改革開放歷經40餘載，回望40年來中國經濟的非凡歷程、曲折過程與豐碩成果，我們可以將這一時期的改革與發展全貌總結概括為一個動態上升的“三化”過程，即“國家工業化、人口城市化以及住房商品化”的“三化”動態相依、相輔相成、互相促進、共同帶動經濟快速發展和人民生活水平穩步提升的過程。
工業化、城市化帶來的動能
工業化是一個國家經濟發展的必由之路，工業化的變革與發展帶動的是整個社會經濟不斷上升。改革開放以來，國內消費需求的釋放以及與國際市場的對接，使得豐富且低廉的勞動力供給優勢得以發揮，形成了中國製造業的低成本和低價格優勢。同時，恰逢第二次經濟全球化促使世界商品流通市場趨於完善，中國可以充分利用全球資源進行大規模工業生產，進一步加速了國內工業化，加快了製造業發展。多年來，製造業始終是我國出口創匯的主力軍，中國製造業商品出口比例高達90%多。除了實現出口創匯，工業化的快速發展更是帶動了投資需求，帶來了中國固定資產投資的迅猛增長。固定資產投資的第一個高峰在1990年代初，第二個高峰則是在2000年中國加入WTO成為世界工廠之時。工業化發展使中國躍升為世界第二大經濟體、第一製造業大國和商品出口國。
中國工業化發展帶來了城市化的快速提升，帶動基礎建設投資在整個固定資產投資中的比例也快速提升。國內人口快速城市化主要是農業勞動力、農村人口向城市流動的過程。在我國初期工業化階段，城市化的階段性特徵是全國開工，各地建工廠、興基建、造房子，尤其是大規模的基建完善了全國基礎設施網絡，降低市場流通成本，打通地域壁障，形成規模市場。這一發展進程中，我國經濟發展的動能也從工業化轉變為城市化。經濟發展的主戰場，則從工廠轉變為工業化的載體——城市。
城市化進程不斷推進，人口不斷向城市遷移，產生了愈益擴大的城市居住需求，房地產業在全國各地迅速發展。40年來，房地產業從無到有，逐漸成為國民經濟的重要組成部分。特別是自1998年的住房商品化改革以來，房地產行業的發展真正駛入快車道。住宅商品化作為城市化的配套政策為經濟提供了巨大的市場需求，作為固定資產投資重要組成部分的房地產，其快速發展不僅帶動了固定資產投資增速的提升，更是拉動了基建、建材、汽車、家電、機械等上下游幾十個行業，成為我國內需的重要基石。
總體來說，改革開放40年間，中國經濟發展取得了巨大的成功。中國社會發生了全方位的轉變。工業化、城市化以及住房商品化共同催生了中國經濟高增長，城鄉居民收入和生活水平也得以快速提升。
轉型為經濟發展提供新動能
在過往幾十年的鮮亮成績單的背後，我們不得不面對高增長背後的高成本。工業化發展中的能源消耗帶來了資源趨緊、環境汙染等問題；城市化過程中大城市過度膨脹帶來的“城中村”現象、城鄉發展失衡等局面；轟轟烈烈地發展了多年的房地產也面臨著人口紅利消失、城市化速度降低以及政策調控帶來的多重壓力。在投資對於拉動經濟增長的作用越來越小的情況下，資本邊際收益在不斷降低，提示著經濟發展已經到了轉型的重要關口。在此背景下，黨的十九大明確提出“我國經濟已由高增長階段轉向高質量發展階段”的重大判斷，中國經濟需要有一場深層次的結構性升級和轉型，以新舊動能轉換來改變傳統工業化、城市化中資源利用率低下、環境汙染與城鄉失衡的舊軌跡。中國經濟經過了幾十年的高速發展後已進入到調整和轉型階段。
工業化轉型：數量型發展轉向質量型發展，人工製造轉向智能製造。
工業化的轉型方向是由人工製造轉向智能製造，並由智能製造帶來的從數量型發展到質量型發展的轉變。2016年12月，工業和信息化部、財政部聯合印發了《智能製造發展規劃(2016-2020年)》為我國工業化發展指明瞭方向。當下，全球新一輪的科技革命和產業變革正在給我們的生產和生活帶來巨大影響。互聯網、大數據、人工智能與製造業的結合越來越廣泛、深入，智能製造逐漸成為全球傳統工業和製造業轉型升級的主要方向。智能製造是中國新舊動能轉化的重大機遇，我國工業化發展正在努力抓住這個機遇，以科技的力量不斷給中國的工業化發展注入新鮮血液。工業化的轉型升級毫無疑問會進一步促進城鎮化的發展，同時帶動製造業固定資產投資以及基礎設施建設投資。
