編者按：“四限”一年多以來，一邊是限價福利盤餘溫尚在，一邊是限價令隱現局部鬆綁，限購取消傳聞不斷，而備嘗高限之下刺骨寒意的地王們終於恍然大悟，原來這才是樓市的新常態。
可以說，2018年圍繞一個“限”字運作的南京樓市，既造就了數千乃至上萬人搶房的情形，同時令高價新盤的解套之路倍覺苦澀，可謂是一柄冷熱不均的“雙刃劍”。
限價福利的狂歡
去年的南京樓市為公證搖號“元年”，既有河西“十盤齊開”的盛況、也有中籤率低至個位數的神盤湧現。然而到了2018年，在限價政策堅定不移地貫徹和公證搖號制度保駕護航之下，屬於購房者的“搖獎式”買房貫穿了一整年。
據買房君盤點來看，今年值得購房者出手、且選房難度較大的樓盤有27家，其中中籤率低於10%的“神盤”就有16家，相當於每10組購房者搶購1套房。
要知道，即使是去年登上了全國樓市新聞、萬人出動的河西“十盤齊開”，最低中籤率也只是佳兆業城市廣場的8.1%，連今年的前10都無法入圍。
從限價盤的構成來看，大部分開盤項目來自河西中部、河西南以及江北核心區等熱度較高的板塊，三板塊聯手貢獻了近5成熱盤數量。但排名頭部的“神盤”，卻主要來自於江寧大學城。
究其原因，房價門檻的高低，仍是決定購房者參與人數的關鍵。儘管河西中與河西南依舊是當前購房者公認的NO.1，可動輒三四百萬甚至更高的總價，令非“家裡有礦”的購房者望而卻步，即使是100多萬元的驗資便足以篩掉不少客戶。
（人人“身家千萬”的河西開盤）
而像世茂夢享家、武夷名仕園等單價限制在萬元左右的老盤，因其上一批開盤時間都在南京限價令頒佈之後（2016年4月），且隨後2年時間都沒能加推，成為了受限價管控時間最長的一批樓盤。
這些剛需限價盤相比兩年前分文未漲，所剩無幾的房源自然在今年下半年熬成了最香的“佳釀”。能夠搖中前列的購房者幾乎是最幸運的“錦鯉”，因而此類盤雖然選房節奏慢，但棄號者極少。
（武夷名仕園/世茂夢享家開盤現場）
與之同理的還有仙林湖的萬達茂、高科榮境以及主城的中航科技城、金陵雅頌居，儘管價格優勢不那麼明顯，但都屬於房價沉澱已久的老盤，客戶認可度相當高。
此外，江北核心區作為近兩年繼河西之後又一處熱度板塊，其憑藉江北新區規劃利好、顯而易見的價格倒掛，接納了大批改善人群和買不到河西的外溢投資客，也是導致區域每次開盤都有不俗表現的根本原因。
限價鬆動的跡象
儘管南京樓市整體限價頗嚴，但真的沒有新盤成功“突圍”嗎？答案自然是否定的，而這部分少量案例的出現，令限價政策的鬆動有了些許跡象...
具體來看，成功“突圍”的樓盤大致分為兩類：一類是項目自身“年齡”實在太老，老價格難以和區域房價掛鉤，從而獲得“飛躍”；另一類則是因高價地和板塊優勢等因素作用下的特殊個例。
屬於前者情況的樓盤佔主要部分，具體為城南的石林雲城、城北的星葉瑜憬灣、橋北的萬江共和新城、江畔國際和雨山路的中交錦蘭薈。
這些老盤的首次開盤時間，距今短則30個月，長則5年，基本都算是渡過了樓市翻天覆地的節點。而這些再度重生的“殭屍盤”，雖房價迎頭趕上，開盤卻不同程度地遭遇了“水土不服”。
或因新房價格遠超周邊二手房、或戶型設計較為陳舊、亦或者購房者對老盤認可度的滯後，使得不少漲價後的老盤未能取得“開門紅”，甚至去化較為艱難。
然而這些老盤當初拿地成本之低，即使開盤當天遇冷，後期緩慢續銷亦能具備可觀的利潤，成功漲價自然是百利而無一害的。
可對於高價地來說情況則截然不同。作為南京樓市首家實現限價“突圍”的純新盤，位於鼓樓濱江板塊的仁恆桃園世紀，在區域限價4萬/平米時，首開入市銷許均價就達到了4.2-4.5萬/平米，後期加推房源更是達到了4.5-5萬/平米的價位 ，甚至超越了河西中。
（桃園世紀開盤現場）
作為樓面價高達29899元/平米的鼓樓濱江地王，桃園世紀曾在限價紅線下計劃毛坯入市。但該項目最終銷許批覆時，卻引起了市場對於區域限價是否迎來鬆動的擔憂。
此外，位於江北雨山路、前期均價僅17500元/平米的中交錦蘭薈，此前也被視為剛需客的福音，卻在最後以“國有資產不得流失”之名，上漲2000多元/平米入市。
對此，有業內人士認為，市場上的個別案例不應視為限價放鬆的信號，如“毛改精”提高量價標準、區域產品升級等因素，而導致個別樓盤獲得上漲空間。不過也有資深業內人士透露，明年限價政策或出現漸進式調整，不排除紅線門檻有上調的可能性，上調幅度或參照各城市的GDP漲幅。
高價宅地的命運
雖有個案已初現，但大部分高價地的命運遠沒有鼓樓濱江地王來得幸運。
江北地王、城北地王、城東地王等為代表的高價地項目，有的貼著紅線申領銷許卻依然要貼本，有的仍在往限價紅線以上積極嘗試，有的則難以承受限價之苦，無奈退出...
可以說，這些在2016-2017年間土拍戰中，通過“透支廝殺”取得果實的贏家們，在2018年樓市“限”字面前認清了現實，開始了艱難自救。
自救之路雖多崎嶇蜿蜒，卻展現出房企們靈活多變的戰略手段。有的配建疊墅，提高產品溢價空間；有的尋求盟友，抱團取暖；有的則拓展版圖，以入手低價宅地平衡成本。
經過一系列的辦法，他們中的大多數仍能在相對微薄的利潤空間中繼續前進，僅有極個別項目存在賠本賺吆喝的可能。
對於高價地而言，2018年雖是最為艱難的一年，亦或是黎明來臨前的最後黑暗。
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