深度解读投资拓展岗

新形势下房企拿地模式创新、项目兼并收购、合作开发及风险控制实战案例课程

暨“房地产土地拓展工程师”高级职业研修班

各有关房地产开发企业：

房地产开发商，需要获取的资源包括：土地资源、人力资源、资金资源、品牌资源等。其中，土地资源是重中之重。如果说如何获得资源是房地产行业未来发展的一项挑战，那么，如何获得土地及最大程度发挥土地价值将是房地产开发商长期发展的一大战略性问题！

当前土地政策收紧与土地资源供应紧张形势下，房地产市场形势与房企拿地关系怎样？最新土地政策有哪些？应如何解读这些政策、把握拿地机会、应用拿地策略？拿地操作过程中应该注意哪些问题？本次课程，将帮助开发企业提高自身的拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。

课程收益

1、企业如何去拿地？分享土地获取经验。

2、拿地的创新模式和渠道有哪些？通过分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面经验入手，在开发前期最重要的环节上找到突破口。

3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？

4、从项目现场勘察、收集地块信息、项目尽职调查（含土地属性分析、土地方工商调查、债权债务调查等）、项目风险评估（对项目获取过程中的17类风险进行评估）、市场与产品分析（相关工作前置开展）等流程的规范化和精细化的纵深研究，建立新项目经济指标测算模型，通过对规划指标进行分析，进行项目经济指标测算。

5、掌握房地产开发中的土地获取等关键环节与要领，提高抗风险能力和对风险的预警能力，提高开发企业的中高层经理的决策能力，培养统观全局和系统思考的能力。

课程内容

第一模块 土地（投资）拓展实战技能课程

一、房地产行业投资环境分析与决策

1、当前长效管控机制下房地产业的政策导向

（1）、房地产投资的概念

（2）、房地产投资的种类

① 土地经营投资 ② 房地产开发投资 ③ 房地产置业投资

④ 房地产证券投资 ⑤ 房地产中介服务投资 ⑥ 房地产管理服务投资

（3）、房地产投资的意义 （4）、房地产投资的优点 （5）、房地产投资的缺点

2、2018年国内房地产行业的拿地形式及投资策略

（1）、新地产项目上马标准及流程

① 土地储备策略 ② 产品线体系

③ 新地产项目上马标准（商业、旅游地产） ④ 新地产项目申报及审批流程

（2）、新地产项目投资管理

①信息渠道——一手项目 ②信息渠道——二手项目

③基础数据调研——城市基础信息 ④基础数据调研——城市区域识别

⑤基础数据调研——城市规划信息 ⑥项目基本信息

⑦市场调研——楼市信息 ⑧市场调研——土地信息

⑨新项目信息跟进情况（汇总）一览表

案例：XX项目投资可研报告

（含1、项目简介， 2、项目获取方式，3、市场预测，4、开发计划，5、核心财务指标， 6、风险揭示， 7、总结）

（3）、投资管理相关法律法规

① 投资拓展相关法律法规 ② 土地管理法——土地分类

③ 招拍挂定义及流程——招标、拍卖、挂牌、区别

④ 公司法——有限责任公司与股份有限公司，分公司和子公司

⑤ 国有产权交易——流程指南

（4）、土地储备情况及发展

① 土地储备情况 ② 土地储备情况及发展 ③ 土地储备消化周期行业对比

二、房地产企业拿地战略和战术

1、企业投资战略的坚守和投资策略的调整

案例： “道”与“术”结合—某标杆地产未来3-5年投资战略和拿地策略

2、如何选城市--城市评价标准和指标体系

案例：碧桂园的土地评价标准

某策划公司的四看法则“看城市、看区域、看项目、看收益”

3、如何结合企业自身产品定位—“有所为和不为”

案例：龙湖地产的体系流程与拿地要诀

4、投资测算指标定位和风险管控

（1）静态测算或动态测算

案例：标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算”

