金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
近年來，房地產企業收購破產企業土地的情況越來越多，然而，房地產企業支付款項之後，雖然土地成功過戶了，但經常沒有取得稅務機關認可的票據，往往導致土地款和承擔的稅費不能在企業所得稅和土地增值稅稅前扣除。在這裡，雲中飛結合最新的一個案例，總結一下當事各方（特別是房地產企業）在收購破產企業土地過程中要吸取什麼經驗教訓，如何規避有關的稅務風險。
我們先看一下本案的當事各方：
破產企業：即本案的上訴人（原審被告）：北京金兆宏業投資有限公司，以下簡稱金兆宏業。
背景資料：2016年6月2日，一審法院根據茉莉航空服務（北京）有限公司的破產清算申請作出（2016）京0113民破2號民事裁定書，裁定“受理申請人茉莉航空服務（北京）有限公司對被申請人北京金兆宏業投資有限公司的破產清算申請。” 法院於2016年12月裁定宣告北京金兆宏業投資有限公司破產。
買受方：房地產企業、即本案的第三人：北京空港天瑞置業投資有限公司。以下簡稱天瑞置業。
稅務機關：即本案的被上訴人（原審原告）：國家稅務總局北京市順義區稅務局。
一、破產企業要吸取什麼經驗教訓？
（一）破產企業金兆宏業錯誤認為自己不是納稅主體
金兆宏業認為，司法拍賣公告和成交確認書明確載明瞭稅費由買受人承擔，該條款具有法律效力，系法院依職權確定稅費承擔主體，一審判決要求金兆宏業公司先行承擔稅費、再另訴買受人追償稅費錯誤。
雲中飛認為，本案的納稅人其實是很清楚的，誰出讓不動產誰就是納稅義務人，本案中納稅義務人就是出讓不動產的破產企業金兆宏業。金兆宏業是法定納稅義務人，這一點不可更改。雲中飛認為，司法拍賣過程中競買公告、確認書中載明的稅費由買受人承擔條款，是指該筆費用最後的承受主體問題，而非對納稅義務人的變更。至於納稅義務人破產企業金兆宏業與買受方天瑞置業之間的稅費承擔問題系雙方之間的另案法律關係，應另訴解決，也就是說，金兆宏業用自己的稅號在交了有關的稅費後，向買受方天瑞置業要回這筆錢。不能用買受方天瑞置業的稅號交有關的稅費。
（二）破產企業金兆宏業拒絕提供房屋評估價格報告是非常愚蠢的。
本案中，稅務局是按轉讓舊房來徵收金兆宏業的土地增值稅的，依據財稅[1995]48號第十條規定：轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除項目金額計徵土地增值稅。
本案中，由於金兆宏業一直認為自己不是納稅人，就好像發小孩子脾氣一樣拒絕提供提供房屋評估價格報告。稅務機關也算仁盡了，多次要求金兆宏業公司提供評估報告，而且最後在一審法院最後限期還要求金兆宏業提供評估報告，金兆宏業仍然拒絕提供評估報告，由於沒有取得有關的評估報告，最後稅務機關只能按照土地增值稅的一般計算方法計算土地增值稅且視房屋評估價格為零，這樣，金兆宏業就多交土地增值稅了，自嚐了苦果。
在這裡，雲中飛呼籲一下所有被稅務機關檢查的企業，稅務機關檢查是一項執法行為，是非常嚴肅的，必須要積極配合。不知道大家是否還記得前段時間被查的女明星，她在繳納了有關的稅款和罰款後，享受了首罰不刑，出來了。然而她的經紀人，因為隱匿銷燬賬本，還在裡面沒有出來呢，要知道，隱匿銷燬賬本，最高是判5年啊。還好，這一次，金兆宏業拒絕提供的房屋評估價格報告，房屋評估價格報告不是法定要提供的東西，你可以提供，也可以不提供，但不提供，就要多交稅，這是何苦呢？
寫到這裡，可能有朋友問，稅務機關要我提供資料的時候我偏偏不提供，等我和稅務機關打官司的時候突然拿出來，打稅務機關一個措手不及，請問可以嗎？雲中飛明確告訴你，這是不可以的。
