屈小营

小产权房一词对于我们来说并不陌生，小产权房其实并不是一个法律概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。对小产权房的普遍定义是： “指在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或是村政府颁发，所以也叫乡产权房。”

既然小产权房的存在是不被国家所允许的，那么对小产权房进行拆迁时，小产权房是不是就按照“违建”不予补偿了呢？

关于小产权房能否获得补偿的问题，我们主要分两种情况进行讨论：

其一：履行了相应审批程序的小产权房。

这类小产权房主要是用于安置本集体经济组织成员的房屋，但是在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。

而根据我国现行法律的有关规定，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此，此买卖合同是无效的。

但是由于小产权房已经履行了相应的审批手续，也不能认定为违建。而根据合同法的相关规则，合同无效的法律后果是恢复至未签订合同之前，也就是说，该小产权房该认定为归属集体经济组织或是宅基地使用人，当面临拆迁征地时，该房屋的补偿利益就该归属于集体经济组织内的成员。

而对于不属于本村集体经济组织成员却又购买了该房屋的我们，是不能享有拆迁补偿利益的。因此，购买小产权房需谨慎！

其二：属于违章建筑

这类小产权房就是指没有履行任何审批手续便私自建房售卖（注意区分村民在自家宅基地上建造房屋的情形），这类房屋属于违建，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。

关于小产权房是否能得到合理补偿的问题，实践中较为复杂，具体问题还需要当面向专业的拆迁律师进行咨询，以免错过维权时期。

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小产权房遇到拆迁走赔偿吗？

小产权房是指没有产权证的房子，房屋需要产权证证明房子所有权，所以，小产权房不能上市交易，不受法律保护。对于一般房子来说拆迁具有拆迁费，那么小产权房是否能获得补偿？二代给大家详解如下：

小产权房遇到拆迁获得补偿很难！（国家方面）

小产权房不具备普通商品房法律性质，不受法律保护，在购买中出现合同纠纷，不能办理产权手续，还不能合法转让过户等问题很难得到同等保护。它的存在也对房价影响很大，如果是国家拆迁，获得拆迁补偿很难，因此：大家在购买小产权房时多考虑法律风险和预期。

小产权遇到拆迁可以获得部分补偿（地方）

虽然，小产权房国家不认可，但有些地方街道办和当地政府是认可的，如果拆迁会有赔偿但不会太多，赔偿给房屋产权人，产权证只有一个人的名字，可以说你们相当于租的房屋。赔偿款是产权人给你的。

小产权房的三种解释，以及目前面临整治三种小产权房？

（1）按照房屋转让时是否缴纳土地出让金区分，不缴纳的叫大产权，交的叫小产权，可以解释为，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。

（2）以发展商的产权而言，发展商的产权为大产权，购房者为小产权，因为购房者的产权是由发展商分割出来的。

（3）依据发证机关区分，国家发的为大产权，乡镇政府发的为小产权，这种小产权不构成法律意义上的产权。

以上1,2,小产权合法的，只要交足购房款，或缴纳土地出让金，就可以自由买卖，受法律保护。到三种产权法律存在争议很大，而且拿不到法律保护的产权证。

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深圳房地产行业销售5年，深莞惠商品房，小产权房（村委统建楼，军产房）分享行业知识，欢迎咨询探讨，专注深莞惠楼市前沿，帮助更多人安家在深圳！

这个东西一般不是违建的都有的赔偿，当然也是看每个地方的政策，就说深圳吧，深圳一线城市，那么小产权房的量占据了深圳一半的江山，一般拆迁都是有得赔偿了，不管外地人还是本地人都能得到赔偿，小产权房本来就是个敏感问题，属于历史遗留的违法建筑，那么政府不肯能吧全部房子拆了不赔偿的，这个东西政府也是要考虑民生，民意的，不然社会就乱了。

以前深圳岗厦旧改拆迁新闻都登报出几好多个亿万富翁，南山大冲华润旧改但是也是出了好多个亿万富翁，现在深圳商品房价格都比较高，均价在五万多，那么现在一般征收拆迁，大多都是选择赔商品房，一般的赔偿比例在1:1这个样子。

下面有个案例南山白石洲一座大体量的城中村也规划了旧改，拆迁比例都有出来了

上面明确写着，外来人员建房或者购买房屋的赔偿标准1:1

目前深圳还有好多地方旧改，华润在观澜大水坑这里旧改规划准备旧改，目前还有一些房源在卖一房才24万，两房46万，三房65万左右，一个朋友的，喜欢可私信我。

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深圳小民房

说起“小产权房”遭遇的拆迁怎么办，从源头六大方面来分析小产权房的法律问题，这样才能抽丝剥茧梳理好问题，不要着急，慢慢往下看!

