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《中國經濟週刊》記者 賈國強 | 北京報道
（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第43期）
10月中旬，科大訊飛（002230.SZ）長期侵佔位於安徽宣城涇縣的揚子鱷國家級自然保護區核心區土地被央視曝光，這家行業獨角獸是否隱藏著“土地生意”成為輿論關注的熱點。
《中國經濟週刊》記者獨家梳理606家A股科技類上市公司近6年來投資性房地產發現，涉足投資性房地產的公司數量從2013年的134家，增加到2018年的275家，也就是說，有近半的科技類上市公司涉足房地產投資，且其投資性房地產的資產總金額也猛增一倍。其中，中興通訊（000063.SZ）投資性房地產的金額連續6年排名第一，京東方A（000725.SZ）連續6年位列三甲，ST中安（600654.SH）也在最近三年出現在前3名的榜單上。而盛訊達、北緯科技的投資類房地產金額，佔其資產總額的比重高達30%左右。
有專家指出，一些科技企業正在從創新的主體演變為地產新軍，這些企業在房地產暴利的誘導下，借科技之名，行地產之實，從支持科技創新的政策中套利。專家建議，政府應對出讓給科技企業的土地進行限制性約定。
科技類上市公司“圈地”，幾乎一夜之間成為公眾關注的大新聞。例如，國內智能語音引領者科大訊飛（002230.SZ）被曝以建設培訓基地名義開發房地產，引發輿論熱議。無獨有偶，中興通訊（000063.SZ）今年早些時候也因擁有高達20億元的投資性房地產，被質疑偏離了主業。
9月份，被譽為“基因測序第一股”的華大基因（300676.SZ）也被質疑打著“健康小鎮”的名義在全國各地跑馬圈地，隨著原萬科集團創始人王石擔任華大基因聯席董事長，上述質疑似乎變得真實起來。
於是，人們不禁要質疑甚至責問：在這幾年房地產火爆的背景下，科技企業是否真的偏離了主業，也去做房地產生意了？
《中國經濟週刊》記者通過Wind資訊統計發現，近年來，科技類上市公司在增加投資性地產的比重。
雙雙翻倍：投資性房地產成科技類上市公司寵兒
絕大多數科技類上市公司沒有房產開發資質，無法像房企那樣直接拿地建房，買賣商品房，所以這些公司在地產方面的舉動不易察覺。但是，科技類上市公司參與炒地炒房的“跡象”會在投資性房地產這一會計科目下有所體現。
根據財政部會計司發佈的《企業會計準則第3號——投資性房地產》，投資性房地產用以記錄企業為“賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之”而持有房地產的情況。具體包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。
對於非地產類上市公司，投資性房地產主要指企業用於出租的房屋建築物及其土地，用於日常生產經營的房產不屬於投資性房地產。西南政法大學教授範偉紅曾對《中國經濟週刊》記者說，投資性房地產就是用來衡量非上市房企用於炒地皮、炒房子謀求增值利益的投資情況。
《中國經濟週刊》記者對606家科技類上市公司（編者注：根據中信證券特殊類標準劃分）自2013至2018年的6年中報梳理發現，2013年僅有134家公司有投資性房地產，總額為115.02億元；而2018年則有275家公司有此賬目，總額達280.11億元，分別增長105.22%、105.05%。6年間，參與炒地炒房的科技類上市公司數量和金額雙雙翻倍。
具體到年份看，自2015年以來，科技類上市公司開始快速參與到房地產行業中，公司數量和金額都呈現兩位數增幅。在均值方面，這6年間的整體差距並不大，2016年後開始有較為明顯的提高。這也是與近幾年房地產週期有密切關係的，2015年“3·30”政策放鬆樓市政策以來，房價快速上漲，也傳導到租賃市場上，科技類上市公司參與房地產市場的動力強勁，也開始把一些自用房地產用於租賃或出售。