《行政訴訟法》第五十九條被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予採納。
二、買受方房地產企業要吸取什麼經驗教訓？
我們先看一下買受方天瑞置業的態度：
空港天瑞公司述稱：同意一審判決。空港天瑞公司不能作為本案第三人參加訴訟，空港天瑞公司不是納稅義務人，不應承擔稅費和滯納金。本案事實清楚，金兆宏業公司和順義區稅務局之間的法律關係清楚，權利義務明確，依金兆宏業公司申請追加第三人造成法律關係混亂，不符合當事人主義。涉案土地增值稅的稅金計算應該將土地開發成本、新建房配套設施成本等相關費用列入扣除項目，但該筆成本沒有扣除。
天瑞置業的態度主要是2點：
第1點：天瑞置業認為他不是納稅義務人，不應承擔稅費和滯納金。
第2點：涉案土地增值稅的稅金計算應該將土地開發成本、新建房配套設施成本等相關費用列入扣除項目，但該筆成本沒有扣除。
關於第1點，天瑞置業旗幟鮮明的說他不是納稅義務人，不應承擔稅費和滯納金。雲中飛認為這是對的，首先你的態度要明確，要強硬。
當看到第2點，雲中飛就笑了。你剛才還說你不應承擔稅費和滯納金，現在又說涉案土地增值稅的稅金計算成本沒有扣除。既然你說你不應承擔稅費和滯納金，你還說稅幹什麼？分明就是著急嗎？為什麼著急？因為法拍賣公告和成交確認書明確載明瞭稅費由買受人承擔，該條款具有法律效力。稅費最後都是買受人天瑞置業承擔。也就是說，納稅人破產企業金兆宏業交多少稅，買受人天瑞置業就要承擔多少稅，金兆宏業多交稅，天瑞置業就要多承擔，金兆宏業少交稅，天瑞置業就要少承擔，是一個正比的關係。現在，天瑞置業看到金兆宏業要多交稅了，心裡著急了。但現在著急，已經為時已晚，你早幹嘛去了。
雲中飛認為，破產企業和買受人實質是同坐一條船的，友誼的小船不能說翻就翻，因為稅費由買受人承擔。在受到稅務機關檢查時，買受人應該積極協調破產企業提供有關資料，在本案，其實買受人可以負責出錢幫忙破產企業出具房屋評估價格報告，有了房屋評估價格報告，破產企業就會少交稅了，相應地，買受人就會少承擔。
雲中飛認為，破產企業和買受人配合好的情況應該是這樣的：買受人把應該承擔的稅費打給破產企業，由破產企業用自己的稅號繳納有關稅費，並開具增值稅專用發票給買受人。這樣，買受人連增值稅的抵扣也能享受。
然而，理想很豐滿，現實很骨感。本案的買受人天瑞置業可能憑著司法拍賣成交確認書順利拿到涉案不動產，也可能順利的過了戶。但是，買受人肯定沒有拿到成交價為9585萬元的發票。
雲中飛提醒你，這裡有2個稅前扣除的問題
1是：買受人支付的成交價為9585萬元，沒有發票，能不能在企業所得稅和土地增值稅稅前扣除？
2是：買受人最後承擔的欠付稅款55256583.3元、滯納金4946104.01元，能不能在企業所得稅和土地增值稅稅前扣除？
關於第1個問題：
國家稅務總局公告2018年第28號國家稅務總局關於發佈《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告第十四條規定：
企業在補開、換開發票、其他外部憑證過程中，因對方註銷、撤銷、依法被吊銷營業執照、被稅務機關認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發票、其他外部憑證的，可憑以下資料證實支出真實性後，其支出允許稅前扣除：
（一）無法補開、換開發票、其他外部憑證原因的證明資料（包括工商註銷、機構撤銷、列入非正常經營戶、破產公告等證明資料）；