城市化轉型：城市化轉向新型城鎮化。
美國諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨教授把中國的城鎮化和美國的高科技並列稱為影響21世紀人類發展進程的兩大關鍵因素，並認為城鎮化是新世紀對中國的第一大挑戰。如果說工業化對經濟發展的意義在於供給，那麼城鎮化則主要是創造需求。有研究表明，城鎮化每提高1%，可以替代出口10萬億元。推進城鎮化建設有利於轉變經濟增長方式，實現內需拉動的經濟轉型，促進經濟可持續增長。
歷經多年的發展，2018年我國城鎮化率已達到59.58%。然而，與發達國家的城鎮化率80%以上水平相比，我國的城鎮化還有很長的路要走。“新型城鎮化”在十八大報告中被正式提出,是中國政府在未來城鎮化發展方向上釋放出的“轉型”新信號,這也預示著政府行為在未來新型城鎮化過程中將區別於以往城鎮化歷程而發生新的轉向。
高質量的新型城鎮化離不開功能完善的交通運輸、供水供氣等基礎設施的建設。在發展新型城鎮化的進程中，基建作為經濟增長的拉動地位仍沒有改變，是新型城鎮化必不可少的物質保障。反過來，新型城鎮化的推進帶來了基礎設施建設投資需求，為基礎設施建設的發展提供了更為廣闊的市場。
房地產業：由房地產轉向文旅和康養產業。
雖然城市化進程仍未結束，未來十年房地產行業平穩發展可期，但其快速成長的主升浪已過。當下，房地產業尋求新的發展方向是大勢所趨，通過成功轉型實現“活下去”的關鍵在於找準正確的轉型方向。
黨的十九大報告指出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。美好生活需要可以總結為“學有所教、病有所醫、老有所養、住有所居”以及其他精神生活方面的需要，例如旅遊、休閒等。實現美好生活的過程也是促進內需、拉動消費的過程。
人口老齡化現象的加重帶來巨大的養老需求，而不斷增加的中產階級人口數量以及公眾的保健意識不斷提高，養生需求也在不斷上升，康養的廣闊市場需求背後是這一產業潛藏的巨大商機。隨著人們生活水平的不斷提高，精神生活方面的需求在不斷提升，加之消費升級和政策紅利的引領，文旅產業也逐漸成為當前市場需求的寵兒和資本追逐的對象。總體而言，文旅、康養產業正呈現出良好的發展勢頭，產品需求量在不斷上升，房企在選擇轉型路徑時應該順應政策導向，進一步轉向滿足人民美好生活需求方向，以實現成功轉型和應對行業寒冬的目標藍圖。
未來30年至50年的發展動力是新型城鎮化帶來的基礎設施建設投資，工業智能化（智能製造）帶來的製造業固定資產投資和出口，以及對美好生活的追求所帶來的文旅、康養產業的巨大發展潛力。其中，中國新型城鎮化已經邁入以生態文明為導向的時代。新型城鎮化的內涵與生態文明建設的和諧共生、良性循環、全面發展的宗旨具有很強的內在相容性，新型城鎮化建設過程就是在踐行生態文明理念，並且是生態文明建設的重要一環。
總體而言，新型城鎮化應以基礎設施、養老、養生、文旅（養智）為重要抓手，總結概括為“一基三養”，即基礎建設投資+養生養老養智“三養”產業。加強城鎮基礎設施建設可以完善公共設施、改善居民生活環境，滿足人們日常生活需求；養老、養生、養智則進一步為城鎮居民創造更加美好生活。新型城鎮化發展也在促進房地產業向文旅、康養、特色小鎮的轉型。對房地產業而言，這種轉變除有利於自身發展之外，也可在更高層面上促進生態文明建設和新型城鎮化的協調融合發展。
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