從增長速度看，一些上市公司的投資性房地產一旦較大規模地增加，在一定時期內會呈現穩定性，例如，對外租賃一般可能是一年或幾年等，這也客觀上助推了上市公司炒房意願。
以北緯科技（002148.SZ）的房地產類投資為例，這家公司於2010年在南京市投資建設北緯國際中心項目（南京產業園），2012年開工建設，2015年第四季度通過了工程建設竣工驗收和政府部門的建設項目竣工備案，並開始對外招租，這一年實現租賃收入118.7萬元；2016年入駐率達70%以上，當年實現租賃收入3024.35萬元；2017年入駐率達95%以上，實現租賃收入7009.94萬元，而該公司當年的營收為5.7億元，淨利潤1.3億元。
北緯科技2017年年報還稱，北緯國際中心原值5.63億元，其中投資性房地產3.94億元，固定資產1.69億元。這意味著目前北緯國際中心絕大部分對外出租，能為公司帶來穩定的現金流，在高房價行情下，如果選擇出售則會有更大的收益。
從各科技類上市公司的投資性房地產看，這6年間，中興通訊一直穩居第一、京東方A（000725.SZ）也在第二或第三位置變動，聞泰科技（600475.SH）、中國長城（000066.SZ）、ST中安（600654.SH）也出現在前3名的榜單上。
以京東方A為例，這家公司的投資性房地產在2012年就超過13億元，隨後的幾年雖有小幅下降，但總體上都在12億元以上。
《中國經濟週刊》記者查詢京東方A年報發現，其2008年的投資性房地產為1.7455億元，2009年就飆升至12.04億元，增幅590%，其解釋稱是報告期內收購聯營公司 50%股權，實現企業合併，合併後的企業擬實施新業務轉型，將相關資產劃為投資性房地產。
居高不下的投資性房地產給京東方A帶去了豐厚的租金回報。據其2017年年報，該年實現的租金收入高達8.79億元，同比增長9.06%。
進退、增減是常態
與此同時，《中國經濟週刊》記者也發現，雖然2012—2018年這6年參與房地產市場的上市公司總體數量在增加，但名單有變，即有新進入的也有退出。
對比2017年和2018年這兩年中報顯示，思維列控（603508.SH）、卓翼科技（300232.SZ）和路暢科技（002816.SZ）等41家公司屬於新進入房地產投資行列的，其投資性房地產總額為22.03億元。其中，最高者*ST大唐（600198.SH）為4.73億元，最低者水晶光電（002273.SZ）為106萬元。
《中國經濟週刊》記者查詢*ST大唐財報顯示，主要是2017年底，*ST大唐把已達到使用條件的原本在“在建工程”中核算的永豐三期項目轉入投資性房地產核算。
維信諾（002387.SZ）、網宿科技（300017.SZ）等9家公司則退出了房地產市場，這9家公司的投資性房地產總額為2.81億元。
記者查詢維信諾財報顯示，這家公司2017年初，把閒置的汕頭歧山北房屋建築物及對應土地使用權用於出租，將位於廣州的部分房產用於出租，兩者資產價值1.05億元轉換成投資性房地產。而2018年這家公司準備出售這兩處資產，這1.05億元就從投資性房地產賬目轉移到了“持有待售資產”列報。
另外，對比2017年和2018年這兩年中報還可以看出，有些上市公司的投資性房地產在增加，如興森科技（002436.SZ）今年中報為1.17億元，去年中報為39萬元，同比大幅增加29800%；也有些上市公司的投資性房地產在減少，如海能達（002583.SZ）今年中報為2123萬元，去年中報為9081萬元，同比減少76.62%。
不難看出，上市公司的投資性房地產增多情況，可分為新進入和同比大幅增加情形。
上市公司的投資性房地產減少情況，可分為退出和同比大幅降低情形。