（2）标杆地产前期关注的经济指标类型解读

如：IRR、NPV、 NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等

（3）开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标

5、从营销前置的视角去解读万科的—“客户、产品与土地”三位一体

6、基于“天时、地利与人和”拿地新法解读

案例：长沙空港城建设一级土地开发方案的启发

7、土地合同起草、谈判、签订

（1）合同起草、谈判 （2）合同签订

三、当前房地产拿地模式创新及敏感点剖析

1、特色小镇（田园综合体）开发模式：

案例：特色小镇土地一级开发模式及盈利模式最全解析

2、大盘开发的模式

案例：南京xx东城项目

3、刚需和改需项目的投资模式

4、一二级联动勾地项目 5、公租房、廉租房的投资模式 6、文化旅游地产项目的拿地模式

案例：恒大xx地金碧天下项目

7、综合体投资盈利模式

案例：xxx综合体项目投资收益测算分析

四、当前企业获取土地的新策略——兼并收购、合作开发

1、新经济形势下的兼并收购研究

（1）兼并收购决策依据 （2）收购主体与兼并的基本流程 （3）收购对价及支付

2、兼并收购模式选择

A、资产收购

（1）资产收购的概念及前提条件 （2）收购流程、关键节点 （3）优劣势分析

案例：项目资产收购与股权出让的风险分析

B、股权收购

（1）概念 （2）收购流程 （3）优劣势分析 （4）基本原则和操作

案例：万科的股权收购方式及主要条款

C、国企重组

3、合作开发模式

（1）规范化联合模式 （2）直接转让土地使用权模式

（3）以土地使用权投资模式 一方出地，一方出钱

（4）整体产权转移模式

案例：项目开发合作模式（如：联合拿地或一方拿地，合作开发）

4、其他需要注意的问题

（1）尽职调查要素

案例：尽调报告图表等

（2）溢价处理 （3）关键节点 （4）风险控制思路

案例：某标杆地产收购北京某项目后评估

五、投资体系专项奖罚制度

1、投资部简介

（1）投资部的职能——项目拓展、合同管理、信息搜集

2、投资中心员工需具备的专业知识

（1） 开发报建、规划设计、预决算与建筑工程等开发专业知识

（2） 法律专业知识 （3） 金融、财税专业知识

（4） 营销专业知识 （5） 公共关系及心理学知识

3、拿地专项考核与奖罚

4、报批报建专项奖罚

案例：标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理

5、年薪制度 6、中间市场规则

六、投资拿地风险类型及控制策略

1、各种风险对投资决策的影响程度

2、如何建立有效的投资风险预警机制和化解策

案例：测算红线设置、土地储备量

3、项目后评价对风险管理和再投资的重要性

（结合后评价2-3个案例分析）

第二模块 高效团队的建设与管理

第一讲：团队领导与教练力

一、领导定位

课堂测评：你是一个好的领导者吗?

1.引经据典：约翰•麦斯威尔—领导力的“5个阶段”

2.对比分析：领导者与工程师的工作比较

3.归类分析：教练型领导特点

互动练习：三国中的五位领导人等级排序

视频研习：电视剧《亮剑》跟李云龙学习做教练式领导

二、教练下属

案例研讨：部门负责人王先生的做法

互动研讨：工作中的教练场合和行为有哪些？

1.实用方法：有效辅导六步骤

互动研讨：如何给员工提供成长的机会？

2.实用技巧：做好员工职业生涯规划

互动研讨：作为管理教练，我能为下属做些什么？

第二讲：团队制度与文化力

一、制度建设

案例分析：分粥的故事

互动研讨：钓鱼红包带来的管理启示

1.核心要领：好制度六要求

2.总结提炼：火炉法则的特性

方法实操：提升制度执行的四种力量

自我反省：你的团队制度落实如何？

二、团队文化

1.观点认知：团队文化的内涵

2.总结提炼：团队核心价值观的七大要素

现场测试：你能树立团队精神吗？

方法实操：培育团队精神

3.工作方法：团队文化建设途径

4.实用技巧：营造积极氛围的七种途径

5.管理绝招：培育让每个员工都接受的团队文化

互动研讨：如何维护团队健康成长？

1.观点认知：以授权激发团队成员责任感

2.实用方法：把权力授给合适的人

工具方法：四小时复命制

二、高效执行

1.原因分析：影响员工执行力的七大根源

方法实操：科学设定岗位工作量

2.观点认知：标准作业管理的内涵

3.不传心法：执行力定理基本内涵

4.实用方法：提升员工执行力的六个措施

5.工作方法：5W2H分析法

6.实用方法：执行的机制——5R业务模式

6.管理绝招：高效执行的“三讲四化”

第四讲：团队沟通与凝聚力

一、内部沟通

1.核心要领：沟通三律

工具模板：知己知彼式沟通模型

2.成功心法：沟通中的倾听技巧

3.实用方法：同理心沟通技巧

现场测试：聆听中需要反省的10个问题

4.实用方法：管理沟通之对下沟通

5.工作方法：下属不听话的四个原因与七个对策

案例研讨：出问题，如何对下属进行有效批评？

二、凝聚团队

1.核心要领：团队凝聚力的来源

2.归类分析：团队凝聚的五大要素

现象解析：缺乏凝聚力的表现

3.实用方法：六个“相互”改变你的团队凝聚力

4.归类分析：不知感恩六类员工表现

视频研习：《新三国》曹操烧写给袁绍的书信

互动研讨：团结寺的真相？如何让员工有归属感?

第五讲：团队考核与激励力

一、绩效考核

案例分析：猎人与狗的故事启示

1.现象原因：绩效考核无效、低效的原因

2.总结提炼：绩效管理的关键点

3.核心要领：绩效管理的循环

4.实用方法：员工绩效考评操作流程

5.归类分析：绩效考核指标的四个标准

6.工作方法：绩效面谈十步工作法

案例分析：某企业绩效考评方案

二、员工激励

1.寻根探源：从人的行为过程来认知什么是激励

2.对比分析：激励与奖励的区别

技能实操：如何了解下属的需要

3.观点认知：零成本激励定义与解读

4.对比分析：物质激励与零成本激励

5.总结提炼：零成本激励三部曲

6.实用方法：零成本激励五大法宝

管理工具：感情激励法——以情感关怀激发员工的工作热情

招生对象

1、房地产开发企业董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总等。

2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者。

证书颁发

1、建设部设立的全国城建培训中心颁发“房地产土地拓展工程师”（中、高级）证书，并在其官网查询。

2、全国性房地产行业社团北京绿色建筑产业联盟房地产专业委员会颁发“房地产土地拓展工程师”行业任职资格注册证书，并在其官网查询。

证书样本

相关安排

时间：2018年12月1-2日（30日报到）

开课地址：广州市-越秀区三寓宾馆

住宿地址：广州市-三寓宾馆（可统一安排）

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關鍵字: 龙湖地产 资源 城市规划