房地產行業三季報解讀：萬科、保利地產、新城控股、華夏幸福

前言：上市企業已經陸續發佈第三季度財報，我將會翻閱一些公司的財務報表進行分析和點評，本期我將整理幾個主要的房地產企業，藉此管中窺豹，看整個房地產行業情況如何。今天分析的公司有

1.萬科淨利潤大增30%，手握千億現金。

2019年前三季度，萬科實現營業收入2239億元，同比增長27.21%，實現淨利潤182億元，同比增長30.43%，營收和淨利潤大幅增長，同時經營現金流17.3億元，同比增長106%。

根據統計，1-9月份，全國商品房銷售面積11.9億平方米，同比下降0.1%，銷售金額11.1萬億元，同比增長7.1%。而萬科前三季度，房地產業務銷售面積為1455萬平方米，銷售金額為2125億元，同比增長13.6%和26.9%，遠遠超過全國商品房銷售業績。

從前三季度的業績來看，萬科作為房地產行業的老大哥，卻首個喊出“活下去”的口號，其實活得很好嘛，也許“活下去”並不是喊給自己聽的呢。萬科業績確定性很高，但是估值卻很低只有8倍左右的估值，看來投資者在“房住不炒”的大背景下，對房地產未來比較保守，甚至於悲觀。但我認為，萬科作為房地產行業的老大哥，過去十年業績穩定增長，同時手握千億現金，三千多億的市值確實不貴呢。

2.保利地產淨利潤大增34%，毛利率同比增長3.18百分點

2019年前三季度，公司實現營業收入1117億元，同比增長17.7%，歸屬上市公司股東淨利潤128.33億元，同比增長34%，同樣實現了營收和淨利潤的大幅增長。

前三季度，保利地產實現商品房銷售金額3467億元，同比增長14.2%，其中一二線城市的銷售面積2293萬平方米，同比增長13.29%，銷售金額和銷售面積同樣超過全國平均水平。除此之外，還有一個數據比較亮眼，保利地產毛利率35.89%，較去年同期增長3.18個百分點。

3.新城控股淨利潤上漲19.57%，董事長事件影響消停

2019年前三季度，新城控股實現營業收入295億元，同比增長19.22%，實現歸屬上市公司股東淨利潤37億元，同比增長19.57%，同樣也實現營業收入和淨利潤的高速增長。

前三季度，新城控股實現房地產銷售金額1976億元，同比增長23.89%，累計銷售面積1723萬平方米，同比增長35.4%，同樣大幅跑贏全國銷售水平。新城控股雖然在幾個月前經歷了董事長風波，但是新上任的董事長雷厲風行，大刀闊斧的改革，並沒有影響到公司的日常經營。

4.華夏幸福淨利潤大增23.7%，經營現金流極差

2019年前三季度，華夏幸福實現營業收入643億元，同比增長42.48%，實現歸屬於上市公司股東淨利潤97億元，同比增長23.71%，同樣也是實現了營收和淨利潤的雙增。

華夏幸福不是常規的房地產企業，除了傳統的房地產業務之外，還有產業園業務。所謂的產業園業務，就是通過與地方合作開發產業園，引進企業之後賺取增值服務。由於主要客戶是地方，所以華夏幸福的現金流也特別差，前三季度經營現金流-395.5億元。

5.總結

在“房住不炒”的大背景之下，人們的主觀意識都認為房地產企業的日子不好過了，但實際上從2019年前三季度房地產企業的業績來看，房企還是活得蠻好的嘛，至少上市的頭部企業情況是這樣的。也正是“房住不炒”影響了投資者對房企的預期，導致萬科、保利地產、新城控股、華夏幸福等股票不被看好，落得一個低市盈率的下場。但是筆者認為，行業調整將加快行業中小企業出清，從長遠來看，利好龍頭房企，而且當前估值也比較低，不必要對房地產行業太悲觀。

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