在我国，房地产快速发展的黄金二十年已经过去，如今，房地产发展正式进入到“理性”新周期，什么叫做“理性”发展呢？主要是指房地产市场的追逐热情逐渐降低，主要表现在“3个方面”：购房者更加理性买房、房价更加理性平稳、房地产各项规范逐渐健全。
总得一句话来说，房地产的各项工作都在朝着高质量的方向发展，这些发展其实都要归功于“房住不炒”的深入落实和连续性推进，在2016年提出这一主导思想的时候，全国各地房价是一片热火朝天景象，随着各地调控措施的频频加码和贯彻，经过了为期接近2年时间的政策与市场的“反复较量”后，终于回归平静，从一线沿海开始了“冷却”，进入2018年则延伸至内地不少大城市，房价打折再次袭来。
不过，进入2019年之后，貌似市场上又是另外一番景象了，随着2019年3月的走完，4月份房地产迎来了第一次不宁静，根据国家统计局的最新数据发现，我国70个大中城市的平均房价同比微增，环比增幅稍微扩大，不过总体处于平稳范围之内。说了这么多的房价动态和房地产走向之后，2019年该不该买房呢？即将买房的恭喜！楼市传来“3大消息”，除了买房成本“降低”，还可能有“2个取消”？
一、房价“分化”，房地产平稳的趋势下，买房时间充足。
根据国家统计局发布的70个大中城市的房价数据来看，3月份住宅上浮表现居多，比起去年同期和上个月，温差都有所扩大。四大一线城市的新房环比涨幅0.2%，涨幅环比回落了0.1%，不管是新房还是二手房，都呈现稳中有升的态势。二线城市和三线城市也是如此。
根据1、2月份的商品房住宅销售价格数据，一二线城市的新建商品房住宅也是微张的，二手房则是微降，三线城市中有不少城市销售价格涨幅回落，受季节性变动影响，买房热度有所增长，不过根据国家统计局数据显示，房价数据总体保持在平稳水平以内，变化基本不大。
很多人认为从3月份的房价数据来看，房地产总体回暖，今后回暖也可能是大势所趋，真的是这样吗？楼市指闻认为并非如此，对于房价今后的走向问题，我们更应该关注一点，那就是房地产调控如何。房价涨跌问题根本上是受到市场供需关系影响，供大于求的时候房价降低，供小于求的时候房价上涨。
房住不炒具有两层意义，一个是要有效防止房价过分增长，另一个是防止房价过分降低，这都不利于房地产市场稳健发展。那么在房住不炒的大背景下，今后的房价应该是平稳为主，差异化调控政策和一城一策应运而生，从影响供需关系入手调节市场房价情况。今天这里的房价过旺，就加点冰，冷却一下；明天那里的房价过冷，就升点温，拉回常态。
在房价平稳发展的大基调下，今后的房价应该会出现两种“分化”趋势，一二线城市的房价会随着城市的快速发展而抬高，因为经济动能与房价是呈现正向关系的，全球各大城市皆如此；今后三四线有些城市房价可能会面临缓慢冷却和回调的趋势，因为城市发展后劲不足，城市动能不足导致。
二、利率回落不是一点点，购房成本降低不少。
如果说，房价平稳时期，是刚需买房上车的好时机的话，那么房贷利率的回落则直接影响购房成本的高低，房贷利率的波动主要是因货币环境变化而变化，纵观房贷利率历史发展走向，一般是几年处于低谷、几年回升至高峰，波状变化。
当下的房贷基准利率是4.9水平，在此基础上上下波动，在2014年至2016年在全国楼市去库存的背景下，利率是打折状态的，所以引得购房者纷纷入手，从而也助长了全国楼市的水平拉高。进入2017年下半年，在房住不炒的背景和金融去杠杆的双向加持下，利率水平随着上浮，有的城市上浮至基准利率基础上的45%。
不过，随着去杠杆话结束，从2018年10月份开始，南京、福州、深圳等城市的房贷利率开始呈现回落趋势，进入2019年4月，全国房贷利率水平保持在5.56%左右，回落明显，基本拉回到了2018年4月同期水平，出现房贷利率回落的城市也越来越多，北京、厦门以及不少二线城市纷纷跟进。
房贷利率的下降对刚需是有利的，这个显而易见。大多数刚需买房，都可能需要借助于银行按揭贷款形式实现，在100万元房贷的基础上，随随便便10%的房贷利率变动，能直接影响到是多给银行10万元利息还是少给银行10万元利息，所以说，房贷利率下降，能让购房者降低成本。
三、行业规范化稳步推进，两个取消正在推进。
要想让房子回归“房子是用来住的”这一根本，归根结底是需要引导房地产发展理念的转变，在过去房地产是追求高速度发展的，质量自然跟不上，随着房住不炒的落实，需要从量的发展转向质的追求。一方面是购房理念的转变，刚性需求应该得到保护和保障，遏制炒房支持刚需。
另一方面是，建立健全房地产发展的各项规范制度，在保障住房需求的同时，推进租购同权、多渠道供给的调节模式。除了以上几点之外，2018年或许关注最多的莫过于两个取消：取消商品房预售制和公摊面积。
我国的商品房市场一直是卖方市场，购房者处于劣势地位，要想房地产健康发展，就需要对商品房买卖市场秩序加以规范，而比较突出的在于预售制和公摊面积，就像人民日报和新华社所说的那样，公摊面积侵害了购房者利益，预售制成为了开发商暗藏“猫腻”的地方。
所以，在未来的几年里，我们会看到这两个房地产规则逐渐取消。其实在我国的不少城市，这两个取消已经试行了，例如早前的重庆对公摊面积取消试点、深圳商品房现售制试点等，都取得了良好成效。随着时代的快速发展，房地产规范和弊端也有必要作出改变了，我们相信“这两个取消”已经在路上，购房者坐等好消息。
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