文 | 時代財經 童潔 品牌房企大肆擴張的背景下，區域性強的房企正在失去優勢，為了不在新一輪週期中被淘汰，它們開始急於撕掉身上的地域標籤，以更加激進的姿態進行全國擴張。
作為在河北打拼多年的開發商，榮盛的擴張步伐在過去很長一段時間都圍繞著“京津冀”在進行。隨著行業馬太效應的加劇，榮盛已經嗅到了危機。
近幾年，它不再掩飾擴張的野心，並迅速在全國各地“囤地”，僅兩年的時間，榮盛獲地數百宗，同時也在產業地產等領域做出新的嘗試。但快速擴張本身就是一把雙刃劍，在帶來業績增長的同時，高負債、轉型陣痛等“副作用”也開始顯現。
榮盛的發家
與很多區域性房企的發軔軌跡相似，曾供職於廊坊一建公司的“公務員”耿建明在1996年毅然辭職創業，成為“下海潮”中的一員。
“榮盛建築安裝公司”是耿建明創立的第一家公司，也是榮盛發展的前身。上世紀90年代正值建築業發展高峰期，受益於市場的火熱，耿建明的建築公司很快就辦得風生水起，但他並不願偏安於此，建築公司背景出身的他與房地產行業有著緊密的接觸，也讓耿建明看到並及時捕捉到了房地產行業崛起的信號。
榮盛發展董事長耿建明
不像其他房企先鞏固本土地位再出去闖的發展思路，耿建明把榮盛邁向地產之路的第一步放在了南京。1999年，榮盛的第一個住宅項目--“方州花園”正式落地，這也是耿建明探路地產行業的關鍵項目。
當時房地產行業尚處起步階段，市面上的產品也是良莠不齊，耿建明意識到，想要抓住市場先機，產品品質是極為關鍵的因素之一，而在建築業從業多年的經驗成為他制勝關鍵因素之一。憑藉多年來在設計、施工、造價等方面累積的經驗和優勢，方州花園一經推出便被一搶而光。
南京項目讓耿建明在一定程度上熟悉了地產開發的“門路”，“一戰成名”帶來的成就感也讓耿建明對榮盛未來的地產道路有了更多的憧憬和規劃。2002年，小有成績的耿建明決定把主力拉回到榮盛的“大本營”河北廊坊，並設立了榮盛控股股份有限公司。
榮盛在廊坊的擴張延續了方州花園“差異化打法”的邏輯，在一眾開發商爭相開發高層住宅時，耿建明卻主攻小高層。這樣的戰略確實收到了一定的成效，幾年時間裡，榮盛憑藉廊坊錦繡家園、阿爾卡迪亞等項目迅速在廊坊房地產市場佔據一席之地。
幾年的高速發展給榮盛創造了衝擊資本市場的機會。2007年8月，榮盛發展在深交所掛牌上市，完成上市融資，上市當天市值曾一度突破200億元，作為股東的耿建明和他的兄弟耿建富也因此身家飆漲。
根據媒體過往報道顯示，2007年年底，耿建明持有榮盛發展6646.2萬股，摺合市值約24.08億元，在上市公司高管中持股市值排名第10。
三四線的錯步
從起步到上市，榮盛的成長之路可以說是走得一帆風順，但是其成功的背後不乏運氣成份，在“出去”和“歸來”之間，曾經精明佈局的耿建明也開始出現錯步。
2007年前後，在廊坊打開局面的榮盛開始嘗試全國擴張，這一次耿建明再次選擇了與其他房企不一樣的路，避開了熱門的一線城市，而選擇在三線城市紮根，進軍同級別滄州、徐州、蚌埠等市場。
按照耿建明的想法，深耕三線城市能夠避免與實力雄厚的國企、品牌房企爭食，這一戰略也讓榮盛2008年至2012年每年保持50%以上的複合增長率。在2011年，耿建明還提出未來五年要實現總資產千億的宏偉目標。
然而，耿建明對三線城市的發展趨勢還是過於樂觀。2014年，國內房地產市場開始出現分化後，三線城市市場隨之開始萎縮，受此影響，榮盛陷入銷售困局。時代財經查閱榮盛發展年報獲悉，2013年其簽約銷售為270億，但在隨後兩年，榮盛的銷售成績僅為283億和309億，業績增長寥寥。
