果然不出老谢的判断，资本进入长租公寓，成租金管制的导火线，供需失衡与供应端基础供应体系崩溃、季节性因素、房价上涨、货币超发是租金暴涨的罪魁祸首，资本成为租金暴涨的助推器，起到火上浇油的作用。而租金暴涨的火蔓延到长租公寓，平台大量的控制房屋、转租、高价收购，让供需矛盾集中爆发。结果是行政之手的介入，进而爆发长租公寓的平台约谈、资本监管、质量监督。事实上，这一切根源于长租公寓的自身弊端与法律缺位及租赁制度不完善、租赁市场的不成熟。
当前北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京的7城市发布了相关管控政策。毫无疑问，租购并举是一项房地产长效调控政策，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。未来应加大对租赁行业的整体管控，对涨幅给予限制，并加大违法惩罚机制。加强对租赁企业的管控迫在眉睫，长期市场的稳定不能单靠中介的短期承诺，建立长期稳定的租赁、租金制度，保障更稳定的居住环境是今后努力的方向。
深圳试点“租金管制”，设置一个租金5%的“涨停板”，实质上就是一种租金上涨幅度控制目标，就是限租金的政策，目的是限制租金上涨幅度，让价格矛盾转移到租承双方。这里展现的调控思路是：下一步政府可能不排除尝试租金管制，重申住房的居住属性，防止出租房成为下一个金融工具。主管部门正在先行先试，探索限价租赁房制度，今后将采取限定租金，限定租期的双限方式来稳定租赁市场。由于深圳这批稳租金商品房项目的量很小，所以对整体市场的影响比较有限，更多的是起到一个信号作用，表明相关政府部门要稳定住房租赁市场租金价格的态度。
多种迹象表明，中国楼市正在走上欧洲模式的道路，用税收增加房屋持有和交易的成本，拉长交易周期，让房价冷静下来。现在来看，欧洲大陆稳定且发达的租赁市场，确实有极大可能会成为中国学习的对象。在法国，房东不能随意涨房租，否则可能面临被起诉、甚至刑罚的风险。在德国，3年内房租累积涨幅不得超过15%，房东再次出租住房时，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。这就是国人最为熟悉的“租金管制”。
不过，租金管制真能一劳永逸地解决房租飙涨的问题吗？市场派们可不答应，他们从美国二战后的管制历史中学到一个教训。只要我霸着这个房子，房东就不能涨我房租。那时候，市场有越来越多的“租霸”赖着不走，房东更愿意卖房而不是将房子以极低的回报率租出去。就算低价租出去了，房东也没有足够的资金和动力修缮房屋，低租金住房会越来越破败，而后租者也会面临住房短缺问题。因此，过低的租金受益的只有两个——获取民粹芳心的政府，以及最先租下房子的租客。
在美国，房租管制演变成了一场昂贵的失败。诺奖得主曾说， 除了轰炸，租金管制是摧毁一座城市最好的武器。在中国，租金管制同样面临着一个巨大的悖论：一租房需求比较大的城市，无非是一二线城市和区域中心城市，而这些城市的楼市都处于严调控中，限购之下不少刚需被抑制，就算有钱也只能租房。一线城市的“人口升级”和清除隔断间运动，砍掉了大量的低租金市场供给，市场上对中高端质量的租房需求大增，但公租房的供给不可能及时跟上。 此时的价格管制，并不能解决供需失衡问题。
二房地产市场被冰封，但印钞机却没有停下来。如果此时在这么一个不完全自由的住房市场上突然放开租金市场，恶果很容易显现——金融市场孱弱，洪水只能继续往租赁市场走，最后被冲击的，无非是手无寸铁的租客。 此时的租金市场失灵，需要政府出手干预，引导流动性进入实体。其实，租金管制只是德法租赁市场发达的表象，其精髓在于用法律规范租房市场、保障承租人的“居住权”。当前中国的租房市场对资本的保护远大于对租客的保护，这是单靠市场不能解决的问题，也不是行政一手能解决的问题。
只有完备的法制基础，才能对这个玩快钱的浮躁社会加以制衡。比起租金高低更关键的问题是，租客能否与房东一样享有同样的社会资源，得到同等的非歧视性待遇。在这个问题上，政府要做的事情还很多。
深圳市作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，居民住房主要以租赁为主，据统计，目前全市有各类出租住房783万套（间），占住房总量的73.5%。按全市2100万实际管理人口计算，近80%的人口需要通过租赁解决住房问题。其中，城中村租赁住房占全市总量的62.6%，工业配套宿舍占17.9%，两者合计占租赁住房的80.5%，是租赁市场的供应主体。与此同时，深圳市每年常住人口新增50-60万人，新增租赁住房需求20-25万间，但新增租赁住房仅能供给1/3，其他2/3的新增需求要通过存量市场解决，租赁供求关系紧张。
今年7月以来，深圳市租金的上涨幅度出现过快的迹象，深圳市房地产研究中心数据显示，今年1-7月，商品住宅平均租金同比上涨7.4%。另一方面，目前全市仅有500家租赁企业从事该项业务，其租赁规模仅占租赁市场总量的4%。而全市市场化出租的住房占住宅总量的86.2%，政府公租房等政策性租赁住房仅占13.8%。针对上述存在的问题，深圳市先后出台培育发展租赁市场的两个文件，目前已成立16家国有租赁企业或专门事业部开展租赁业务，有300家开发企业开展了住房租赁经营业务。而深圳市政府部门搭建的政府住房租赁交易服务平台“深圳智慧租房”，也已于2017年12月上线启动并开放交易。
2018年，深圳市还推出了4宗只租不售住房用地，近期再次挂牌2宗。而此次推出的首个“稳租金”商品房试点项目——塘朗城精品公寓，由深圳地铁集团与深业集团共同成立的合资公司——深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。该项目位于南山区留仙大道南侧，与地铁5号线塘朗站A、B出口无缝接驳，是一座以TOD模式开发建设的高端城市综合体，预计将于2019年初上线运营，2019年9月交房入住。深圳地铁集团与深业集团将充分发挥国企在稳定租金价格的示范引领作用，力争打造全国租赁市场新标杆。
