樓市降溫,爲何不見三四線房價下滑?


不是沒下滑,是沒見報道,不是沒報道,是沒被刷屏頂到你的頁面上。不是現在就下跌很多,是要滯後半年、一年。何況,我們地廣物博,有些城市並不遵循大漲大跌的邏輯。

一線城市就那麼幾座,二線城市也能認個名字熟,三四線城市幾百座,沒有啥代表性城市呀,特點太雜亂了。根本沒有統一的步調,不是本地人,誰有心思關注它們的死活呀。

房價上漲需要傳導,從一二線城市傳導到三四線城市,像股票上漲下跌一樣,有什麼金融地產,醫藥健康,科技智能等,輪番的漲跌步調就不一致。下跌的時候也一樣,燕郊下跌了,廈門下跌了,現在的媒體報道說一線城市都下跌了,但三四線城市還可能在有慣性的上漲呢。

比如我們縣城,那應該算四五線城市了吧,老家的人說趕緊買房吧,還在漲呢,比2017年漲了不少。

有些三四線城市,如千年烏龜,前兩年一二線城市瘋漲的時候,它就是漲不動。畢竟,有些城市發展不順,甚至擔心“破產”呢,人員外流,資源枯竭,需要中央更重視才行。

何況,三四線城市,如果不是外來人口持續湧入的,本來也不那麼缺房少地的,本身就沒那麼多炒作空間,最近這一輪房價翻倍行情,是炒房團隊的最後一次接棒比賽,沒有輪到它們就歇菜了,也就看不到這些房價有多麼明顯的上漲了。

別急呀,我們國家幅員遼闊,東西南北發展不均衡,啥事都不是同步發展的。


財經作家邱恆明


作為一個財經工作者,我覺得出現目前這種樓市調控現象,主要是調控的時滯反映及供需自我調節的時間性。

因為今年以來我國政府調控樓市是最嚴厲的一年,各種政策措施多達200餘項,在強力調控下,一二線城市首先有所反映,價格漲勢得到了抑制,表現出企穩回落態勢。這種調控效應之所以在一二線城市首先反映出來,是因為一二線城市是調控的重點,也是國人視調控成效的窗口,所以如果政策不見笑肯定是不行的。

三四線城市之所以不見下滑,是因為前段時間對三四線城市樓市關注得少,不是調控重點,而且三四線政府政府也根本沒有對樓市採取有實質性的調控措施,同時三四線城市棚戶正處於高峰期,民中手中安置的貨幣較多,為了保值都轉化成了購買房子的資金,推動了三四城市樓市價格的上漲。

而隨著調控繼續深入及棚戶區改造貨幣化安置進入尾聲,三四線城市的房價肯定會跌落的;尤其房產稅開徵之後,房價下跌會更明顯更劇烈,所以請放心,三四線城市房價下跌只是時間問題,千萬別擔心三四線城市的房價不會下跌。


財經深思


三、四、五線城市在樓市方面反應,有一定的滯後性!

自2017年開始,一二線城市就已經出現樓價轉緩的跡象,但是三四五線城市還在高速上漲,尤其是四五線城市的房價,基本可以用暴漲來形容,即使現在,很多小型城市的房價並未出現明顯的放緩現象。在樓市變化中,小城市有一定的滯後性,反應較慢!

出現這種現象,主要可以分為以下幾點:

一、滯後性

小城市的房價不僅在樓市降溫的時候出現滯後性,在樓市升溫的時候也存在滯後性。2015年樓市的一波上漲,主要出現在一二線及部分省會城市,四五線城市房價上漲並不明顯,從2017年開始,當大城市都進入穩定期時,四五線城市才出現高速上漲的現象。

二、拆遷方面

拆遷方面包括有棚戶區改造、居民區改造、鄉村遷移項目等,這裡就統稱為拆遷,小城市在經濟年的發展過程中,由於主城區的土地面積及資源有限,拆遷方面就比較頻繁,或者說拆遷數量較大,拆遷是助推小城市房價上漲的一大誘因。

三、人口城鎮化

隨著近幾年的發展及媒體的渲染,使得城鎮化人口增速有所增加,尤其是年輕人,為了有好的生活環境及孩子可以受到更好的教育,城市住房成為搶手貨,這可以理解為所謂的“剛需”。農村人口流入城市,住房要求增加,致使房價上漲。

四、商品房數量增速較低

三、四、五線城市房價上漲的原因與供求關係息息相關,雖然在擴張城市人口容量,誘使鄉村人口流入城市,但是商品房建設數量卻遠不達標,一度出現搶房現象發生,並且房企在修房進度上較為緩慢,使得很多出現有錢沒房的現象。

以上幾點可以說是三四五線城市房價上漲的因素,也可以看做是房價滯後的原因,因為這些的出現主要還是集中的2017年前後,直至現在,很多的小城市房價並未出現明顯降溫,不多2019年全國所有城市的房價都將出現小幅下行趨勢,這種趨勢相信很多人都可以從各個方面感覺到,原來房子的話題,在近幾個月卻了無聲息,提起的媒體越來越少。這可能就是房價下行的前期信號!