受困於三四線的發展，榮盛再次調整佈局戰略，將擴張路徑從“廣泛佈局”轉變為“重點關注京津冀和長江經濟帶”。2015年，榮盛在京津冀區域一共擁有土地儲備600萬平方米，尤其在河北範圍內，榮盛在包括懷來、唐山、滄州、邯鄲、石家莊、廊坊、霸州在內的多個城市有佈局，因此，榮盛一度被業界冠以“河北王”的稱號。
但是，近年來調控政策不斷加碼，區域性強的房企發展受到諸多掣肘，全國佈局成為房企擴張的必經之路。基於此，2016年起，榮盛開始在全國瘋狂“補倉”。僅2016年12月單月，榮盛就斬獲47宗土地，其中有一半以上的地塊來自於河北，其他地塊主要位於聊城、南京、嘉興、重慶、天津、臨沂、徐州等地。
從偏安一隅到全國掠地，榮盛做大規模的心思昭然若揭。但榮盛方面表示，全國佈局是榮盛一早就定下的戰略，“榮盛早就是一個全國性佈局的房企，環京區域只是其中的一個重點。榮盛目前的城市佈局，緊緊圍繞京津冀都市群、長三角都市群、珠三角都市群三個世界級的城市群以及中西部的中心城市及其周邊區域。從2017年的新增土地購置的區域結構看，完全符合公司的上述戰略。”
據時代財經不完全統計，2017年，榮盛共獲得159宗土地。另據華創證券研報顯示，2017 年，榮盛新增建面1404.9 萬方，同比增長75.6%，超額完成年初計劃1300萬方的108.1%，其中新增權益建面1276.3 萬方，權益佔比達91%，對應新增貨值達1486 億元。
不過，曾經踏錯步的榮盛想要趕上“大部隊”並不是一件容易的事情，當前第一梯隊房企紛紛站上了5000億的臺階，第三梯隊的門檻亦來到千億級別，闖蕩房地產市場已經19個年頭的榮盛卻仍未擠進千億隊伍。克爾瑞發佈的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，過去的一年，榮盛銷售額為730.2億元，在榜單中排名第26位。
仿效華夏幸福
除了加速拿地之外，榮盛在近幾年還有了新的發展方向，效仿同為河北起家的華夏幸福，榮盛正在高調地佈局產業地產。
2002年，國內產業地產還在萌芽期，民營企業和地方政府合作的成功案例尚不存在。以環首都經濟圈中經濟最為落後的固安做“標本”，華夏幸福開始了產業地產的開發。固安本身強烈的發展意願加上“天時地利人和”的時機，固安成為國內首個成功的產業園區項目，也成為華夏幸福此後全國複製的樣本。
這些年來，華夏幸福通過複製“固安模式”已經迅速實現了全國化佈局，銷售額也在去年達到1500億規模。如今，榮盛希望循著華夏幸福的路徑，利用“產業+新城”模式從京津冀出發，進而輻射全國。
榮盛向時代財經透露，其開展產業園區業務的時間不長，第一個項目是2015年9月通過股權收購方式獲取的永清檯灣工業新城項目。時代財經查詢到，2015年9月，榮盛與永清政府方面簽訂了《河北省永清檯灣工業新城整體合作開發項目股權收購合同》，收購了河北光彩投資98.5%的股權，從而取得了河北著名的爛尾園區--永清檯灣工業新城區域內37.8平方公里“土地一級開發項目”等權益。
這一次併購，就是榮盛正式殺入產業地產領域的標誌。但要深究榮盛涉足產業地產的時間表，永清檯灣工業新城項目也稱不上是榮盛的“處女作”。早在2007年，榮盛已經開始試水產業地產，採取政企合作的模式，榮盛拿下了香河新興產業示範區項目，規劃將其開發為以電子信息和裝備製造為主導產業的綜合產業新區。
