問君能有幾多愁，恰似你讓我現在去買樓。
現在很多購房者都在觀望，都在糾結，一方面想買房，另一方面又擔心明天開發商會降價？
NO. 1｜壹
樓市下行，就讓你害怕了嗎？
樓市發展起起伏伏，讓很多人的判斷開始迷失。特別是進入2019年，濟南樓市的變化，從年初的小陽春到下半年的滑鐵盧，不僅讓購房者意想不到，更是讓很多地產從業者始料未及。
樓市真是一個磨人的小妖精，第一部分我們先從時代背景去打量它。
整體來看，2019上半年，個別區域市場出現了階段性過熱，銷售數據好於預期，六月份以來，地產融資亦增長較快。監管機構開始給予窗口指導。
七月底，中央政治局會議再次明確“房住不炒”的政策定位，強調建立房地產管理的長效機制，同時表態不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
這充分彰顯了中央的戰略定力。中央關於房地產的政策和要求，只會讓房地產業務發展更加穩健，更加合規，開發商的開發模式正在發生變化，大魚吃小魚，落後產能將被淘汰。
這是樓市的宏觀背景，就像一條大河，它決定了樓市這條河流的最終流向，至於中間的曲折蜿蜒，又受到各種因素影響。
即便樓市下行到目前如此地步，我們也不必太過悲觀。
房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟發展的手段，不是意味著樓市的窮途末日。地產穩定，就是金融穩定，就是中國經濟的穩定。因為坊間數據，涉房融資高達50萬億元，房地產帶動的行業有280多個。
現階段房住不炒，實際上是為了不透支未來。
其實，過去20年內，房價上漲與居民收入上漲的幅度差不多，只不過房價上漲更多的時候是短時期內形成的，而且波動更大，濟南樓市為例，2013-2014-2015濟南樓市幾乎是平穩運行的，房價比較平穩，只是2016年漲價去庫存背景下突然爆發；而我們的收入卻是一年年穩定提升的，並不像房價那般短時間內有大的起伏。
在這種情況下，在房價突然大幅上揚，而我們的收入還在穩步提升的背景下，有很多人說房子買不起，很正常，因為房價與我們收入的增長幅度，在某短時間是不匹配的。
如果，今後一些年裡，受經濟轉型影響，人們收入從以往的年均增長9%—10%，降到年均增長4%—5%的話，雖然房價不會快速上漲，但由於收入增長減緩，房價相對更貴了。
這是下行週期中，房住不炒的重要原因，也是不能透支市場的重要原因。讓房價等一等，讓我們的收入追趕一下房價。
儘管目前房地產行業受到一定的壓制，但未來房地產行業的發展空間仍然很大。關於這一點，分析的維度有很多，我們今天篇幅關係只從房地產市場自身結構優化方面去分析。我們還會繼續城鎮化，59.6%這個數字，還有較大的提升空間。假設未來十年間，每年的城鎮化率平均提高1個百分點，將會產生4.9億平米的住宅需求，相當於2018年住宅竣工總量的74%。
城鎮化之外，城市群的戰略調整也會導致城市間的人口遷移（關於城市群下一部分會講到）。未來人口會持續向發達城市群和區域中心城市遷移，造成後者的住房需求會隨著人口集中度的提升而增長。此外，新舊住房結構也有待優化。中國商品住房大部分建於近20年內，目前在重點城市群中，1999年之前的老舊住房佔比超過一半，面臨升級換代。
NO. 2｜貳
存量博弈時代，看多濟南
馬光遠演講認為濟南是中國未來10大最有前景城市之一
從歷史進程來看，我國經濟重心其實一直是由北向南，特別是向東南轉移的。從秦漢，到隋唐，再到兩宋，再到明清，走出計劃經濟時代，改革開放以來，經濟重心重新回到南方。
我們對比一下廣東、江蘇和山東。以經濟實力而言，他們曾經處於同一梯隊。但現在山東不能與江蘇比，差距越來越大，而江蘇也遠遠落後於廣東。中國的經濟重心重新向東向南轉移的特點十分明顯。
但這並不意味著東南之外的區域就沒有前途，隨著經濟發展步入存量博弈時代，未來區域之間的競合形勢將表現為城市群的競爭與合作，包括山東半島城市群在內，全國有19大城市群，其常住人口和GDP將分別佔全國的73%和90%。
