經對XX賬套科目使用情況、2016年彙算清繳調整事項的分析，簡要分析存在的問題如下：房地產酒店業開發經營分兩個階段，即“開發”與“經營”。項目分期開發，分別清算可售房產部分，達到經營的房產應該辦理竣工結算，清結相關的稅費。
1、土地使用權的核算。XX地塊的開發前，一期取得的土地使用權2,538,721.40元可作為無形資產攤銷，進入開發階段應停止費用化開發中的份額，計入開發成本的地價，予以資本化。應將土地使用權，按照完工房產的用途予以計算結轉，投資性房產、自用房產作為折舊費處理，出售房產則作為成本結轉。
彙算清繳中不允許扣除這部分的攤銷，資本化后土地使用權構成房產原值，計算繳納房產稅。XX的核算一方面存在少計房產稅；二方面多扣除了企業所得稅。
2、各期房產開發的核算與申報。房產開發銷售的收入成本核算，以“其他業務收入”、“其他業務成本”科目進行，其應列入“主營收入”和“主營成本”中。一期項目已結轉收入和成本；二期項目“XX”申報顯示2013年9月取得預售證，開始取得未完工產品銷售收入為2015年1月；三期項目開建及成本歸集中。
其中，已售房產未清算土地增值稅，累計預繳營業稅費、土地增值稅1,730,905.87元,累計取得未完工產品收入20,717,262.90元。根據土地增值稅暫行條例和清算辦法、及企業所得稅實施條例規定：已完工項目銷售達85%，或雖不達標準，但剩餘房產全部為出租和自用的，即可認定為符合土地增值稅清算的條件，自行清算；對已完工房產實現收入時，應於當年彙算清繳期，一併清算預繳的企業所得稅，調整原預計毛利下的實際收入和成本，進行項目企業所得稅的申報。
未見進行土地增值稅的清算，其成本結轉項目中少計土增稅，一期項目企業所得稅未見清算，不符合房地產會計核算的要求，自用房產直接轉入固定資產，無與土地增值稅清算表中的分配額核對，房產原值計算是否準確，其中建造成本不能審定。
根據《關於房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（公告2014年第35號）文件第一條規定，房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，並就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一併報送主管稅務機關。
房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關後，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前後成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。
如果房地產開發企業2016年度有完工的項目，必須在本年度彙算清繳2017年5月31日之前將企業所得稅納稅申報表以及完工項目成本對象的的專項報告一同報送給主管稅務機關。若企業未按規定及時提交，則稅務機關可依照應按《稅收徵收管理法》第六十二條規定進行處理：即納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
從科目餘額表中分析，XX存在拖延申報完工項目的情況，無向稅務主管機關及時提交已完工開發產品的成本對象報告。
根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅後增值稅納稅申報有關事項的公告》（2016 年第 13號），包括一般納稅人一主表五附表，固定資產表，進項結構明細表，增值稅減免稅申報明細表，小規模納稅人申報表及附列資料，增值稅預繳稅款表。
根據總局發佈2016年第30號公告，再次對申報有關事項再次進行了調整,增加了稅負分析測算明細表,由從事建築、房地產、金融或生活服務等經營業務的增值稅一般納稅人填報。
應該檢查有否按照房地產開發企業的要求，準確填報增值稅申報表，並按照《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（公告2016年第18號)第十一條、第十二條規定，檢查是否正確計算且預繳稅款，有否非法抵扣進項稅額的問題，如下：
①用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。
③非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
④非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
⑤非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。
應從開工日期或施工許可證上認定，XX三期項目是否屬於老項目、有否備案，對增值稅進項稅額的抵扣和進項轉出，均需要資料來判斷。
3、主營收入的核算問題。旅遊酒店業房產開發，銷售房產和不動產租賃均為主營業務，階段進行，分開核算。酒店經營收入和房產銷售收入一樣，需要區分營改增的時間點，進行2016年的彙算清繳。
根據財政部 國家稅務總局《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅(2016)36號文附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》相關規定：按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務，提供不動產租賃服務適用增值稅稅率為11%、徵收率為5%；提供其他生活服務類的一般納稅人，增值稅稅率為6%；核定為簡易徵收的依法核算，比如轉售水費收入按項目的差額3%徵收率執行等。
酒店旅遊為綜合服務類企業，應對XX經營收入在營改增前後的變化，進行收入確認的分析檢查，有否對長期租賃合同進行老項目備案，方執行徵收率5%；有否對短租散客不按照11%稅率申報的。並且，多稅率的混業經營有否分開核算，分開申報，歸集是否準確？都應提供必要的憑證、發票、合同等資料，彙算清繳一般企業收入明細中，未見分列，放入“其他”一欄不符合業態的常規。
4、經營往來核算的問題。從資產負債表中可知，非經營性的其他應收款、其他應付款；經營性的應收預收賬款、應付預付賬款，均存在大量掛賬，應檢查有否因為發票的取得和開具，少列收入和成本。
5、借款利息的核算問題。借款利息計入開發成本，根據《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）及房地產開發企業所得稅的相關規定，予以資本化的借款利息，應在開發成本項下開列“利息支出”核算，準確計算資本化和費用化的部分。XX的會計科目二級不應設置“財務費用”，利息費用全部計入開發成本，沒有關注資本弱化的相關規定。
根據《企業投資者投資未到位而發生的利息支出企業所得稅前扣除問題的批覆》（國稅函[2009]312號）、《企業所得稅法實施條例》第二十七條、《關於所得稅若干問題的公告》（公告2011年34號）規定：凡企業投資者在規定期限內未繳足其應繳資本額的，該企業對外借款所發生的利息，相當於投資者實繳資本額與在規定期限內應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬於企業合理的支出，應由企業投資者負擔，不得在計算企業應納稅所得額時扣除。
從2016年資產負債表中可知，實收資本為35,394,302.02元，短期借款為6,940萬元，長期借款為33,550萬元，借款合計40,490萬元超過17,700萬元（35,394,302.02×5金融企業，5:1）部分22,790萬元借款，不允許稅前扣除，應於收入、成本確認時，調增應納稅所得額。
從2016年資產負債表中可知，其他應付款為124,521,186.64元，如果，其他應付款中的有關聯方債務性投資款超過7,000萬元（35,394,302.02×2其他企業，2:1）部分，需要調整資本化後的稅前扣除。
6、其他稅費計繳的正確性。包括印花稅、契稅、土地使用稅、房產稅的計稅依據、範圍是否正確，需要進一步核實，僅從2016年科目餘額表上估算，可能存在少繳未繳。
(其他省略)
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