去年Mr.Liu一直在講公積金政策將持續收緊，呼籲公積金貸款的購房者，應當早點買房。

2018年公積金政策一路收緊，2019年公積金政策方向也已確定，特別提出重點支持繳存職工購買首套普通自住房政策。意味著在去庫存階段被一視同仁的二套房改善型需求不再被重點支持。（相關閱讀，點擊查看Mr.Liu丨青海定調2019年公積金政策，買二套房必看！）

去年的公積金政策已經把很多購房者卡在門外，預計2019年門檻還將逐步提高。

多地公積金個貸率超85%

公積金政策調整並非出於調控房貸市場的目的，而是基於公積金的資金風險，往大了說直接影響金融穩定大局。

業內以個貸率來衡量公積金住房貸款的使用力度，該指標越高說明住房公積金貸款用於支持職工購房的力度越大。

若個貸率超過85%的警戒線，則意味著公積金餘額趨緊。很多城市都有預警機制，比如前不久西安個貸率達到94.14%，就啟動了啟動資金流動性風險防控一級響應，調整了配貸係數，並大幅提升了首付比例。

說回到青海。截至2018年底，青海省的省直、海北、海南、玉樹四中心公積金個貸率超過85%。其中海北更是直接觸及了100%的警戒線。

此外，2018年西寧中心個貸率達到80.68%，逼近85%。2019年1-3月份發放貸款6.85億，存款餘額僅增長1.96億。所以，西寧也已經卡到85%的線上。

目前青海全省公積金個貸率為69.30%，一旦佔大頭的西寧和省直兩大中心超過85%，全省公積金個貸率超過85%只是時間問題。

隨著房價的持續上行，公積金資金短缺問題又一次出現，西寧公積金個貸率從2014年的33.81%，上漲到2018年的80.68%。特別是2016年西寧房價環比上漲以來，每年個貸率增加都超過12個百分點。

根據《住房公積金資金管理業務標準》規定，個貸率超過85%，要及時調整存量資產結構，管控流動性風險。

周邊城市政策不斷收緊

在此背景下，公積金政策預計進行開源節流。一方面做好自主繳存人員擴面，加強公積金繳納的監督管理。另一方面減少非自住需求的資金支持。

開源不說了，主要說一下節流，一般採取如下方式：收緊提取公積金政策、打擊違規提取公積金、限制異地公積金貸款、停止三套房公積金貸款、調整公積金配貸係數、鼓勵組合貸款、輪候制、提高公積金貸款首付比例。

前幾種方式都已經出臺，西寧也有幾個銀行在做組合貸款。提高公積金首付尚未執行，但周邊的省會城市：成都、西安、呼和浩特、銀川、烏魯木齊等均調整了公積金首付，特別是二套房公積金首付比例。

青海省內，個貸率達到101.09%的海北2018年就已經大幅收緊公積金政策。

海北收緊公積金政策主要包含四個方面：1、暫停上浮20%政策；2、增加賬戶留存額；3、貸款輪候發放；4、同時計算房屋購買地和居住地房產。

1、住房貸款最高額度為50萬元，暫停了對信用狀況良好，有住房需求的職工，在最高額度的基礎上可上浮20%的政策；

2、調整了住房公積金貸款申請人及其共同借款人的住房公積金賬戶餘額由“留存3個月的月繳存額增加到留存12個月的月繳存額”；

3、由於貸款需求增加加之資金緊張貸款發放採取輪候發放，即按貸款申請人向受委託銀行提交他項權證的時間及申請資料初審錄入系統的時間綜合考量依序發放貸款；

4、要求職工申請住房公積金貸款時同時提供夫妻雙方房屋購買地和工作地《不動產登記信息查詢申請表》，停止受理個人住房公積金聯保貸款（自然人擔保貸款）。

貸款門檻越來越高

從海北的政策調整，可以看出青海省內公積金政策調整的脈絡。

此前，西寧中心也收緊了公積金政策，但從近一年多的公積金貸款發放情況看，剝離掉季節因素，公積金貸款發放並無明顯減少。

換言之，目前收緊政策並未起到足夠的“節流”目的，在個貸率攀升的情況下，公積金政策收緊的預期依然存在。

在公積金資金吃緊的情況下，核心還是要滿足剛需購房需求。前段時間配貸係數調整帶有極其明顯的重點支持剛需性質。

接下來的一段時間，公積金政策的收緊是大概率的，多數會從輪候制、首付比例入手。

青海公積金貸款需要等住宅封頂後才能辦理，現在買房，公積金貸款也要等一年半載。下半年買房，公積金貸款怎麼也得2020年了，那個時候的公積金個貸係數比現在不知又要高多少。

所以，公積金貸款購房者宜早不宜遲，公積金貸款門檻會越來越高。

最後說一下，隨著西寧房價的上漲，20%的公積金首付在實際購房過程中被使用的比例已經不大。接下來一段時間，組合貸款將是不錯的選擇，預計也會有更多銀行開展類似業務。

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關鍵字: 西安 金融 住房公積金