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1.魯南高鐵的建成
11月27日開始，曲阜東到威海的魯南高鐵運行，相比之前開通的上海虹橋到威海的線路（濟青線），此次的魯南高鐵線路串起了曲阜、臨沂、日照三地，尤其是廣袤的革命老區——臨沂市，這個山東省面積最大、人口最多的城市。
在威海的省內外來人口中，臨沂人口占據較高的比例，多為外來務工人員，主要分佈在城郊片區等，也是區域的剛需主力之一。魯南高鐵的開通，無疑大大加快了這些地區往來威海的效率，同時提高了這些地區來威旅遊、度假、養老的群體流量。
以筆者的經驗來看，為什麼2017威海房價滔滔上漲的勢頭比想象的要更大、浪潮更猛呢？其中外地人來威海購房者，相較於前幾年是迅猛增長，其中一個重要的原因就是青榮城際高鐵的開通建成，這使得來威海度假養老成為的交通成本成為理論支持。高鐵，對於一個交通末端，出行閉塞的威海而言，吸引人流的邊際效益達到了超乎想象的高度。
因此，在主要的兩所高鐵站——威海站、榮成站所在的兩個區域——經區、榮成市此次房價的波動影響也最大，也最受受外來人群影響。當前市場的不景氣，二者外來人群的下降也分別達到了-11.6%和-40.8%。
因此，對於注重血緣關係的魯南、魯西地區的人群，以及威海自然環境和精緻城市建設的吸引，隨著魯南高鐵的開通，膠濟客專和濟青高鐵的調試，到威海的時間會越來越短，也會有越來越多魯西南的縣城人群往來威海旅遊、定居、養老等，這也成為威海人口流入的重要一環（威海人口淨流入），是威海房地產市場穩定發展的基礎之一。
2.養老地產的興起
近日，為了積極應對人口老齡化，中共中央、國務院近日印發了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》。國家重磅文件應對人口老齡化，被認為是釋放了養老地產“風口”來了的信號。從近期地產商、保險機構以及其他上市企業的養老地產佈局動作來看，地產開發商、保險機構、醫療機構三者資源整合，合作開發養老市場趨勢明顯。其中，醫養結合相關政策引導有效推動了養老地產開發企業與醫療企業合作開發。
2017年山東進入中度老齡化社會，老年人口逾2137萬，居全國之首，全省7年增加3769人。到2020年，全省老年人口將達到2208萬人，佔總人口的22.3%。2016年時全省老齡化程度最高的是威海市，老年人口占比已達26.39%，2017年底，老齡化程度最嚴重的仍是威海，老年人口比例高達27.8%，這點在威海生活過的人都有著明顯的體會：公交車、市政廣場、超市裡都能看到許多的老年人。而煙臺、淄博、青島、濱州、日照、東營、濟南等市老年人口比例也超過20%。無論是本地的潛在養老群體，還是來外來移居威海的魯西、魯南城市，還是京津冀以及東北地區，均有著不俗的市場人群基數潛力，加上臨港康養產業區和威高康養小鎮的假設，康養產業和養老地產在威海未來的房地產市場中有著一定的潛力。
3.來年三四月份的小陽春
眾所周知，房地產市場是具有周期性的特點，即便是在大週期，也會存在多個小週期的情況，因此會呈現上下浮動。而一般對於房產市場來說，每年的三四月份是樓市真正上漲的時期。
同時，在同策研究院研究的數據報告顯示在預計2020年第二季度，樓市回暖，再次達到短週期波峰。
該文件從內外部環境、經濟週期、政策等角度對樓市進行了較全面的解讀。研究指出，貨幣政策、經濟環境和通脹都會週期性的推動房價上漲。對於三四線城市的威海，也是如此。並且隨著大量的項目在城郊市場和臨港區落地，剛需年後對於市場的關注度和熱度，在今年下半年進入冰冷期後，成交量或許會短暫地隨之上揚一些。
以上是筆者對於近期威海樓市的觀察和思考，儘管房產市場在下行和趨向穩定，但是不能否認的是隨著城市發展仍有一些潛在的推動房產上揚的有利因素，我們不鼓吹但也要做到尊重客觀事實，希望每一次的考察分析都能夠給購房者帶來真正的幫助和參考，其實買房這件事兒，只要少犯錯，就是成功了。
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