中匯會計師事務所經理王林對《中國經濟週刊》記者解釋稱，大致有如下兩種原因：
一是對外出租的投資性房地產轉為自用，調整至固定資產；二是將持有的投資性房地產對外出售，取得相應的對價。
中興通訊、京東方A和ST中安：投資類房地產均超10億元
《中國經濟週刊》記者還對科技類上市公司2018年中報的投資性房地產進行了梳理，最高者中興通訊為20.31億元。
分區間來看，超過10億元的公司有3家，如中興通訊、京東方A、ST中安；在1億元~10億元的公司有68家，如東軟集團（600718.SH）和浪潮信息（000977.SZ）等；在1000萬元~1億元的公司有123家，如科大訊飛（002230.SZ）、深科技（000021.SZ）和中國軟件（600536.SH）等；低於1000萬元的公司有72家。
其中，投資性房地產超過1億元的公司多達194家，佔比超過七成。
記者選取了15家投資性房地產超過4億元的公司，並從其財報中找到了公司的定位、目標等，一些公司在自身行業處於領先地位，但也未能擺脫“炒房”的誘惑。
新海宜（002089.SZ）的投資性房地產從2017年中報的0.31億元大增至2018年中報的5.45億元，增幅達1677.33%，其解釋稱主要是子公司深圳易軟技術將自用大廈轉為對外出租。長園集團（600525.SH）的增幅也較多，其2018年中報解釋稱，主要是南京基地完工部分房產用於出租所致。ST中安降幅近半，其2017年財報解釋稱，主要是處置了一些投資性房地產，但並沒有說明具體原因。
“科技地產商”異軍突起：“從支持創新的政策中套利”
相比最近幾年房地產的火爆，我國的實體經濟並不太景氣，房產也成為優質投資標的。一些科技類上市公司的淨利潤不如一套學區房也是客觀存在，如匯源通信（000586.SZ）和深華髮A（000020.SZ）這兩家公司2017年的淨利潤分別只有95萬元和97萬元。
在房地產業的暴利誘惑面前，堅守科技領域的確需要企業家精神。《中國經濟週刊》記者曾採訪過制筆企業貝發集團董事長邱智銘，這家企業用實際行動回應了李克強總理的“圓珠筆之問”。
不過，邱智銘也坦言，“一直專注做筆這個主業是需要企業家精神和情懷的，是需要抵擋住誘惑的。前幾年房地產很吸引人，我們也可以很輕鬆地拿一些土地過來，或者投入一些村鎮銀行、買礦賣礦，這些都可以獲得很多的利潤。有人對我說，如果你做房地產，很快會做成百億、千億的企業。而我堅持認為，做筆也能成為十億、百億的企業，這是我在誘惑面前的選擇。”
雖然貝發集團忍住了誘惑，但這家企業卻也因營收規模和淨利潤等指標不理想而無法登陸資本市場。
儘管華大基因這幾年財報的投資性房地產為0，在建工程規模也不大，但《中國經濟週刊》記者查詢其官網看到，從2016年以來，華大基因與遼寧省大連市、湖北省荊門市、湖南省益陽市、貴州省黔西南州、雲南省昆明市、江蘇省蘇州市、河北省張家口市等多個地方政府商談合作，而在當地建設“健康小鎮”等是雙方合作重要模式。
有業內人士分析稱，一旦上述合作落地，華大基因的廠房、辦公樓等為代表的固定資產將大幅增加，如果再有出租或出售，其投資性房地產也會大幅增加，屆時，加入華大基因的地產界大咖王石就能派上“用武之地”了。
中國軟件園區發展聯盟理事長、北京中關村軟件園發展有限責任公司董事長劉克峰曾撰文稱，目前，有一種趨勢需引起特別關注，一些科技企業正在從科技創新的主體，演變為科技地產新軍，加入到科技地產商的行列中。
劉克峰分析說，在房地產暴利的誘導下，一些科技企業借科技之名行地產之實。這些企業通過各種途徑拿到遠遠超過自用需求的優惠土地，建設了大量辦公樓宇、商業配套，甚至公寓住宅，或直接銷售房產，或轉讓項目公司股權，或成為房東。“他們不在科技創新上下功夫，而在房地產上搞投機，從支持創新的政策中套利。”
