隨著濟南東移，很多片區迎來了發展，發生著巨大變化。漢峪片區就是這樣一個片區，但現在漢峪片區的樓市可以說是差距懸殊。
一方是去年市場火爆的時候拍下的高地價項目，一個個樓面價都在1.3萬左右，有的甚至更高，單純看樓面價明顯“麵粉逼近麵包”；另一方則是以前拿地的項目，當初拿地成本較低，前期樓盤已經開發完畢且交付入住，只剩下個別地塊在建，與高價地項目一同入市。當然漢峪還有一部分地塊還處於拍完之後的沉睡狀態。
當低價地遇到高價地，漢峪片區的樓市差距有點懸殊！但這是否意味著低價地項目就比高價地項目更值得買？這個恐怕要具體問題具體分析。
目前，漢峪片區在售或即將入市的樓盤：中鐵逸都三期閱山，三盛·峪璽臺；小漢峪裡的保利和光山語、泰禾院子、舜山府等。三盛·峪璽臺也有很多朋友在問，這個我們日後再為大家分析。今天我們要分析的是中鐵逸都三期閱山這個項目，該項目的優勢、劣勢我們都會分析到。
NO. 1｜壹
東拓的產物：漢峪片區
漢峪片區規劃圖
漢峪片區位於濟南市主城區東南部，處在城市東西向發展主軸上，西鄰奧體，東近繞城高速公路及出口加工區，北靠高新區核心區，南依南部山區。
濟南東拓的腳步一直沒有停歇，城市攤大餅式的發展模式，註定了龍洞之後是漢峪，沿著旅遊路和經十路這兩條主動脈，濟南一路向東，高歌而進。
在濟南的規劃中，漢峪片區主要承擔兩大功能，即商務辦公中心及居住功能。整個漢峪片區北部，以旅遊路為線以北，商務辦公相對較多一些，旅遊路以南，基本以純居住為主。
漢峪片區北部航拍圖
這幾年，漢峪片區各方面越來越完善。漢峪金谷A區39棟寫字樓、公寓基本建完，B區11棟寫字樓加商業配套正在論證。高新區的短板學校，也在慢慢改善，金谷一小，金谷二小，漢裕小學（山師附小雅居園南校區），高新二實驗小學、初中，山大附小附中。瀚裕華園西邊還有一所九年一貫制學校，但未定簽約學校，小漢峪裡面的國際托馬斯是幼兒園到高三的私立學校。醫療資源有濟南中醫院新院區，蓮花山西側還有一處綜合醫院。旅遊路和鳳凰路交叉口有三塊地是商業區，將來有銀座等大型商場入駐。
特別是隨著漢峪金谷的交付運營，越來越多的公司、企業搬遷至漢峪金谷，這給整個漢峪片區帶來了大量的辦公人群，居住需求自然而然增加了不少。目前東城逸家、涵峪翠玲、德潤天璽、重汽1956、奧林逸城、北胡小區、舜奧華府等小區已經有大批居民入住，片區有一定的生活氛圍。
漢峪片區航拍實景圖
漢峪片區居住來看，分為兩個部分：旅遊路沿線及其以北，屬於容積率相對略高的，旅遊路沿線以南為低容積率的。所以有人說漢峪片區建築密度太大，主要指旅遊路沿線及其以北的區域，而有些人說漢峪片區容積率地，宜居，則主要是指大漢峪小漢峪這些旅遊路沿線以南的部分。
這一點非常重要，因為容積率不同，導致兩部分產品是有很大不同。只有我們瞭解漢峪片區的這些情況，才能更好理解以中鐵逸都閱山為代表的低價地和小漢峪裡的高價地之間，各自的優劣勢對比。
NO. 2｜貳
中鐵逸都閱山，剛需地塊上的改善項目
中鐵逸都閱山位置圖
中鐵逸都閱山，是中鐵逸都的三期，位於旅遊路以北，漢峪中路以西，與鳳凰路之間隔著東拓繽潤匯商業。
閱山的戶型在137-166平米，全部為大戶型。兩梯四戶，容積率高達3.2。毛坯。價格未定，參考君猜測在2.1萬左右，僅供參考。兩梯四戶，如此之高的容積率，大多數戶型為大面積段的改善型，參考君的理解就是，剛需地塊上打造純改善，簡直是霸王硬上弓。
中鐵逸都閱山沙盤實景圖
參考君和同事來到中鐵逸都閱山的營銷中心，置業顧問把我們領到一個展板前面，介紹去年漢峪片區土拍的經激烈情況，這裡部分的高價地樓面價如此之高，肯定會與閱山的售價形成反差。多數購房者心中會留下高價地房價高，閱山樓面價低，房價低，值得買的印象。
中鐵逸都閱山營銷展板
不得不承認，中鐵逸都閱山的樓面價確實低，而高地價的樓面價確實高，中鐵逸都閱山和周邊項目相比，最大優勢可能就是價格低了。
但是如果只是單純比較樓面價和未來的房價，參考君認為這樣未來太武斷。當然置業顧問為了買房如此比較無可厚非，但是作為購房者花費三四百萬買房，就不能不考慮的更加慎重些。
閱山的價格很多人包括購房者和置業顧問，可能會去跟小漢峪去年的高價地去比較。不得不承認閱山的土地成本是要低於小漢峪的高價地。置業顧問在解說的時候也會可以強調閱山和小漢峪樓盤單價的差距。
對此我們的觀點是，可以比較，但也要理性看待。小漢峪單價高，除了土拍樓面價高之外，小漢峪的容積率是很低的，而且是靠山，環境比閱山強太多。小漢峪未來的房價裡很多項目都是精裝，所以兩者價差較大，是有一定原因。
雖然產品是大面積段的改善產品，但是看閱山地塊的一些信息，不難發現，這個地塊打造剛需產品可能更好一些。
中鐵逸都閱山鳥瞰圖
閱山共有7棟樓，1號樓18層，2號樓14層，3號樓18層，4號樓33層，5號樓17層、18層，6號樓17層，7號樓33層，在參考君看來，作為一個大戶型為主的樓盤，這個建築密度也太大了。