计划通过对试点项目经验总结，进一步研究和优化稳租金商品房概念、租赁对象、租金定位机制、租房流程、合同网签等制度设计，研究多渠道增加稳租金商品房房源供给的可行性，探索建立全市稳租金商品房制度。
目前该试点项目暂处于探索试点阶段，政府相关部门还暂无全面铺开推行的时间计划安排。下一步应加快启动《深圳市住房租赁管理条例》的研究制订，为住房租赁市场规范健康发展提供法律依据；加快建立租赁企业资质备案制度和住房租金指导价格体系，建议年租金上涨控制在合理水平；对租赁合同备案、统计分析、租金管控加强管理；除有法律法规规定的正当理由，出租人不得随便解除合同等规范租赁市场的建议。金融监管部门应对住房租赁贷款业务、证券融资业务进行严格审查，对租赁企业贷款资格进行严格审核，对利用互联网金融平台开展的“租金贷”、各类资产证券化要严格监管。
全国尚未形成一套完善的租金指导价格体系，此次深圳率先开展租金管制试点，为全国首例。“一房一价”即针对具体项目请房地产评估中心采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，价格不高于周边同类品质的商品房租金，甚至可能略低一些。“一年一调”即每年年末对所掌握的房源租金进行调整，根据当年市场发展形势以、周边租金，以及CPI增速、人均可支配收入增长率等要素进行调整。深业集团在西丽开发的塘朗城公寓部分将作为深圳首批稳租金商品房试点项目，预计2019年初上线出租运营，2019年9月交房入住。
相关数据表明，深圳仅有约1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通过市场租赁解决住房问题。据国家统计局统计，深圳市租赁价格指数同比上涨持续11个月。深圳规土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据显示，7月深圳商品房月租82.22元/平方米，环比上涨5.17%，城中村住宅租金月租39.16元/平方米。德国的许多做法值得深圳借鉴和学习，德国住房租赁法规定租金定价不能超过市场指导价的20%，否则超过了50%就属于违法行为。此外，德国对租金涨幅也是进行严格控制，三年内租金涨幅不得超过10%，否则也属于违法行为。
在中国，租赁市场和P2P极其相似。两者都意在盘活存量市场，将多余的资源和市场上的需求对接起来，同样的，它们也在高超的资本运作中迷失了方向。
中介利用ABS获得融资的方式，本无可非议，但被外界诟病的是，自如等中介平台为租客极力推荐分期付款，在租客毫无知觉的情况下签了消费贷合同，利用租客信用增信，获取低成本贷款。由于缺少对冲和制衡资本的狂热力量，租房市场出现了P2P割韭菜的一幕。不过，金融化的游戏玩过头了，风险难免会暴露。杭州鼎家成为第一家爆雷的长租公寓，房东没拿到租客交给中介的租金被迫驱赶租客，4000名租客受损，6家网贷平台回收不了资金，而鼎家则轻轻松松破产，不用担起任何责任。
2018年8月29日，深圳继7·31楼市新政后又放大招，拟推出一定量的价格管制租赁房源投放市场，稳定全市租金水平。深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，实行租金管控，一房一价，每年可上下浮动5%，按申请顺序租给全市符合资格的居民。这类“稳租金商品房”房源如何扩张、租金如何合理定价，房源如何分配等具体细节，仍待市场考验。作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，深圳的居住主要以租赁为主，全市常住人口的住房自有率为34%，约2/3的常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。
据国家统计局深圳调查队统计，深圳市租赁价格指数同比上涨已持续11个月。2018年7月份，深圳租赁价格同比价格指数为105.0，略高于同期CPI同比指数102.5，也达到市监测预警系统的合理区间上限。此外，按深圳市规土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据分析，2018年7月，全市商品住宅单位租金为82.22元/平方米，环比上涨5.17%，城中村住宅租金单位租金为39.16元/平方米，约为商品住宅租金的一半。不少深圳居民感受到了房租在明显上涨。在此背景下，深圳市拟试点租金管控项目。
稳租金商品房，是指房企建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在全市工作的未购房居民出租的商品房。在对这些房源租金定价时，将采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现“一房一价”，租金定位不高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平，可能还会略低一些。其次，每年年末对租金进行一次调整，原则是年租金增长率不超过正负5%，以保持市场平稳。涨幅的参考标准是当年市场发展形势，包括周边租金的价格评估、CPI增长速度、人均可支配收入增长率、银行理财产品收益率等。
此项制度，面向在深圳缴纳社保满一年且在深圳没有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期内只能申请一套商品房。为保持长租关系，同时规避以租代售。首次租赁期限为1年以上3年以内，续租不超过2年，期满退租后重新排队。据深圳市规土委透露，塘朗城精品公寓为首个试点项目，该项目由深圳地铁和深业集团合作开发，用于租赁的房源为248套公寓，预计2019年初可上线出租运营，2019年9月交房入住。
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