劉克峰建議，為防止科技類企業淪為科技地產商，政府應對出讓給科技企業的土地進行限制性約定，例如，限定土地上的物業只能自用，不得出售、轉讓或租賃，並加大動態監管力度，在資產登記、股權變更等環節進行核查。
事實上，與很多科技類公司對投資性房地產的欲罷不能相比，另有一些科技企業則堅持主業。例如華為就始終與地產業務保持距離。“華為沒有做過房地產，也沒做過股票。”華為公司創始人任正非在談及房地產的誘惑時曾表示，華為人專注做一件事情，攻擊“城牆口”，聚焦主業堅持創新。
什麼樣的公司屬於科技地產商？
《中國經濟週刊》 記者 宋傑 賈國強 | 安徽、北京報道
為了進一步分析科技類上市公司的投資性房地產情況,《中國經濟週刊》記者還在A股606家科技類上市公司2018年中報中，獨家梳理了投資性房地產佔總資產比例這一指標。
梳理發現，儘管一些科技類上市公司投資性房地產的金額較小，但由於自身的總資產規模也不大，所以其投資性房地產的金額佔總資產的比例還是很高。
例如，盛迅達投資性房地產的金額為4.93億元，佔總資產的比例高達33.28%；北緯科技緊隨其後，佔比達28.98%；盛迅達、北緯科技、御銀股份等17 家科技類公司的投資性房地產佔總資產的比例均超過7%。
與此同時，另外一些科技類上市公司的投資性房地產雖然較大，但相對自身龐大的總資產而言，佔比則相對較小。
例如，中興通訊投資性房地產僅佔其總資產1207.09億元的1.61%，但金額卻高達20.31億元，從2013年至今連續6年位列科技類上市公司第一名，這也是中興通訊今年4月以來多次被批評“炒房耽誤‘中國芯’”的主要依據。
今年10月中旬，有“人工智能第一股”之稱的科大訊飛也被央視曝光侵佔揚子鱷國家級自然保護區土地，涉足酒店等房地產業務，打著人工智能的旗號“圈地”，受到各界關注和批評。
中興通訊：投資性房地產超20億，在建工程也創歷史新高
9月19日，中興通訊公告稱其與深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）簽訂了《合作框架協議》，擬就公司直接或間接持有的深圳市南山區西麗工業園北區（中興通訊工業園北區）以及深圳市龍崗區布吉片區的土地及物業資產與深投控進行交易。
這次交易主要是中興通訊用下屬公司深圳市國鑫電子發展有限公司100%股權及上述兩項固定資產作為抵押品，向深投控進行融資。雖然雙方尚未最終確定交易方案及交易作價，但深投控首期將向中興通訊提供22億元的資金支持。
這次交易期限為兩年，中興通訊稱此舉有利於公司進一步聚焦主營業務，因為只是抵押，而不是出售。但外界認為，這種說辭有點牽強，其主要的目的或許是緩解資金壓力，中興通訊今年上半年淨利潤虧損78.24億元，在3500多家上市公司中墊底，是名副其實的“虧損王”。
《中國經濟週刊》記者梳理中興通訊財報發現，該公司的投資性房地產大幅增加始於2012年上半年。據該公司當年中報顯示，該公司當期以經營租賃的形式將相關建築物出租給關聯方中興發展有限公司，這些建築物由自用房產轉為投資性房地產，公司採用公允價值模式計量，價值15.96億元。
此後，其投資性房地產就開始居高不下，2015年以來均超過20億元。2018年中報顯示，中興通訊獲得的租金收入6637.9萬元。
除了投資性房地產維持高位，中興通訊的在建工程規模自2015年以來也開始大幅增加，2014年底僅2.63億元，2015年底為6.44億元，2016年底大幅增加至17.29億元，2017年底下降至14.73億元，2018年中報又大幅增加至18.47億元，創1997年上市以來新高。
在建工程的大幅增加使中興通訊的固定資產賬目下的房屋及建築物大幅增加，2018年中報顯示，中興通訊的房屋及建築物賬面價值已高達48.55億元。
分析認為，雖然在建工程以及固定資產賬目下的房屋及建築物多為自用，但也存在轉換成投資性房地產的可能性。
