導語：江心洲、九龍湖、江北核心區……提到這些板塊，第一反應就是
二手房價格嚴重倒掛。這些板塊的二手房成交價低則35000-45000元/平米，高則能達到65000元/平米，在新房庫存嚴重不足的情況下，更加顯得高不可攀。但在這些板塊裡，卻又存在一些“窪地”：均價至少比板塊均價低10000元/平米，周邊配套也不差。但由於是拆遷安置房，居住品質很難保證， 加上房齡也比較老，種種因素疊加之下，讓這些小區成了板塊內“特別”的存在。
江心洲：250萬能買套“仁恆房”
單價不到對面商品房的1/2
目前，江心洲僅升龍桃花園著一盤在售新房，相比之下，“富人島”上的二手房選擇面就比較廣，江島華庭、仁恆綠洲新島、銀城長島觀瀾等都是熱門小區，掛牌價在45000-55000元/平米左右，部分房源單價甚至已經突破60000元/平米。
在高檔小區雲集的江心洲，洲島家園則是神奇的存在：島上唯一拆遷安置房、均價25000元/平米，總價200萬左右就可以買一套。
從位置上看，洲島家園和仁恆綠洲新島只相隔一條紅星街：
整個小區也由仁恆代建，但房價只有仁恆綠洲新島的一半，甚至只有江島華庭部分房源的1/3。
整體來說，洲島家園小區環境還是很不錯的，在大門主入口就進行了人車分流 ，樓棟看起來也很新：
小區內綠化率幾乎可以和南京一些商品房小區相媲美，另外還在中央景觀區鋪設了塑膠路面：
每個單元兩梯四戶，單元入戶的地面和牆面看起來也比較乾淨整潔，電梯裡也沒有異味：
買房君實探了一套建築面積87平米的三房房源，套內幾乎沒有浪費面積，而且保養得也不錯：
中介告訴買房君，這套房子就是精裝修交付，房主之前出租出去了，現在報價225萬，如果誠信想買，價格還可以再談一談。
另外，由於洲島家園各樓棟交付時間略有差異，所以目前小區只有少量房源可以賣，而如果想要找滿2年的房子，就需要和賣家商量，略微晚幾個月再籤合同 。
不管從小區環境、價格還是交易細節，洲島家園都有較強的優勢，但在小區管理的細節上， 還是暴露了一些問題。買房君還是發現了一些問題，例如不少非機動車隨便停放，在公共區域晾曬衣物：
小區門禁也形同虛設，即是沒有門卡，買房君也可以隨意出入，保安看到後也不上前詢問。
儘管洲島家園在小區品質上和周邊商品房項目存在差異，但是卻享受了同樣的配套資源及規劃。由於小區內入住率較高，不少居民常常在樓下遛娃聊天，生活氛圍非常濃厚。
九龍湖：得房率超90%
成交量佔區域1/3
近幾年，九龍湖板塊的二手房逐漸向百家湖靠近，萬科金域藍灣、新城玖瓏湖、保利中央公園等盤的二手房已達35000-39000元/平米。在高檔二手房雲集的九龍湖板塊，殷巷新寓雖然是“老破小”的拆遷安置房，但成交量非常大。
資料顯示，殷巷新寓共8個小區，1-17#、69-92#2010年建成，18-41#、42-53#、93-123#、124-187#2002年建成，188-241#1995-2002年建成，房齡已有17-25年。從均價上看，殷巷新寓的二手房價格在20000元/平米出頭，比周邊高檔二手房均價至少低了10000元/平米。總體算下來，殷巷新寓的二手房總價約150萬左右，和動輒300-400萬的小區比，入手難度低了很多。
在實探過程中可以發現，
殷巷新寓存在著老小區的通病，例如小區綠地面積過少，幾乎沒有景觀可言：
殷巷新寓每棟樓只有6層，密度很低，每個單元一梯兩戶，但沒有電梯，樓道也比較破舊，隨處可見小廣告：
而在殷巷新寓周邊，買房君還發現不少招租的小廣告和二房東，看見買房君就上前詢問是否要租房，可以說，居住在該小區的人群有些雜亂：
根據中介介紹，殷巷新寓根本沒有物業，垃圾回收等管理全靠社區。另外小區
沒有地下車庫，機動車和非機動車只能停在地面，停車費用交給社區。
雖然存在各種問題，但殷巷新寓得房率非常高，而且戶型幾乎沒有浪費面積。買房君在一套95平的3室2廳的戶型裡看到，該戶型兩房朝南，且非常通透，即使房間裡雜物較多，空間感也非常大。
中介告訴買房君，殷巷公寓的陽臺不算在套內面積，公攤面積很少，而且每家都有一間地下室，所以得房率能達到90%以上，“地下室是算在產權面積裡的，你可以拿它當雜物間，也可以出租出去，租金大概800元/月，還是很划算的。”
由地下室改建的修車攤
除此之外，殷巷新寓的生活氛圍非常濃厚，小區周邊雲集了各種業態的底商，距離百家湖商圈和砂之船非常近，步行去地鐵誠信大道站和小龍灣站也很方便，可以說佔據了江寧最繁華的地段。
而從成交數據來看，從今年1月至今，九龍湖二手房網上有成交記錄的共有34套，其中11套為殷巷新寓，佔據了總量的1/3 ，可以看出，這個“老破小”還是很有競爭力的。
圖源：安家在江寧
青龍地鐵小鎮：掛牌價不到2萬元/平米
“南外學區房”總價不到150萬
近期，青龍地鐵小鎮第一批二手房已經開始掛牌出讓，
恆大瓏珺二手房掛牌價在30000-35000元/平米，但暫無成交記錄。而在板塊內的唯一拆遷安置房九鄉雅苑在近期也有少量二手房陸續入市，掛牌價卻不到20000元/平米。
從小區環境來看，九鄉雅苑的綠化和人車分流做的都不錯，但還是有車輛停靠在路邊，且
小區管理不嚴，任何人都可以隨意進出。
每個單元兩梯四戶，肉眼上看，電梯間和過道都比較乾淨整潔：
和南京大部分拆遷安置房一樣，九鄉雅苑的戶型同樣幾乎浪費面積且兩房朝南，加上小區在近幾年才建成，戶型設計更加合理。
目前，九鄉雅苑的置業門檻很低，一套67平米兩室一廳的小戶型房源總價約120萬，對於南京剛需來說，小面積加上小戶型可以減輕購房壓力。
根據周邊中介介紹，九鄉雅苑2015年才建成，離滿5年還差幾個月，不然不會是這個價格，且房東一般要求首付5成以上，剩下的可以等到滿5年後再做貸款。而當買房君問到學區問題時，該中介信誓旦旦地表示“和周邊商品房一樣，都是公辦的仙林南外分校”，但最終是否會劃入學區範圍內，還要等學校建成運營。
結語：從以上三個小區來看，拆遷安置房小區的通病在於物業差、居住環境差、學區差這三個問題，這也直接導致了這些小區漲幅非常低，殷巷新寓2018年5月的掛牌價為22819元/平米，相較之下，甚至出現了微跌的情況。
但和市場上主流在售的新房相比，拆遷安置房在得房率和空間利用上具有極大的優勢，一些“老破小”小區的得房率能達到90%以上，在南京二手房市場上具備了特殊的競爭力。
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