文|凱風
一年半過去，這件事仍被津津樂道。
2017年7月19日，萬達索菲亞大酒店貴賓廳，先後傳來摔杯聲、爭吵聲。會場的背景板前後變化三次，發佈會被臨時推遲1個半小時後，房地產史上最大規模交易方才塵埃落定。
▎王健林、孫宏斌與李思廉。
在這場交易中，萬達忍痛甩賣637.5億元的文旅資產，融創以438.44億元的價格接手了13個萬達文旅城，富力以199.06億元接受了77個萬達酒店，平均每個酒店僅2.58億元。
富力董事長李思廉，由此獲得了“史上最會砍價的男人”的稱號。
以市場價值來看，這77家酒店價值為330億元，富力以六折的價格悄取。轉瞬間，在富力2017年的年報裡，就多出了131.07億元的“議價收購收益”。
這筆錢，正是萬達賤賣的血本，也是富力最成功的一次抄底。
然而，命運之神不會一直眷顧。一年多過去，昔日的“華南五虎”之首富力陷入了高負債的泥潭。
01
“活下去”
萬科的“活下去”只是說說，富力卻真正陷入了困境。
11月5日，富力地產發佈公告，擬進行新H股的發行，計劃發行不超過8.06億股，此次H股發行將融資近百億。
這是2006年富力地產上市以來，首度進行的股權類再融資。富力表示，
發行新H股所得的款項，將用於補充公司資金，包括償還債務、補充營運資金等。
最近一段時間，樓市低迷，股市更加低迷，地產股普遍大跌，富力為何這個關口進行股權融資？
這或許是無奈所致。
今年以來，富力已經連續3次發債遇阻。國際評級機構惠譽，一度將富力評級，從BB調低到BB-。
2月9日，富力地產取消發行10億元中期票據；5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃；8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券被終止。在債券市場融不到資，就只能到股權市場來，畢竟融到錢才能“活下去”。
然而，屋漏偏風連陰雨。截至10月底，富力地產累計銷售956.6億元，而富力此前為自己訂下的目標是1300億。如今只剩下兩個月，目標僅完成七成多。
雪上加霜的是，樓市金九銀十不再，即便房企大肆促銷，10月份多家房企銷量也未能提振起來。
10月份，富力單月權益銷售額僅為87億元，環比下降15.37%。銷售面積與9月份的78.84萬平方米相比，環比下降8.23%。這意味著，打折促銷，效果不大。
銷售態勢不斷下行，回款速度不如預期。與此同時，融資過程一再遇阻，現金流持續流出，高負債的富力面臨企業成立以來最大的難關。
02
逆市加槓桿
2018年的宏觀調控，讓很多企業高呼“出人意料”。
萬科高呼“活下去”，一向以激進著稱的孫宏斌都表示“安全第一”，以“三高”（高負債，高槓杆，高週轉）著稱的恆大也連續三年都將“降槓桿”列為企業任務。
然而，富力卻在逆市加槓桿。
截至2018年三季度，富力總負債2863億，其中流動負債為1556億元。短期借款和一年內到期的非流動性負債，總計為372.6億元，這是亟待償還的債務。
這個數字看起來不高，畢竟萬科的總負債接近萬億。但要知道，富力早已不復當初“華南五虎”的榮光，無論企業規模，還是總資產，都無法與同屬“華南五虎”的恆大、碧桂園相匹比。
負債高企，不是問題，只要資產可以支撐，只要現金流能夠覆蓋就行。但問題是，富力不僅總資產擴張不暢，現金流更是遇到問題。
以淨負債率來衡量，從2015年到2018年年中，富力的淨負債率從124.3%攀升到187.5%。就在最近半年時間，富力的淨負債率又擴大將近18個百分點。
在現金流方面，從2012年到2018上半年，富力的經營性現金流已經連續六年半告負，現金總流出473.72億。這其中，2017年全年的經營性現金流為-72.87億元，今年上半年，這一數字就是-83.8億元。
截至三季度，富力地產可用現金餘額約192.24億元，而短期借款為180.8億元，現金勉強能覆蓋短期借款。
與行業對比，這三年多來，恆大淨負債率，從最高位的240%以降到127.3%，2020年將會進一步下降到70%，去槓桿成效顯著。
再與龍頭萬科對比，2018年上半年，萬科淨負債率僅為32.7%。負債低，現金流充足，所以萬科才能玩一邊大喊“活下去”一邊大肆抄底的遊戲。
03
超預期的樓市調控
在樓市上行期，加槓桿是擴張的利器，恆大、碧桂園皆是藉此魚躍龍門。但在樓市下星期，加槓桿卻是給自己裝上了定時炸彈，高負債帶來高風險。
恆大把握住最好的加槓桿時機，富力卻撞上了樓市變局期。
2017年，富力大肆入場買地。這一年，富力斥資584.3億元，增加了1811萬平方米的土地儲備，主要都是二三線城市。
當年，富力還斥資200億元，接盤了萬達77個酒店。雖說是抄底，但也帶來巨大的債務負擔，因為商業地產本就是重資產行業。
2018年，富力繼續買買買。
今年上半年，富力以210億元，收購840萬平方米的土地儲備。同時，1月份，富力接盤萬達倫敦項目；4月份，富力又與海航地產簽訂了57億元合作協議。
然而，這一年，樓市調控的緊縮力度超出預料。
今年上半年，房企融資已經全面受限，房企發債頻頻遇阻。到了下半年，在“堅決遏制房價上漲”的指導精神下，全國樓市開始轉向，一二線城市房價開始有漲轉跌，部分城市銷售數據近乎腰斬。
這種背景下，充沛的現金流，比充盈的土地儲備要重要得多。要知道，2017年和2018年上半年拍下的地，恰恰是這一輪的最高位。
這才是最為致命的。
04
華南五虎今何在？
十年之前，富力位居“華南五虎”之首，恆大、碧桂園都只是跟著跑的小兄弟。
十年後的今天，恆大、碧桂園成功挑戰萬科，先後登上房地產“一哥”寶座，而富力卻從第一陣營跌落到第三陣營。
2017年富力銷售額不足900億，僅有碧桂園的1/7左右，在所有房企中排名第23位。同屬“華南五虎”的合生，早在10年前銷售業績就一蹶不振。而雅居樂在廣東市場仍舊風生水起，但已經失去挑戰行業霸主潛力。
富力從來都不甘心。
然而，這場豪賭，最大的問題不是加槓桿，而是在錯誤的時間加了槓桿。
現金流充沛、負債率較低的萬科，正在瘋狂拍地、大肆抄底；早幾年就儲備好土地的融創，同樣在瘋狂收割；享受過繁榮、賺得盆滿缽滿的碧桂園、恆大，則在積極謀求轉型。
樓市有周期，政策也有周期，踩錯了鼓點，遭遇就天差地別。
2006年，富力曾經發出“挑戰書”，誓言超越萬科。
12年過去，富力還在艱難前行，不僅離萬科越來越遠，連當初的同門恆大、碧桂園都望塵莫及，令人嘆息。
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