（二）相關業務活動的合同或者協議；
（三）採用非現金方式支付的付款憑證；
（四）貨物運輸的證明資料；
（五）貨物入庫、出庫內部憑證；
（六）企業會計核算記錄以及其他資料。
前款第一項至第三項為必備資料。
看到了嗎？只有滿足28號第14條的規定才可以不用發票在企業所得稅稅前扣除。至於土地增值稅，成交價沒有發票，只能與稅務機關積極溝通了。如果有發票，就不需要和稅務機關溝通。所以，有發票，真好。
關於第2個問題：
（1）目前，一般情況下，稅務機關都不允許用幫別人承擔的稅款用稅票進行企業所得稅稅前扣除。如果你想扣除，雲中飛建議你像沃爾瑪學習。
國稅辦函[2010]615號國家稅務總局辦公廳關於沃爾瑪（中國）投資有限公司有關涉稅訴求問題的函
二、關於企業在非居民商業往來中取得含稅金額髮票的企業所得稅稅前扣除問題
如果合同約定非居民企業取得所得應納中國稅金由中國企業承擔，且非居民企業出具收款發票的註明金額為包含代扣代繳稅金的總金額，原則上應允許計算企業所得稅稅前扣除，但主管稅務機關應根據有關規定審核該項支付的真實性與合理性。
（2）目前，一般情況下，稅務機關都不允許用幫別人承擔的稅款用稅票在土地增值稅稅前扣除，除非當地稅務機關有規定，比如，深圳市就允許由受讓方代繳的稅款和費用在在土地增值稅稅前扣除。你現在明白為什麼深圳的經濟發展為什麼這麼快了吧。不說了，說多了都是淚。
廣東省深圳市地方稅務局關於發佈土地增值稅徵管工作規程（試行）的公告
文號：深圳市地方稅務局公告2015年第1號發佈日期：2015-05-07
第五十三條 房地產轉讓過程中發生的合理費用可作為扣除項目，具體包括：稅收法律法規明確可扣除項目，以及有關法律文書、房地產轉讓合同、拍賣成交確認書等明確由受讓方代繳的稅款和費用。
對已經作為扣除項目的憑證應當加蓋已抵扣章。
深圳市稅務局關於公佈修改的稅收規範性文件的公告
文號：深圳市稅務局公告2018年第2號發佈日期：2018-06-15
三、稅務機關要吸取什麼經驗教訓？
在本案，稅務機關咬定破產企業金兆宏業是納稅人不放鬆，這是非常正確的，但是。稅務機關通過通過行政訴訟的手段徵稅是不科學的。在如何對破產企業徵稅的問題上，雲中飛提供一下上中下三策，供各地稅稅務機關參考：
上策：先稅後證
比如：《土地增值稅法》討論稿就提出先稅後證，雲中飛熱切期待《土地增值稅法》早日出臺。當然，即使《土地增值稅法》沒有出臺，各地稅務機關也可以先行實施先稅後證，與房地產交易中心協商好，沒有交土地增值稅，就不給過戶。
中策：與法院明確破產清算中資產處置的稅收屬於共益債務
比如：南京市中級人民法院、國家稅務總局南京市稅務局關於印發《破產清算程序中稅收債權申報與稅收徵收管理實施辦法》的通知寧中法〔2019〕159號
二、破產清算程序中的納稅申報
（四）人民法院受理破產清算後，納稅人經人民法院許可，為債權人利益繼續生產經營，或者在納稅人財產的使用、拍賣、變現過程中產生的應當由納稅人繳納的稅（費），屬於《中華人民共和國企業破產法》第四十一條破產費用中的“管理、變價和分配債務人財產的費用”，依法由納稅人的財產及時清償。
管理人應當在破產財產的變價方案或者分配方案中列明應由納稅人財產及時清償的稅款。
下策：通過行政訴訟的手段徵稅
像本案稅務機關費了九牛二虎之力打官司徵稅，肯定是不科學的。還被破產企業指責稅務機關沒有向他送達徵稅的稅務事項通知書，缺少救濟環節。
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