容積率3.2的閱山，並不是一個純改善型地塊，通過航拍（圖片在第三部分）和觀察實地，以及對比沙盤，該小區樓間距太小，而小區地塊內西南有兩棟33層這樣的高層，可能會對小區其他樓棟的採光有影響。
根據該項目的規劃公示，6號樓和5號樓的樓間距為40.3米，1號樓和3號樓的樓間距43.1米，而5號樓和4號樓有部分的樓間距為34.6米。這樣的樓間距影響採光嗎？
中鐵逸都閱山規劃公示，來源規劃局網站
答案顯而易見。
閱山1號樓東單元1-8層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；中單元東戶1-8層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；中單元西戶1-8層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；西單元東戶1-2層，大寒日日照時間小於1小時為居住公寓；西單元東戶3-8層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；
2號樓採光稍好一些，東單元西戶1-3層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓。4號樓、5號樓的採光同樣不太理想！
5號樓東單元西戶1-2層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；東單元東戶1層，大寒日日照時間小於1小時為居住公寓，東單元東戶2層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；中單元東戶1-3層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；中單元西戶1-3層，大寒日日照時間小於1小時為居住公寓；中單元西戶4-10層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；
西單元東戶1-10層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓；西單元西戶1-10層，大寒日日照時間小於2小時為居住公寓。
中鐵逸都閱山規劃公示，來源規劃局網站
4號樓也有居住公寓，大家自己看吧。
中鐵逸都閱山規劃公示，來源規劃局網站
大家可以算算，中鐵逸都閱山整個小區一共有多少套房子，因為採光不足而劃為居住公寓！
如此多的居住公寓，可見真個小區的密度有多大！
中鐵逸都閱山航拍圖，拍攝於國慶期間
開發商之所以在這樣的地塊上大部分設計為136以上的大戶型，參考君個人猜測，一個很重要的原因就是和南部的小漢峪高價地項目的大戶型產品相比，閱山做大戶型價格會比小漢峪的個樓盤價格低很多。這樣閱山會更有競爭力，從價格和總價上看，閱山的確有競爭力。
但從產品角度來看，閱山並未贏多少。起價300萬，大戶型的改善，只能吸引的是資金有限、對產品品質沒有有太多要求的客戶群體。看看這樓盤的採光和樓間距、建築密度，純改善真的要三思而後行。
NO. 3｜叄
中鐵逸都閱山航拍，以及戶型，以及其他
中鐵逸都閱山航拍圖，拍攝於國慶期間
整個地塊臨旅遊路，距離鳳凰路也不遠，交通便利，從另一個方面看略顯嘈雜，旅遊路、鳳凰路的車流狠可能回到項目產生噪音、尾氣、粉塵等汙染。建議實地看看地塊周邊情況，以及生活狀態。雖然是中鐵逸都這個大盤的最後一期，但地塊是獨立地塊，西側有商業地塊，有利有弊，好處是生活方便。
中鐵逸都閱山航拍圖，拍攝於國慶期間
還有一點需要注意，雖然中鐵逸都三期的案名為閱山，看名字好像很安靜，靠山很近，但實際上，還是可以看到山的，閱山這個名字還是很傳神的，山，只可遠觀不能近靠焉。不過環境可能跟大小漢峪的靠山環境沒法比。從這一點也可以看出，低密度的小漢峪高價地，雖然樓面價高，但是環境要更好一些。
航拍圖
航拍圖
整體戶型還可以，大部分戶型都相似。中規中矩。頂底為變異戶型。
閱山部分戶型圖
整個片區，目前沒有地鐵規劃，公交車也很少，公共出行不太方便，共享單車也不好找。漢峪人口密度還是蠻大的，所以未來出行，可能有點麻煩。希望多開通公交吧，地鐵短時間指望不上。
最後，可能有很多人關注學校，閱山的學校據置業顧問介紹是高新二實驗（僅供參考），這個學校教學質量怎麼樣，大家可以百度一下，參考君個人認為水平真的是一般般，個人觀點不喜勿噴。當然前文也說，高新區的教育短板正在補齊。
閱山置業建議：手頭緊張但急於改善的購房者可以考慮，畢竟相比周邊的地塊，這裡的價格相對較低。但是追求品質、學區和純改善的客戶慎重。
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