例如，中興通訊被指參與炒房的一個實證是，今年2月9日，該公司公告稱，就深圳灣超級總部基地與萬科簽訂了《委託開發建設、銷售、運營框架協議》。中興通訊委託萬科提供T208-0049宗地的189890平方米物業的開發建設服務。
項目建成後，萬科提供可售物業的銷售服務以及委託運營物業的運營服務；剩餘的辦公物業7.7萬平方米及文化設施用房2660平方米應交付給中興通訊。交易完成後，預計對稅前利潤的貢獻合計約27.23億元。
科大訊飛：研發中心選址沒在一線城市，且先建酒店和會所
如果不是位於揚子鱷國家級自然保護區，科大訊飛股份有限公司（下稱“科大訊飛”）在安徽宣城的那處“研發中心”很難成為焦點。
10月中旬，位於安徽宣城的揚子鱷國家級自然保護區被侵佔一事引發關注，科大訊飛觀塘培訓基地正位於保護區內。該基地名為培訓基地，實則對外經營。在中央環保督察組2017年督察後，該基地至今仍在繼續建設樓堂館所，酒店房間更是被曝一房難求。
質疑
事件曝光後，各界議論紛紛。有觀點認為，在和地方政府的談判中，科大訊飛可以憑藉“AI高科技”的金字招牌獲得更多優惠和資源。科大訊飛還被指打著產學研合作的旗號，憑藉“高科技”產業這一金字招牌及 “AI（人工智能）第一股”的影響力，以搞研發為名，通過半賣半送、資源置換等方式增加土地儲備，增厚資產。
對於外界的質疑，科大訊飛10月15日發表聲明稱，得知研發中心位於揚子鱷國家級自然保護區後，立刻停止中心運營，全面配合整改。“觀塘科技島是科大訊飛子公司設立在涇縣經濟開發區內的IT產業研發中心，並非地產項目。中心作為支援革命老區經濟建設和扶貧工作的招商引資項目。入駐前，開發區內已有上百家企業。”
科大訊飛高級副總裁、董秘江濤10月16日也回應稱，科大訊飛自成立至今，沒有一分錢收入來源於房地產開發銷售。近年來，科大訊飛加大市場渠道的投入和各地營銷平臺的建設，在省外各地設立分（子）公司，主要是為了更好地進行渠道建設、本地化服務和管理，以及更好地推動人工智能的新業務應用。
10月16日，安徽揚子鱷國家級自然保護區涇縣區域違法開發建設活動整改工作推進大會召開，隨後，涇縣縣委書記耿鵬分別前往涇川鎮和經濟開發區，督查指導安徽揚子鱷國家級自然保護區問題整改工作。涇縣人民政府外宣辦包姓負責人告訴《中國經濟週刊》記者，目前保護區的整改方案已經上報，詳情不便透露。
科大訊飛究竟有沒有涉足地產？
儘管江濤稱沒有一分錢收入來源於房地產開發銷售，但這恐怕並不能撇清科大訊飛這家科技型上市公司從事地產生意的嫌疑。
根據安徽涇縣官網消息，科大訊飛觀塘科技島位於涇縣開發區，由科大訊飛信息科技股份有限公司投資建設，總投資1.2億元，建築面積2.5萬平方米，主要建設集智能語音技術研發、高端人才培訓為一體的IT產業研發中心及配套服務中心。項目分兩期建設，從2013年底開工建設，一期主要建設培訓中心、酒店等；二期是建設研發中心。
外界質疑，為何一個研發中心，要先把酒店、客房和會所建立起來？儘管開工之初，該項目被稱為“IT產業研發中心及配套服務中心”，但在環評報告中，該項目的行業類別變成了“旅遊飯店”和“正餐服務”。同時，宣城市環境保護科學研究所2015年9月的《建設項目環境影響報告表》顯示，科大訊飛位於涇縣的培訓中心建設單位為涇縣智元信息科技有限公司。
根據信息查詢平臺企查查顯示，涇縣智元信息科技有限公司由訊飛智元信息科技有限公司100%持股。後者由科大訊飛100%控股。根據科大訊飛2018年半年報信息，訊飛智元的主要業務是信息工程，包含21個下屬子公司。其營業收入為10.8億元，營業利潤為10.2億元，淨利潤為8348.4萬元，佔科大訊飛淨利潤的64%。
科大訊飛的半年報還顯示，該公司旗下有47個子公司。媒體報道稱，7月12日，子公司天津訊飛信息科技有限公司的經營範圍也多了“房屋租賃”一項。外界質疑，作為科大訊飛的重要子公司之一，訊飛智元的經營範圍多了“房屋租賃”這一項是否說明科大訊飛對地產的青睞及涉足？