蜜魚生活


股市開始下跌時,為何還有股票逆勢上漲呢?股市一直下跌時,還有能一直撐得住不跌的股票嗎?


樓市之所以降溫,原因是多方面的,在這裡我們簡的一說:

房價高漲,居民存款增速下滑,居民家庭負債率激增,消費增速下滑,系統性金融風險不得不防。但是最根本的問題是,接盤俠們已經無力接盤了。


夏天很熱,很漫長,秋天很短暫,冬天會比夏天更漫長。


房價,也是如此。拐點剛剛來臨,正是深秋與冬初的交際之時,坐看雪花飄落即可。


揹負了二三十年的房貸,意味著普通貸款家庭在十餘年之內的消費能力已經大幅壓縮。而消費,才是驅動一國經濟發展的核心動力。


健康的經濟體,就是消費為主的經濟體。製造業創造財富,從業者有了錢,選擇服務,或者購買商品,讓服務行業從業者也有錢賺。各行各業健康發展,上繳稅費,才能投資基礎建設,完善社會服務體系。


如今經濟形勢非常複雜,房地產降溫並退出支柱地位已是必然,但是轉型之路會有諸多坎坷。房價小幅下降,緩緩下降,給經濟一些休養生息的時間,把炒房客們套牢,把銀行的風險降到最低,這是基本的思路。如果大幅下降,快速下降,大量炒房客就會棄房斷供,系統性金融風險出現的概率就非常高了。


不要著急,就房價而言,未來三五年會很精彩,房價的走向,決定了未來社會的發展方向。正常情況會普遍下降30%以上,作為人才淨流出的三四線城市,顯然更加缺乏房價的支撐者,降幅也許會更大。


財智成功


作為購房者來說,無論在哪裡買房,當然希望房價越低越好。但是從目前來看,大部分三四線城市房價依然沒有下降跡象,這是一個事實,而且個人認為,這些城市的房價將來也很難有大的下降空間。原因如下:

第一,從國家宏觀調控來說,三四線城市並非政府調控重點,一線城市房價過高才是主要焦點問題。第二,在當前經濟下行壓力較大的情況下,對房價調控的同時要面對金融風險的挑戰,政府的調控意圖應該是抑制而非打壓,一系列動作可能會隨著形勢的改變而改變,因此購房者對於房價下降的預期不應過高。第三,在三四線城市剛性需求依然巨大。城市化進程是不可逆轉的趨勢,且不說大量畢業生和農民工都紮根城市,就連農村談婚論嫁的年輕人也都以城裡有房為前提條件。第四,近年來三四線城市房價上漲主要受剛需和購房者心理因素驅動,受炒房因素影響極小。第五,機關事業單位集資建房被叫停,這一購房群體數量龐大,經濟收入也相對穩定,他們參與購買商品房,勢必會對房價形成支撐。

綜上,三四線城市房價未來下降空間不大,甚至有的地方或許還會溫和上漲。但是,這些城市房價也應該不會出現以前那樣的大幅上漲,主要是受政府調控影響,部分城市房價已經出現回落,購房者心理漸趨理性。

如果你是剛需,建議還是不要作長期觀望的打算,最好密切關注當地房地產市場動向,把握好時機,該出手時就出手。否則,不但買不到便宜房子,還會影響當前的生活質量。


有道魔方


房價與貨幣發行息息相關。大家看到,最近國家明顯放鬆了銀根。而作為房價的基礎,地價並無下滑趨勢,沙石價格漲了300%,水泥鋼材價格都在漲,這個敏感的人馬上會想到什麼。畢竟三四線城市的房價不高,成本卻在增大,很顯然會推高房價。其次,房子是用來住的,不是炒的。正是它具有的居住屬性,才構成房子的最佳投資品屬性,而且是變現能力良好投資收益穩定的佳品,中產階層以上趨之若鶩。其三,用行政手段限價並不是好辦法。只要票子還在增發,每年中央財政預算赤字還很高,物價就下不來,包括房價。用行政手段限的結果就是按下葫蘆浮起瓢,一線城市房價壓下來了,二線就浮上來了,二線壓下來了,三四線上來了,房價壓住了,吃穿住行價格又上來了,最後百姓生活成本加大,需要加薪彌補,產業工人工資增加了,建築行業成本又增加了,還會傳導到房價。所以,只要凱恩思主義還在世界橫行,紙幣還在流通,不僅房價要漲,什麼物價也要漲,豬肉再過二十年三五十元一斤不是夢,建築工月薪萬元也不是夢。同樣,三四線城市房價過萬也不是夢。當然,政策的影響是明顯的,比如開徵房產稅,肯定會引起房價階段性下滑。其次,發生經濟危機,也會進入現金為王的階段,引起所有資產價格下跌。但從國際經驗看,不會從根本上動搖房價總體走勢。


