中新經緯客戶端4月23日電 (趙競凡)行業規模效應加劇，在大型房企收縮之餘，中型房企加入規模混戰，中南建設便是其中之一。
江蘇中南建設集團股份有限公司(下稱中南建設)是一家以房地產開發和建築施工為主營業務的企業，1988年起家於江蘇省，2016年將總部遷至上海並由此開啟高速擴張進程。
截至2018年年底，該企業在三四線城市的待開發土儲佔總土儲的六成以上。不過，伴隨棚改貨幣化政策調整和三四線樓市降溫，重倉三四線城市的房企或多或少面臨“房子不好賣”的尷尬處境。中南建設能“倖免於難”嗎？
樓房 中新經緯 王潮 攝
重倉三四線，維持高週轉
回顧來時路，中南建設的關鍵詞是“高週轉”“三四線”。
2016年，中南建設以700億元的代價買入27個土儲項目，在“三先六快”高週轉體系的加持下，土儲迅速轉化為銷售收入。截至2016年末，其銷售額由2015年的225億元躍升至2016年的502億元，足足翻了一番。
受擴張模式激勵，中南建設在2017年豪擲1907億元購入98個土地項目。到2018年，僅上半年，中南建設便購地80宗，從全年來看，中南建設拿地超過110項。
大舉拿地讓中南建設的債務率明顯飆升，淨負債率在2017年衝上233%的高位，其後雖於2018年中期降至197.7%，但仍遠超80%的行業警戒線。此外，中南建設的經營性活動現金流也不樂觀，除2017年一季度小幅歸正外，2016年至2018年中期，幾乎持續為負。
在資金吃緊的情況下，銷售回款成為維持現金流穩定的重要保障。但結合公司的城市佈局策略來看，事實未必如預期般美好。
中南建設以重倉三四線城市為佈局特色。截至2018年上半年，中南建設在三四線城市的在建開發面積佔總在建開發面積的72%；與此同時，這些城市的未開工面積在總量中的佔比則為79%，意味著有大量的位於三四線城市的土地資源將在未來幾年轉化為可銷售房源。
進入2019年，結合中南建設為多家三四線城市項目公司進行融資擔保來看，重倉三四線城市的策略仍未改變。不過，伴隨棚改貨幣化政策調整和三四線樓市降溫，對於這一策略預計達成的實效，多位業內人士不甚樂觀。
野村證券陸挺團隊在近期的研報中提出，考慮到今年棚改目標或將略低於去年，疊加抵押補充貸款支持政策的縮減，三四線城市樓市或將面臨壓力。
戴德梁行北中國區研究主管魏東在接受媒體採訪時也表示，絕大多數三四線城市呈現人口淨流出狀態，其房價沒有人口、經濟的支撐，因此盲目投資可能會使企業面臨風險。
中南建設是否意識到這一問題呢？從其4月22日夜間發佈的2018年年報來看，2018年公司新進入重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、湘潭等二三線城市，而在未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中，根據城市等級區分位於一、二線城市面積佔比約39%，位於三四線城市面積佔比約61%。
負債高企，償債承壓
儘管依舊偏重三四線城市，但中南建設2018年的業績實屬不錯。其2018年年報顯示，年內公司實現營業收入401.1億元，同比增長31%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤21.9億元，同比增長219%。不過結合債務數據來看，前述盈利數據背後還有隱憂。
受加快投資影響，2018年中南建設房地產業務新增項目規劃建築面積1595萬平方米，是銷售面積的1.4倍。受此影響，公司總負債率由2017年末的89.81%，提高到2018年末的91.69%，持續超過80%的行業警戒水平。
債務升高，償債壓力也如影隨形。為加速擴張，中南建設在2015年至2017年之間發行了96億元的公司債券，僅利息便高達7億元，而集中償付時間為2019年-2021年。評級機構標普於2018年稱，由於中南建設面臨大規模債務到期，其再融資風險高於行業平均水平。
即便如此，中南建設仍在持續融資的道路上堅定前行，其常用的融資手段是為項目公司擔保。自2017年起，中南建設的對外擔保明顯提速，截至2019年4月23日，其實際對外擔保總額達到564億元，佔公司同期歸屬上市公司股東權益比例的323.96%。
中南建設融資擔保公告 截圖來源：Wind
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端表示，為子公司融資進行擔保無可厚非，但如果子公司的負債和盈利情況不容樂觀，而母公司擔保頻度不減，則需警惕在當前房屋銷售行情降溫的情況下，會否加大企業債務風險。
在年報的展望部分，中南建設提出將積極推進快速週轉戰略、優化資產負債表、加強融資能力，並稱相信信基礎設施建築等領域還是政策鼓勵的方向。
在三四線樓市降溫之際快步進場，在資金吃緊、樓市調控常抓不懈之時高速加槓桿，等待中南建設的無非兩種命運：賭贏大勢，喜提規模擴張；慘淡經營，越發力不從心。不管哪種結局，一旦開始便沒有退路。(中新經緯APP)
閱讀更多 中新經緯 的文章
