土地資源是房地產開發企業重要的發展資源，其總量、結構、成本等因素關乎企業未來銷售去化能力、盈利水平等，優質且充足的土地資源是企業未來發展的重要核心競爭力之一。本文選取了部分銷售金額在千億以上的標杆企業進行研究，分析截至2018年末其土地儲備總量、結構及成本等情況，發掘具有較高發展潛力的優秀企業。
總量足：企業土地儲備充足，恆大土地儲備超3億平
圖：截至2018年末代表企業土地儲備情況
注：碧桂園數據為權益土地儲備
千億代表房企土地資源儲備充足，且符合城市聚集發展趨勢。恆大、碧桂園、保利、融創及萬科土地儲備均值約21000萬平方米，為5家企業2018年銷售面積均值的近5倍。截至2018年末，恆大集團土地儲備總規劃建築面積3.03億平方米，一二線城市土地儲備原值佔比達66%；碧桂園在中國內地權益總建築面積約24064萬平方米；保利在建及待開發面積合計19544萬平方米，可滿足未來2-3年的開發需要；融創及萬科的土地儲備均超過10000萬平方米，充足高質量的土地儲備將有力保障企業發展。
中海、富力、龍湖、華潤及世茂土地儲備均在5000萬平方米以上，陽光城、金地、中南、旭輝、金科及遠洋土地儲備均在4000-4500萬平方米之間。截至2018年末，中海總土地儲備分別為9144萬平方米，富力土地儲備權益建築面積為6951.1萬平方米，龍湖集團土地儲備合計為6636萬平方米，短期來看，均能夠滿足企業發展所需。雅居樂、融信、正榮、華夏幸福、泰禾等企業，土地儲備小於3000萬平方米，部分房企在手土地儲備已小於2018年全年銷售面積，企業應積極扭轉該局面，適時補充土地資源。
結構優：一二線城市佔比近五成，五大城市群佔比53.1%
圖：截至2018年末代表企業各等級城市土地儲備面積佔比情況
數據來源：企業年報、中國指數研究院綜合整理
從代表企業各等級城市土地儲備分佈來看，一線城市土地儲備面積佔比均值7.7%，二線城市土地儲備面積佔比均值為40.0%，土地儲備結構優質。11家千億代表企業中，中海、龍湖、遠洋、萬科及融創五家企業一二線土地儲備佔比均超過70%，其中，中海一二線城市土地儲備佔比最高，為87.0%，主要由於企業堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的投資策略，投資重點向一、二線城市的核心優質區位地塊傾斜。龍湖集團一二線城市土地儲備佔比近八成，其中二線城市土地儲備面積達71.0%，企業項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度佈局。
泰禾、保利、正榮及融信一二線城市的土地儲備佔比均在45%以上，其中，泰禾集團土地儲備主要位於二線城市，企業秉持“深耕核心一線，全面佈局二線”的發展戰略，二線城市土地儲備佔比達63.1%。保利堅持聚焦一二線城市及核心城市群，一二線城市土地儲備面積（包括在建面積及待開發面積）佔比達57.4%，待開發面積中一二線城市佔比60%，城市群周邊的核心三四線城市佔比30%。正榮及融信一二線城市土地儲備佔比分別為60.6%、46.6%，兩企業三四線城市土地儲備主要位於海峽西岸經濟區內。榮盛發展及雅居樂一二線城市土地儲備佔比相對較低，分別為31.3%及15.5%，企業重點佈局一二線周邊三四線城市。
圖：截至2018年末代表企業五大城市群土地儲備面積佔比情況
數據來源：企業年報、中國指數研究院綜合整理
從代表企業各城市群土地儲備來看，京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五大城市群總土地儲備面積佔比均值達53.1%，其中，長三角城市群土地儲備佔比最高，達17.8% 。11家千億代表企業中，遠洋、泰禾、龍湖、正榮、榮盛發展及萬科六家企業在五大城市群的土地儲備面積佔比均超過50%，其中，遠洋在五大城市群的土地儲備面積佔比超九成，企業堅持深耕重點城市群，積極優化城市佈局，京津冀地區總土地面積1703.2萬平方米，佔總土地儲備的42.1%。泰禾在五大城市群的土地儲備佔比為66.0%，長三角城市群及長江中游城市群是其土地儲備主要所在地，兩區域土地儲備面積佔比總和為52.6%。萬科堅持高質量投資，確保資源結構健康，其五大城市群土地儲備（包含在建、規劃中總建築面積）佔比合計50.8%，長三角土地儲備面積佔比17.5%。
保利、中海及雅居樂在五大城市群的土地儲備均在45%以上，其中，保利目前形成以珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群為重點的佈局體系，在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五大城市群土地儲備佔比合計達45.0%。中海對於調控嚴格、限籤嚴厲的部分城市，嚴格控制投資風險，對於有人口導入和產業支撐的區域和城市，適度加大投資力度，其在五大城市群的土地儲備佔比為45.1%，五大城市群中珠三角城市群土地儲備佔比最高，達13.9%，其次為京津冀城市群，為12.2%。雅居樂土地儲備主要分佈在珠三角區域，其五大城市群土地儲備佔比合計47.7%，其中珠三角城市群土地儲備佔比達27.5%。
融創主要佈局核心城市，基本完成了全國一線、二線及強三線城市的佈局，其五大城市群土地儲備佔比相對較低，為32.1%，融信中國五大城市群土地儲備佔比為38.3%，其土地儲備主要位於長三角城市群及海峽西岸經濟區，兩區域土地儲備佔比分別為33.3%和33.0%，佔企業總土地儲備的近三分之二。
單價低：土地均價佔銷售均價27%,多渠道拿地降低成本
圖：截至2018年末代表企業土地儲備均價及權益土地面積佔比
數據來源：企業年報、中國指數研究院綜合整理
從代表企業土地儲備均價來看，土地儲備單價較低,土地儲備均價佔銷售均價僅27%，保障企業未來盈利空間。7家千億代表企業中，4家企業土地儲備均價低於5000元/平方米,其中，恆大土地儲備均價(按照土地原值計算)僅為1635元/平方米，而2018年恆大集團銷售均價已超10000元/平方米。受企業佈局策略及產品策略不同，遠洋、融信土地儲備均價分別為6900元/平方米、6356元/平方米，但其土地儲備均價/2018年銷售均價僅為32.6%、29.3%。7家千億代表企業土地儲備均價/2018年銷售均價均值為27.4%。
從代表企業土地儲備權益佔比來看，代表房企權益土地佔比均值為60.2%，企業通過多元化、多渠道、多方式拿地策略，有效控制拿地成本。除華潤置地外，遠洋、金地、旭輝等企業權益土地佔比分別為53.8%、52.2%和50.2%，龍湖、萬科權益土地佔比均在70%以內。
結語
在“房住不炒”的大背景下，長期來看土地價格必將趨於平穩，然優質地塊的稀缺性並未降低，優質的土地資源仍是硬通貨。伴隨著中國經濟由高速增長向高質量轉變，未來，房企應更加註重拿地節奏的鬆緊適度，更加註重對土地結構的優化，通過多渠道、多方式拿地降低成本，助力企業長遠發展。
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