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洋蔥先生認為,主要有以下三點原因:


首先,樓市降溫不代表房價下滑,新聞裡報道的大幅下跌的樓盤都是特定的一些位置,(廣州廣鋼新城,杭州蕭山,廈門島外,環京燕郊等等),而不是說整體都大幅下跌,根據國家統計局發佈的2018年9月70城房價來看,全國均價只能說趨於穩定,而並不是各媒體所述的斷崖式下跌。


然後,政策上有一定的滯後性。無論是限售限購,還是房貸利率調整等政策,都是從住建部約談的房價上漲過快的一二線城市開始。這部分地區也是國家堅決遏制房價上漲的重點地區,三四線城市相對於它們來說,政策上就稍微寬鬆一些。在限購限售力度不嚴的情況下,仍然會有房產投資的市場存在,價格暫時不會降低太多,但一旦政策落實到位,投資客出現大量拋售的情況,房價就不好說了。


最後,是有些地區的棚改貨幣化安置政策並沒有完全完成,仍然有許多棚改戶有購房的需求,供需暫時保持平衡,有需求就有價格,從市場的角度來說也有暫時撐起其房價的理由。只是,PSL呈收緊趨勢、棚改專項債短期又難以大量擴容,等這部分需求過去以後,三四線城市或將迎來房價的回落。


總之,雖然現在三四線城市房價可能還是維持在一個虛高的水準,但長期來看,其常住人口增速一直低於0.5%左右的全國人口自然增長率,人口呈淨流出,經濟體量又無法支撐,未來房價或將回歸至合理區間。


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房價上漲週期通常都有兩三年,三四線城市房價上漲啟動時間較晚,多數是17年才開始啟動的,這時候大多數一二線房價都已經比較平穩了,18年一二線城市開始下跌了,三四線預計19年開始下跌,不過和一二線城市不同的是,三四線城市一旦下跌可能就是漫長的陰跌模式一般要持續5年以上,跌多少就說不好了


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樓市降溫,為何不見三四線房價下降?

現在一二線城市房價企穩,總的現在價格還是偏高,不會回覆到去年的價位。有些人分析今明兩年房價會下跌,持這種觀點的人的依據是基於國家出臺的調控政策。照我觀察這麼多年來的房價,都沒有因調控政策的出臺而往下行,就算是企穩持平在當時的價格上,也是暫時的。一段時間過後,呼的一聲,又漲了。何解?我相信什麼學家,什麼權威人士都難於理喻。房價的高位運行,熱衷購買房子的國人,恐怕只有中國人才有的怪現象。可以說,這種奇畸形怪狀的消費觀,是世界上絕無謹有的。中國人凡購物,包括廠家,商家在內,無一不是買升不買降。降價的時候,聰明人不做傻瓜,觀望的人更是觀望,房地產商要的就是購買者的這種心理。中國人有句很推崇的口號:堅持就是勝利!看誰有耐心。只要有部分剛需的,掙到了便宜錢的人出手搶購,無形中就幫了開發商的忙,認可了這個房價,那麼開發商就從這撕了口子,加上洗腦宣傳,誘之與虛假的實惠,優惠。原來觀望的人慌了,也在準備出手。人人都明白,此時再不出手,賣完了,下一個樓盤又要往城外偏移幾公里了,這就是推高房價的根源。

為何不見三四線房價下降?現在建樓盤,不同於從前,樓盤的配套設施一般都要按比較現代化的標準進行,這種摟盤才受人喜歡,不愁賣。但建築成本比從前增加,這也是房價高的一個原因。再一個原因是,由於在一二線城市工作的打工者,和那些不太富有的本地人,買不起一二線城市那裡的高價房,轉而求次。這部分打工者多是農民工,小城鎮的人。出外打工多年,有一定的積蓄,不想再回農村。更有部分人是家裡住房不多,必須購房。也有部分人出於錢的保值購房,有的出來奮鬥多年為掙個面子購房,體現自己的成就感的人也大有人在購房。反正買房的人心態各異,各有打算,各有想法。這部分人極其多,更有一個推高房價的推手,就是婚房。沒有新房,娶不了媳婦,這才是最最緊要的。所以三四線的房價居高不下,也是個基於多種因素關係,極其現實。中國人見面,除了寒喧家常,就是談論房價,汽車,已成為時尚話題,必談話題。


風雨夜歸人Huang


關於345線城市房價還在上漲的情況,是正常的!但也是已經變緩!對於樓市沒有深入瞭解及時刻關注的人的感受就是樓市還是這麼熱!沒有意識到這只是房價上漲的慣性使然!主要表現為:

1,12345線城市輪動是規律!一般要相差半年左右!

2,棚改政策轉變,但前期已經通過的項目仍執行貨幣化分配!

3,經過前期銷售旺季,庫存明顯降低,所以房價仍然堅挺!

所以,如果一旦進入下降通道,房價將下跌的更快,更大!


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