案情簡介
張女士與某物業管理公司簽訂了《鋪位租賃招商意向書》，並按意向書約定交付了誠意金。
張女士表示，當天下午回家才仔細看意向書，發現有兩處寫了“......誠意金轉化為違約金不予退還......”，這與對方招商人員所說“誠意金是可以退的”完全不一樣。
隨後，她打電話詢問了物業公司，得到的回覆卻是“如果確定不租了，誠意金是不退的”。
雙方因能否退還誠意金髮生爭議，張女士向湖北言達律師事務所求助。
本案經言達律師事務所仇玲玲和陳倩兩位律師訴前調解：物業公司向張女士退還一半誠意金。考慮到效率價值，張女士也同意了調解意見。
律師提醒
1、簽訂意向書前，要仔細閱讀文本。
看不明白的，不要輕易簽字。如果對方承諾可以退款，一定要在書面文件上寫明，不要只做口頭約定。
2、區分“誠意金”與定金、訂金、違約金。
誠意金，即意向金，是20世紀90年代從中國港臺地區傳過來的叫法。在房產中介與買賣、租賃雙方簽定的合同中多有體現，目前法律上並沒有誠意金之說，而且“誠意金”也不是法律意義上的違約金、定金、訂金。
從目前的判例看，購房“誠意金”在未形成真實的購買時一般可以退還。
但商鋪租賃的“誠意金”是否可以退還？出現了多種判例，即商鋪租賃“誠意金”根據承租人是否實際佔用、使用、裝修等多種情況，也有可能轉化為違約金、定金、訂金。
也就是說，我們在簽訂合同時，一定要認真讀懂文本。最好是先諮詢律師再簽訂合同。
3、萬一因疏忽簽訂了與自己理解有差異的意向書怎麼辦？
切忌直接跟對方說“不要了”、“不租了”。
這種情況，還是需要分析意向書文本和事實情況，尋找可以主張退款的依據。拿不準的，建議向律師諮詢。
“定金”相關的主要法律規定
《中華人民共和國擔保法》
第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。
第九十一條 定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》
第一百一十五條 當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。
第一百一十六條 當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
第一百一十七條 定金交付後，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同後責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。
第一百一十八條 當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。
第一百一十九條 實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。
第一百二十條 因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所佔合同約定內容的比例，適用定金罰則。
第一百二十一條 當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。
第一百二十二條 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關係以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
湖北言達律師事務所 陳倩 仇玲玲 律師
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