截止到9月底，2018年連雲港商品住宅共39342套，約521.47萬方。
從各月的成交走勢來看，
3月、7月和9月是三個拐點。根據時間節點來看，棚改消息的釋放與啟動以及二手房的停貸，成功將3月後的樓市成交數據拉高。進入到8月，伴隨著城南、猴嘴北等供應量較大區域房源的陸續入市，成交進一步走強。9月起，隨著土地市場降溫以及樓市預期的改變，全國樓市環境大範圍走弱，連雲港也不例外。參考閱讀
巧的是，就在樓市轉涼之際，連雲港再度釋放棚改消息。昨日，海州區完成我市近年來最大的徵收地塊，徵收支出款項達13億元。該地塊為南小區一期，1382戶徵收戶全部簽約。1382戶市民，能夠如4月後的棚改戶的“威力”再一次力挽狂瀾於樓市嗎？
對樓市有沒有影響？答案是有的 。畢竟這1382戶中的大部分市民對購房是剛性需求。拆遷後，首先要解決的便是“住”的問題。但是，這些市民的購買力相較於上半年是大大折扣的。南小區普遍住房面積在六七十平米，有車庫和一樓自建房的應該能多出個二三十平米。所以，他們的拆遷款還達不到100萬。八九十萬在海州區能夠買到新房嗎？在動輒120+戶型面前，還是比較困難的。另外，南小區一期市民的“地域情節”比較高，也就是說他們首選地區是原地塊周邊地區。
所以，這些棚改市民，如果選擇貨幣安置（非貨幣安置的安置房位於海州城南，房價是8000-9000元/平米，比較划算。）並且願意在連雲港買房，對二手房尤其是地塊周邊的影響是比較大。而對新房市場，不能說“微乎其微”，其影響力不足以引起焦慮或恐慌情緒。
另外，我們看下連雲港今年以來的庫存和庫存去化週期。
實際上，從2018年1月開始，庫存不斷減少。整個去化週期到9月開始升高，去化週期維持在10月左右。
土地呢？
截止到9月底，市區共出讓7宗土地，成交5宗，流拍2宗。住宅地塊，連雲區新增14萬方，海州區新增4.5萬方。而樓面價格相較於去的大規模爆發，是稍顯“含蓄”。應該說，2018年的土地市場並沒有刺激到房產市場，相反改變了購房者對於樓市的預期。
到這裡，有些網友看到庫存和土地供應的減少，或許會簡單的套用“供需理論”即供應少了，房源緊張，房價會上漲。但是，別忘記了，連雲港並不是一個人口流入的城市。也就是說，購房者的蛋糕就這麼大，基於“買漲不買跌”的心理，前期消耗得多了，後期有購房行為的也會隨之減少。因此，進入城鎮化下半場後（農村土地改革、集中居住、鄉村振興，棚改降低貨幣化安置比例的實施），與其擔心樓市腰斬或者憧憬未來收益，不妨關心過去一年多內買到手中的房子會不會喪失流動性。
那麼，說到底，是什麼改變了市場？
研究房地產，最喜歡的是研究數據，土地，人口，GDP，收入，財政收入，這些都是重要的研究指標。
而人們往往忽略掉了一個最重要的因素——預期。
實際上，從2018年初，很多預期性的因素，已經發生了改變：進入房地產池子的資金嚴控、土地流拍、環京價格腰斬，全國大範圍一二線城市由熱向冷的轉換、龍頭房企相繼啟動全國性降價等。而，最要命的那句“堅決抑制房價上漲”，終於打碎了2018年“金九銀十”的幻想。
這些因素，可能沒有一個直接作用於連雲港房產市場，但是加起來改變的就是所有連雲港買房者的預期，不管他是投資還是自住。
最後說一句，畢竟，誰都不是神仙，買房買到價格谷底，賣房賣到價格頂峰，這種事只能碰，猜是猜不來的。
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