一、什么是”小产权房“

　　“小产权房”不是法律概念，在相关的规范性法律文件里，我们并找不到“小产权房”这一概念。它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。在我国众多城市郊区，在农村小城镇建设，发展农村住宅小区划的过程中出现的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，且这种现象在农村越来越普遍，是农村城镇化的一个特征。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

　　“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

二、如何区分房屋产权类型

　　简单的来讲，由国家发产权证的房屋就是“大产权房”，没有就是“小产权房”。大小产权房在政策上的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

1、针对房屋原开发商产权而言

开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，主要是因为购房人的产权是由原开发商的产权分割而来。

2、二手房买卖是否缴纳土地出让金来区分

如果交易双方不再缴土地出让金的房屋是大产权，需要补缴土地出让金的是小产权。

3、产权证的发证机关

国家发产权证的是大产权，乡镇政府发证书房屋是小产权房，不构成真正法律意义上的产权。

三、”小产权“法律地位

1、宪法规定

　　1982年宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

　　1988年的宪法修正案第二条规定：“宪法第十条第四款‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。’修改为：‘任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。’”

　　上述条款确立了我国独特的城乡二元土地制度，同时规定了土地的征用制度以及合理利用土地的原则。对于土地转让问题，该条款的态度的明确的，即无论是国家所有的土地还是集体所有的土地，都不得进行转让。

2、物权法规定

　　《中华人民共和国物权法》于2007年3月通过，该法提出了国有资产、集体资产、私有财产平等保护，集中体现在第四条的规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”然而物权法的调整对象太过宽泛，另外，在物权法制定过程中，各方对集体土地使用权流转的意见分歧较大，使得我国物权法最终对此没有作出任何突破。该法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”并没有对“小产权房”做出合适的规定。

3、国务院部门规范性文件规定

　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”

四、”小产权房“的产生原因

1、城市房价过高

　　中国许多大中城市的高房价是催生“小产权房”的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。“小产权房”存在着大量现实的购买群。“小产权房”价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额成本。而土地出让金、税费以及各种成本是房价上涨的主要原因，理所当然的成为了“小产权房”生存并发展的肥沃土壤。

2、法律规定不具体

　　根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地“小产权房”建设的泛滥，在合法与非法之间给“小产权房”留下了一个擦边球的空间。某些乡镇政府错误的理解了国家的新农村建设要求,简单地认为新农村建设就是村庄建设，就是造房子建新村，修大路排店面。或是简单的认为把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅就是新农村建设。这样就造成了大量新建宅基地房屋的建设，为“小产权房”的生存发展提供了优越的客观条件。但乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商出售给城市居民获取利润。所以“小产权房”的开发、生存及发展其实是搭上了新农村建设的便车。

五、”小产权房“购买风险

(一)购买“小产权房”合同的法律效力

　　举个例子直观感受一下，甲与乙关于某“小产权房”签订了《购房合同》，后又与丙签订了《购房合同》，丙实际居住在房屋中。现发生纠纷案外人：丙。申请执行人：乙。被执行人：甲。

　　在该异议案件的处理过程中，合议庭形成两种观点：

　　一种观点认为，两份《购房合同》虽然都是关于“小产权房”买卖的合同，且是“一房二卖”，但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及“小产权房”的买卖合同作出确切的法律规定，所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同”的规定，对不动产买卖合同的处理可参照此规定，以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中，虽然甲与乙签订的买卖合同在前，但是丙却先于乙受领交付，且已装修并入住。即丙对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行。

　　另一种观点认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定，重点审查三项内容，一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人丙虽有《购房合同》，但房屋尚未登记，且国家对待“小产权房”的权属问题尚未作出明确的法律规定，案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在，故应当驳回案外人的异议。

　　涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对“小产权房”买卖合同的法律效力有两种意见：

　　■ 一是无效理论

　　如果房屋不是在集体经济组织内部转让，则认为无效，反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定，我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等，严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的，“小产权房”则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定，房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行，因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定，该行为是我国法律直接禁止的。因此，“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定，应属无效。

