2019-12-18 21:18:16 樓事紀

對購房者來說，都希望花最少的錢買最大的房子，但結果可能往往並不盡如人意。比如，同樣花100萬買一套100平米的房子，有的人得房率可以達到85平米，而有的人僅僅才得到70平米。其實，這就涉及到了公攤面積的大小。長期以來，由於公攤缺少相應標準，開發商往往把公攤做得較大，無形中讓購房者支付了更多的買房成本，而且未來還會與物業費、取暖費等直接掛鉤，所以這些年，呼籲取消公攤的聲音常常出現。

不過，最近這兩三年，與取消公攤相比，關於另一項取消的報道也漸漸多了起來，那就是取消預售。日前，一個消息傳來：黑龍江省住房和城鄉建設廳等六部門聯合發佈了《關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》，通知強調房地產開發企業申請新建商品房預售的，多層進度達到封頂時，高層進度達到總層數的三分之二才准予預售，同時可結合實際開展現房銷售。該政策一出臺，便引起了人們對封頂銷售或現房銷售的討論。

實際上，進入2019年以來，在黑龍江出臺政策之前，成都、杭州等城市已經陸續推出了現房銷售地塊。2018年，福州、廈門、深圳、中山、合肥就熱點城市就開始了現房銷售的試點。如果再把時間往前推一步看，早在2016年調控之初，為了抑制房地產市場的熱度，杭州、南京、蘇州等城市就曾經要求土地競價達到一定程度後必須現房銷售。那麼，如今伴隨商品房現售的情況越來越多，未來商品房預售有可能會進一步取消嗎？

商品房預售有哪裡利弊？

商品房預售，顧名思義就是購房者和開發商約定，由購房者先交付定金或預付款，然後在未來一定的日期內擁有現房的交易行為。商品房預售制度，從1994年引入內地，截止今天已經實施了25年了，目前全國期房銷售面積佔總銷售面積的比重超過80%以上。其實，就拿購房者自己平時看房的感受來看，如果你去看10個樓盤，可能10個樓盤全是期房銷售，如今現房樓盤很稀缺了。那麼，回顧這25年的商品房預售，預售到底有哪些利弊？

顯而易見，房子還沒有蓋好，開發商就可以出售並且獲得回款，這可以增加房企的融資途徑，提高資金的使用效率。尤其是在預售制度確立初期，可以大大緩解當時供不應求的問題，從而推動房地產市場的快速發展。同時，對於購房者而言，期房要比現房相對便宜，從而可以減輕自己的購房壓力。一般來說，同一個樓盤項目，期房銷售可以比現房便宜1000-2000元，這意味著一套100平米的房子可以省去10萬-20萬。

俗話說得好，一枚硬幣有兩面，凡事有利就有弊。經過25年的推進，商品房預售也越來越備受爭議。由於購房者是先交錢再收房，所以在等待的過程中存在著很多未知的變數，而這些年屢屢出現的一些問題都讓購房者很受傷。比如，公攤引起的面積差距、偷工減料、交房延期、資金鍊斷裂導致的“爛尾樓”等等。關鍵是，一旦遇到了有問題的退房，想要退房也並不是一件很容易的事情。

未來商品房預售會取消嗎？

通過上文對預售的利弊分析來看，對購房者而言，取消預售的利要遠大於弊，可以減少期房帶來的不確定性，減少不必要的麻煩和損失。雖然現房的價格要比期房高一些，但與潛在的風險因素相比，還是要安全和划算得多。但對開發商來說，取消預售意味著少了重要的資金來源，這會使得資金鍊變得緊張，導致建設週期拉長和供給量下降，反而可能會推高房價水平，最終不利於樓市的平穩。

因此，到底要不要取消預售，一直存在著爭議。不過，根據去年住建部向四川、廣東、湖北、江蘇、河南、遼寧等地的發函文件顯示：房地產市場長效機制是改變預售制度的契機，但考慮到當前信貸政策收緊的情況，建議在一些城市試點取消預售制度，具體可以針對新出讓土地逐步實現現售，制定時間表分階段推進。文件一出，引起了廣泛關注和討論，不少人認為取消預售或許越來越近了。那麼，事實是如此嗎？

對此，人民日報發表評論文章稱，取消預售肯定會帶來房地產市場的陣痛，但是如果從長遠來講可能是不可避免的，因為取消預售實際上就是降低開發商的槓桿，促進房地產行業迴歸理性。根據人民日報“不可避免”的四字表態，再結合住建部下發的文件，筆者認為，未來逐步取消預售制度，實現現房銷售或是大勢所趨，而且最近這幾年，越來越多的城市試點封頂銷售、現房銷售也暗示了這一走向。

但是，必須看到，取消商品房預售制度並不是一蹴而就的，實現現房銷售也是一個逐步調整的過程。就當前的房地產市場來說，因城施策、因地制宜已經逐步成為了樓市調控的主要方式，這意味著為了控制樓市熱度，特別是土地市場的熱度，未來房價上漲壓力比較大的城市可能會採取封頂銷售或者現房銷售的方式。反之，在當前開發商資金鍊普遍偏緊的情況下，短期內取消預售制度並不現實。