《中國經濟週刊》記者查詢科大訊飛10月24日發佈的2018年第三季度報告發現，其投資性房地產的期末餘額為2160萬元。截至10月30日發稿時止，科大訊飛未對上述質疑和投資性房地產的收入構成做出回應。
業績疲軟之困：增收不增利
成立於1999年的科大訊飛近年來因其人工智能標籤聲名鵲起， 並於2008年在深交所掛牌上市。上市之初股本為1.07億元，10年間通過轉增和增發，目前股本為20.93億元。不過，據Wind數據顯示，科大訊飛上市10年來營業總收入上漲明顯，但利潤狀況並不樂觀。
2018年上半年，科大訊飛營業額大幅上漲，實現營業收入32億元，歸屬股東的淨利潤也達1.3億元，但歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤僅為2020萬元，同比下降74.39%。
有觀點質疑科大訊飛利潤增長緩慢。在今年上半年1.3億元的利潤中， 1.1億元來自補貼和投資收益。長江商學院終身教授薛雲奎2017年底就指科大訊飛管理團隊擅長要錢，不擅長賺錢。
業績增長乏力還源自行業格局的調整。
如今的科大訊飛面臨著激烈的競爭，對手不僅包括BAT這樣的傳統互聯網巨頭，還包括很多人工智能新兵。此外，科大訊飛的一些合作伙伴已成為競爭對手。2014年，科大訊飛還在為搜狗提供技術服務，2016年，搜狗搭建團隊陸續推出自己的人工智能產品。“留給訊飛的窗口期只有3到5年。” 科大訊飛董事長劉慶峰曾對媒體嘆息。
三星電子中國研究院一位人工智能專家也不看好科大訊飛的發展。“科大訊飛在人工智能領域的技術實力並沒有傳說的那麼強，只是這幾年擅長營銷造勢，所以名聲大噪。”這位專家告訴《中國經濟週刊》，很多大公司並不採購科大訊飛的產品。
招商亂象：土地捆綁著的AI
“無論TO B還是 TO C，都沒有TO G（government政府的縮寫）立竿見影。” 業內觀察人士劉志剛說，為了刺激創業，不少非一線城市的地方政府也開始引入諸如人工智能這樣的新產業。
2018年以來，很多地方政府辦起了AI大會。劉志剛發現，辦大會成了地方政府發展AI的重要途徑。“地方政府使出渾身解數，拉來高官政要與互聯網大佬助陣，在嘉賓規格與影響力方面一較高下。”
很多地方都對AI產業躍躍欲試。除了出臺優惠政策、辦AI大會、爭搶AI企業外，各地政府也紛紛促成AI專業的開設，培育更多專業人才。很多地方也紛紛建起了AI產業園或研究院，以此聚合更多的項目，打造AI產業集群。
除了舉辦會議，劉志剛告訴記者，補貼尤其是對新興行業補貼是一些地方政府的招商“引擎”，但是容易導致濫竽充數的企業獲利，好的企業也容易陷入高福利陷阱。“靠補貼就能取得不錯的收入，溫水煮青蛙，科大訊飛近年來的研發滯後就是典型案例。”
一位不願具名的上海科技企業創業者宋先生告訴《中國經濟週刊》記者，前兩年大量上海製造企業外遷，周邊城市爭搶他們，開出的條件也非常好。“有的就是你過去辦廠，就送土地，你只負責建，建的錢可以很低利息給你。有些人就藉著名義弄些地，特別是安徽、蘇北等地區比較常見。土地指標往往又通過農村拆遷獲得。”
長期關注區域經濟發展的園區中國控股有限公司執行董事梁椿告訴《中國經濟週刊》記者，目前政府對高新技術企業最直接的優惠政策主要是土地，一般是產業用地加商住配套的模式。此外，幫助企業建設總部、基礎設施以及配套，通過當地政府國資平臺成立公司並佔有一定比例股權也是常用的優惠政策。
梁椿分析，研發中心項目本身就具有很強的符號性，科技型企業一般會在一線城市佈局區域性研發中心，對於這些企業而言，設在上海還是廣州區別不大，但建在二線甚至三四線城市則令人費解。
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