　　■ 二是有效理论

　　即“小产权房”屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示，基于自由意志达成的合意，基于恪守诚实信用原则的要求，应当得到法律的认可和保障。

　　司法实践中对“小产权房”买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避，要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前“小产权房”屋买卖合同的无效处理原则下，本案中，案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。

　　案外人对涉案房屋并不具备排除强制执行的权益，一个没有经过确权的“权利基础依据”(“小产权房”买卖合同)的“占有状态”并不能对抗已经发生法律效力的执行依据。

　　综上所述，“小产权房”买卖合同的效力在法律实践中一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

　　【1】对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　【2】对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　【3】对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)“小产权房”权利归属问题如何认定，“小产权房”能否作为执行的标的物。

　　案例说明：

　　根据我国《民法通则》和《合同法》规定，公民的居住权、债权等合法权益受到法律保护。公民行使债权时，本着公平、公正、有利于债权实现的原则，可以由双方在不违反法律规定的前提下自主选择债权的实现方式，对此，人民法院应当予以支持。据此，可以引出以下两种观点：

第一种观点：房屋买受人(即债权人甲)可以通过实际居住标的房屋来折抵一部分债务。即债权通过实现对房产的用益物权来实现收益，比如通过自身居住或者出租房屋来获得租金收益等。实际上，无论房屋证照是否齐全，待房屋处于完工且可实际使用状态的情况下，房产的使用价值已经存在，权利方只是自愿行使房产的使用价值，只要不危害到第三方利益，完全可以施行，这也是充分利用社会存在资源的表现。实践中，确实有部分申请人得知被执行人暂时无能力履行判决书义务时，提出过类似请求已达到维护自身利益的目的。

第二种观点：房屋买受人(即债权人甲)不能通过实际居住该房屋折抵判决书所指的金钱给付内容。实际上，居住权与债权是两个完全不同的概念。“居住”本意是一种行为，而债权通常指金钱期待权。将两个不同概念混淆，并不利于权利义务方所指标的的真正实现。

　　对甲提出以居住权来代替债权的申请，法院经过研究后决定驳回。并告知当事人如果希望通过居住权来代替债权的实现，也可以待原出卖方乙具备完全售房资质后再与其签订新商品房买卖合同，同时以该笔债权款项冲抵相应新的购房款。

　　(三)房产转让风险

　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即“小产权房”只有使用权，没有所有权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

四、想要购买“小产权房”注意事项

　　对于城镇居民购买农民“小产权房”的效力问题，目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。因此如果确定想要购买“小产权房”，一般而言，法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素：

1、是否符合民法的基本原则

当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;

2、是否存在合同无效、可撤销情形

双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形，也就是《合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形;

3、是否有基层组织的意见

基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村支两委的意见至关重要。

五、已经购买了“小产权房”怎么办

　　【1】 如果已签了买卖合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款这是最直接的方法。

　　【2】 如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则要视具体情况而定。

　　【3】 如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民，这种情况一般无危险。

　　【4】 如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

六、“小产权房”能转正吗

　　不能。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记。

　　根据国家规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。对于村委会颁发的房产证，房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放，村委会不具有发证的权力。

　　“小产权房”的“五宗罪”：其一，“小产权房”屋往往没有规划许可证和正规土地证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款。其二，“小产权房”屋没有产权证，非本集体组织人员“购买”后，一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。其三，没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋难以得到充分的拆迁安置补偿。其四，这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押;其五，“小产权房”一旦因房屋遇到纠纷、法院往往不予受理。

　　那么，该如何鉴别是不是“小产权房”呢?

　　正规的商品房是“五证”俱全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，缺一不可。最简单的办法就是看是不是有《商品房预售许可证》，买房前一定要查看，一般有这个证基本上就有其他四证。

　　提醒大家，切勿贪图便宜购买“小产权房”，以免给自己带来不必要的风险。

　　结语：从六大方面来一一解刨“小产权房”的法律问题，但是在处理“小产权房”纠纷问题中，尤其是在拆迁中，拆迁房往往将其列为违建从而对被拆迁人进行逼迁。遇到这种情行，大家要及时请专业律师来介入维权。小产权房的法律问题之复杂性不是看懂这六点就可以自己解决的。本文只是让被拆迁人可以在谈判中窥见拆迁方的诈术，不至于恐慌无措!