相比於港珠澳、長三角成熟的產業協作與分工，其他城市群更多的是呈現出孤立的點狀分佈。人口和產業決定了一個城市房地產市場的基本面，不得不說，部分南方城市還是存在著很多機會。
另外，雙雄記的省份也蘊藏著絕大機會，這類省份基本都是雙核驅動，比如福建的福州與廈門、山東的濟南與青島、江蘇的南京與蘇州，前者為行政中心，後者為魅力型城市。
在存量博弈的時代進程下，首位度對經濟的拉動重於雙核驅動，所以像濟南這樣的省會城市，還是要堅持看多的，不管短期內樓市如何波動。
為了提高濟南的首位度，這幾年山東省會還是大動作不斷：北跨、國家級戰略新舊動能轉換先行區、萊蕪併入濟南、國家級戰略自由貿易區濟南片區……我們可以明顯感受到最近幾年濟南的變化是近十年以來最大的。
通過上圖可以看到，濟南城市的首位度是很低的，這也正是濟南面臨的機會！強省會時代，一個努力提升首位度的濟南，將迎來產業結構升級、第三產業佔比快速提高及人口集中度不斷提升，經濟成長亦將由投資拉動和出口拉動轉向消費拉動，與房地產相關服務業的價值空間越來越大。
中長期看，這將提濟南樓市的機會。
現在的濟南，在2019年正在突破三個具有劃時代意義的指標：一是人口突破了1000萬人，二是面積突破10000平方公里，三是GDP正在努力突破1萬億元。未來濟南將進入全新的城市發展節點，將劍指建設國家中心城市。
像濟南這樣的省會中心城市，未來還有很大的發展空間：
1. 省會城市的佔地面積是省土地面積的5%~10%，萊蕪沒有併入濟南之前，濟南是5.16%；
2. 省會城市人口應占全省人口20%，濟南應該佔2000萬人，目前僅1000萬；
3. GDP應達到全省30%，沒有併入萊蕪之前，濟南僅佔9.91%，即便萊蕪加入之後，GDP佔比依然遠低於30%；
4. 服務業應占全省同類行業比重40%，目前濟南偏低。
從這四個指標來看，濟南的未來還有無限可能，傾盡全省之力打造強省會濟南，未來更將成為整個山東半島城市群最重要的核心。
新增一倍的人口，那麼當下濟南的房產潛力，不言而喻。
有人說這大規劃太遠、太虛、不靠譜。但你有沒有發現，越來越多的人開始接受孫村、彩石、唐冶的樓盤，濟南主城向東早已跨出了繞城高速，而北面的黃河北先行區也是各種利好不斷落地，大四環已經呼之欲出……
2018年濟南建成區面積一覽
存在感較低的濟南，是不是慢慢在長大？
NO. 3｜叄
作為購房者，我們將何去何從？
第一部分，參考君講了我們所處的樓市大背景；第二部分，我們講了濟南這座城市所處的歷史進程；第三部分，我們來聊聊作為購房者，我們個體面臨的機遇和挑戰，將何去何從？
曾幾何時，我們抱怨房價高，但是那時候最起碼還能吃得起豬肉；現在呢，不知道房價還高不高，反正豬肉有點吃不起了。
豬越來越貴，房子還不如豬？豬肉可以吃，難道房子不能住？不能抵押？不能出租？不能經營？豬都可以活體貸款，不動產就不值錢了？
慶幸的是，雖然目前沒有人可以阻擋豬肉價格的上漲，但房價的上漲終於被阻擋了。 看著濟南那些一萬剛冒頭而且身處濟南主城的區域，如此友好的價格，我彷彿看到了一個走夜路的人，終於看到了天亮的曙光。
我們是時代的河流裹挾的一粒粒沙，有的沉淪在河底，有的終歸大海。每個人都將殊途同歸，但過程卻不盡相同。
自生在這世道，當真沒得選，可若是，活著只為了活著，這樣的活法我絕不能忍受。
這句話是一句臺詞，出自一部電影《繡春刀：修羅戰場》。任何時代，每個人物都面臨自己的命運抉擇。電影裡，盧劍星和沈煉都是軍官世家，只能世襲為軍人。盧劍星歲數不小了，工作也很賣命，卻還沒能達到他父親的百戶官職，只是個總旗，作為以此世代為生的家庭，職位不升反降，那麼先人用生命和鮮血換來功績將付之東流。
而他很清楚不能晉升的原因，他對沈煉說：
兄弟，這窩囊日子你還沒過夠嗎？咱沒銀子沒路子，靠的就是機會，機會來了接住了就能翻身！
這句話雖是一句電影臺詞，可能誰又能否認，我們每個人彷彿都從其中看到了自己的影子。
時代的洪流之下，我們所能做的，一是看好長期發展，二是走在變化之前。既然趨勢不變，那就忽視短期市場波動，保持定力看長遠發展空間吧。
晚安！共勉！
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