但不知何因，榮盛極少提及香河新興產業示範區，也正因如此，榮盛在產業地產的佈局一直被外界所忽略。時代財經從榮盛方面瞭解到，截至2017年底，榮盛產業興城板塊已經成功落地十一個產業園區，主要分佈在環京津區域。足以見得，在地產發展受限的境況下，榮盛期望產業地產能夠成為其新的業績增長點。
城鎮發展研究員劉誠認為，當前產業地產、特色小鎮等業務是房企轉型的主要方向之一，一般來說，這些大體量的新城建設除了本身的產業和地產投資外，外部基礎設施也存在較大的投資建設需求，榮盛參與這些領域就是企業轉型的信號。
但他繼而指出，由於特色小鎮回報週期比地產開發更長，同時產業投資也需要大量資金，企業在和地方合作的模式上，需要更精準的對項目進行劃分，以更開放的姿態去開發才能更好降低風險。
時代財經瞭解到，在產業地產領域，榮盛還在摸索階段，也未打磨出一套成功的商業模型，榮盛方面表示，目前其產業園區板塊的主要工作是將現有的園區儘快完成基礎設施建設和土地整理等前期工作，在不斷整合團隊的基礎上打造出榮盛自己的標杆園區，然後再進行復制。
與此同時，榮盛還表示，目前，其業務格局中，仍然以城市住宅及其相關業務為主，產業新城佔比較低。
高企的負債
不論是住宅，還是產業地產業務，資金需求均不小。過於急切的全國拿地和加上產業地產佈局，讓榮盛面臨這不小的債務壓力。
榮盛官方數據披露，截至2017年6月底，其總資產為1717.85億元，總負債1464.69億元，淨資產253.16億元，其中有息負債約為570億元，是淨資產的2倍多。而到了去年三季度末，榮盛發展的負債繼續上升至1496.07億元，負債率為85.09%。
不僅如此，近9年來，榮盛的經營性淨現金流一直呈現負值，2017年前三季度淨流出-75.71億元。高企的負債和緊張的現金流狀況讓外界對榮盛的財務狀況尤為擔憂，但在榮盛看來，目前的負債情況尚處“可控範圍”。
“房地產行業屬於資金密集型行業，在進行經營活動的過程中需要藉助較高的財務槓桿，才能滿足發展的需要，加之特殊的會計規則，因此房企的負債率較其他行業要高。2017年上半年，榮盛資產負債率為85.26%，在房地產行業屬於一個較為適中的水平，既能保證公司的經營需要，又處在安全可控的範圍內。”
榮盛方面向時代財經坦言，未來將會綜合運用多種融資渠道和融資工具，加快項目週轉速度，提高資金回籠效率，將資金風險和負債率保持在安全的範圍。
值得注意的是，為了改善“手緊”的狀態，榮盛從去年開始就頻繁採取質押股權的方式來獲取資金。其中，大股東榮盛控股所持有公司股份總計15.50億股，有14.60億股已經被質押；而二股東榮盛建設所持有6億股中，有5.86億股被質押，質押比例接近99%。
對於榮盛的發展管理層和大股東似乎也出現了分歧，公告顯示，2018年1月16日，榮盛總裁劉山通過大宗交易系統減持252.6萬股，佔公司總股本0.058%，減持均價12.18元/股，減持市值約3000萬元。
這已經不是榮盛管理層近一年來的第一次減持。2017年4月份，榮盛高管鄒家立減持了150萬股，減持金額約為1700萬元，此外，董事長耿建明的弟弟耿建富亦先後共減持了5萬股。
劉誠坦言，除了住宅之外，榮盛所涉及到的領域基本都需要大量資金的推動，而且投資回報期較長，所以其資金壓力較大也在預料之中。“利用資金槓桿緩解資金壓力確實是房企慣用的方式，但近年來政府強調去槓桿，整個金融環境也比較緊張。這種環境下，榮盛可能需要加強銷售力度，通過高週轉來緩解資金壓力，而不是不斷增加槓桿令企業陷入尷尬境地。”
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