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小产权怎么了？小产权难道不是房子，不是百姓可以一生的挡风避雨之地吗？小产权房就可以任意的强拆吗？我之前对这个问题做以过回答，今天对这个问题，在以此说一下。

让我们先来看一看它[小产权]三个字的命名吧，这看上去让人感觉与[大产权]房是有所区分的，但是在我看来，既然有着[产权]二字，就不能说你的房屋是私搭乱盖的。既然不是私搭乱盖的，本身就存在着[产权]的问题，房屋的主人你就有着[房产]的[行使权力]，这个权利是中华人民共和国赋予给你的。 其中不管是什么大产权房，还是小产权房。

这里就如同你叫[大明]和[小明]是一样的，只是一个[人员]的区分，房屋的[小产权]和[大产权]这一叫法也是如此，只是一个[房屋]的[区别]而已，用处是一样的。不过是拆迁方为了压缩百姓利益的新名称而己，因为在所有的拆迁之前，并没有如此的说法和叫法，房管局出售方之前也并没有对此做出名文规定。

只要是开发商拆了你的房子，你就没有了住处，你就会无家可归，他就应该给你合理的补偿，应该给你合适的房屋，这是一个不争的事实，就这么一个简单的道理，只要讲清楚我想大家会明的。因为那毕竟是百姓一生的依靠，毕竟是一生可以挡风避雨之处，这一点，你只要心中有数根本也影响不了拆迁的补偿标准。

因为合情合理的补偿标准，同样也是受国家法律保护的，只要你是合理合法存在的房屋，拆迁时权力的大小，不能由他人而定，这一点请你记住。

为此，回迁时就该在地点不变的条件下，所补偿的面积就不能少于你原住房面积的标准，这一点至关重要哦！

不同观点看法，欢迎与白雪姐姐共同探讨。

白雪姐姐

小产权房是农村、乡镇以及城市郊区普遍存在的一种特殊房屋，2018年小产权房遇到拆迁该怎么补偿呢？今天爱土拆迁律师团来为你分析一下。

一、什么样的房子称为“小产权房”

“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

二、小产权房拆迁怎么补偿?

在集体建设用地上建成的房子，即宅基地上建成的房子，或者本集体之间合法转让的房子

这类房屋补偿，在原则上是“不得降低原有生活水平，短期生活有改善，长远生计有保证”。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。

（1）按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；

（2）按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；

（3）按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。

在遇到小产权房拆迁时，一定要注意，如果有疑问，或者征收方采取非常手段逼迁，一定要及时联系专业的拆迁律师，避免被征收方忽悠。

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爱土拆迁律师团

存在即合理！为什么存在了很多年，为什么在全国有那么多小产权房，这与国家政策的变化有很大关系，至于将来怎么弄，与国家领导人的智慧及群众利益有一定关系！既不能全盘否定，也不能姑息纵容再发展小产权房。买者慎重即可！而居住使用小产权房的人不必过份担心，不动产及房产税改革也不能绕过小产权房这个事实存在！

他笑了O2O

记住了是补偿，而不是赔偿。补偿是象征性的，业主没有话语权。而赔偿不同，业主有很大的话语权，业主不能亏太多啊，亏多了业主不干，如果继续坚持那就“被钉子户“。所以好多钉子户也是无奈啊。

记得我们县那有个工业园区，其中有好多家是小产权，十多年前买地建房都用了100多万，后来遇到政府拆迁，有家补偿10万，还有家补偿才6万。

买房也好，买地建房也好，最好是要能办上三证齐全的，否则再便宜都没用，三十年河东，三十年河西，什么地方都有可能会遇到以后拆迁。

张军条

小产权房法理上不承认它是商品房，但并没有从本质上确定它是“违法建筑"。特别是一些地方不同级别的政府还给其发放了"证明"(虽然不是国家规定的房屋所有权证)。因此，在拆迁的实际操作中会跟据实际情况以“特别途径"获得补偿的。

问道中国

小产权房遇到拆迁有赔偿吗？

小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。不是真正意义上的产权。如果在宅基地上建的，属于农村的集体所有者所有，如果占用耕地建的，属于违法建筑，就谈不到什么补偿了。

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