熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二十一期

今日专栏：一文为您解释清楚“学区房”和“学位房”。一字之差，天差地别！

导读：

有这么一句话：

一个人成熟始于成为父母那一刻，因为成为父母就意味着生命的延续和孩子未来的期盼，共同构筑了一个人完整的一生。

在中国，教育是实现阶层突破最有效最直接，也是每个家庭最实际的途径。

教育的重要性，不言而喻。

“赢在起跑线”，“名校是走向人生巅峰的奠基石”……这样的理念和词语，屏幕前的各位父母一定不会陌生。

结合中国的实际入学政策和学校发展情况，在每个城市，都有强手的“重点学校”，“优质学校”和“品牌学校”，而孩子的入学问题，在每年都是牵动无数家长关注的重要话题。

那如何提前为孩子选定一个理想的小学，往往最直接有效的办法，就是购买学校附近的房子，已经成为大部分80后，90后家长的共同的认知。

现在大部分家长身份的购房者在选购房子时，都倾向于能够让孩子就近入读名校的房子，这是为了能够给自己的孩子一个更好的未来，在这个选房的过程，肯定要接触到学区房和学位房的概念。那么学区房和学位房有什么不同，以及学区房和学位房哪个更好，各位购房者和父母群体是否充分了解呢?

学位房，学区房仅一字之差，但可能导致孩子入学接受教育的结果截然不同。

教育附加属性的楼盘一直是房地产中备受关注的抢手产品，有不少开发商更是因为引进名校，进而一举实现项目亮点和营销突围。

特别一些开发商为了增加项目附加值更是在引进名校资源上下了大手笔，通过帮助家长解决子女的读书问题给楼盘产品增加利润，各种“楼盘+名校学位”的宣传包装，吸引了足够的关注。

孩子的教育永远是一个家庭和做父母心里的头等大事。在任何城市，“幼升小上名校”是永远不会过时的话题。每年一旦到了秋季入学的时刻，本应随着学位申请的尘埃落定而日趋清淡的学位房置业需求却依旧火热。据调查各大城市重点学校学位房供应仍然紧张，有家长甚至提前几年帮孩子买学位房。

本文从专业房地产经验，结合各位对孩子入学的需求出发，为各位父母解读“学区房”和“学位房”的区别。（为了详细解释，内容较多，较完整，感谢您的耐心阅读和分享。）

看到的朋友可以收藏或转发给需要的朋友，到了选房买房的关键时刻，能帮助你顺利选到合适的房子，规避陷阱和风险。

希望通过本文给每一个正在选房和买房路上的朋友们，一些参考和帮助。

现在教育已经和房地产深度捆绑。

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定义及注意事项：

一、学区房

1、什么是学区房？

学区房是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围，如果业主迁入“学区房”，那么他们的子女可以根据规定入读户口所在地分配的学校，在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这种范围内的物业房产叫做学区房。

学区房重点在“区”。学区定义如下：

一个学区通常包括一到若干所公立学校，小的学区可能只设有一所小学，大的学区可能设有几所小学或中学，设有多所学校的学区，为方便学童就近入学。学生以邻近区域就近入学为原则。

学区房是因为就近入学衍生出来的，所以学区房是需要户口才能上学的。根据相关法律规定，适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。父母或者其他法定监护人在非户籍所在地工作或者居住的适龄儿童、少年，在其父母或者其他法定监护人工作或者居住地接受义务教育的，当地人民政府应当为其提供平等接受义务教育的条件。具体办法由省、自治区、直辖市规定。县级人民政府教育行政部门对本行政区域内的军人子女接受义务教育予以保障。

往往好的学校会需要摇号，排队，优选甚至入学考试，面试等等方式进行生源筛选。

甚至滋生教育腐败问题：走后门，送红包，找关系，已经不是什么秘密了。给不少家庭增加负担。

有学区房只是在这个学区能上学的资格入门，要去好学校，要面对各种竞争和挑战。

2、学区房的注意事项？

要注意购房入学的时间限制，许多学校并不是刚一落户就能入学，还会有一些附加条件。例如很多学校规定孩子落户学区房三年后才能入学，否则要交赞助费，或者六年一循环，该房屋地址六年内没有孩子上学的记录才行。（各区域不一样，需要自己核实）

政策规定：同一住房地址自用于登记入学之年起，六年内将提供有限学位，意思就是说一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，二胎除外。

所以买学区房的家长，如果想让孩子用这个房产入学，对于已经实施六年一学位政策的城区，需要及时确认六年内有没有孩子用这个房产已经入学。

各地生源和教育机构情况不一样，各地政策也不一样。

如果区域内生源超过教育资源的承受范围，就会有一些调整，那么很有可能就不能按时入学了。

出现了这样的情况，就需要根据当地生源调整规则，更换入学学校，最糟糕的情况就是：

离家很近的学区生源招满了，学区内也没有合适的小学了，只能跨学区寄读，借读。费用是小事，每天孩子的上下学交通安全就是很麻烦的事情。

买二手学区房的人更需要注意，尤其是户口迁移的问题。购买的二手学区房，如果原产权人户口未迁出或未做更改，那么购房者很难实现户口迁入，这样很有可能会影响孩子入学。（有些城市原业主户口在里面也可以迁入，因此具体情况可咨询当地户籍科）

所以，在购买学区房之前，最好去房源所在地派出所询问一下房子的户口情况（核查房屋户籍情况，所属片区派出所都可以查询），防患于未然。此外，在买房签订购房合同时，要在合同中明确约定不能落户及房屋学区名额未占用卖方需承担的违约责任，赔偿金额可根据总房款的比例来计算，甚至可以约定如果不能落户可以退房。

特别是二手房交易，很多人会忽视这个学区资格，等到招生开始去报名才发现没有入学资格，等追加办理完大概需要周期不会低于3-6个月区间（还是没什么波折的前提，万一原业主耍赖呢？不配合呢？），孩子上学能等吗？

二、学位房

1、什么是学位房？

学位房就是说，业主买房后会同步获得开发商承诺学校的“学位”，业主的子女在入读指定的学校不需要参加考试、电脑派位等入学生源筛选过程，不过学位房的名额有限，不能保证入读率100%。另外，一些楼盘可能只在名校的招生范围内，但却把自己包装成“学位房”。

学位房指的是孩子在小学及小学升初中时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产，以使得孩子得到该学校的学位。

值得注意的是，买了学位房不一定能得到该校的学位，还要看查明所购买的房子是否学位已经被占用，如果被占用，那么即使你购得了房子却依然没有不能得到这个学校的学位，因此，家长们在给孩子购买学位房时，一定要记得查清楚该房子的学位使用情况和原户主是否已经将户口迁出等。购买学位房大多是家长们的无奈之举，很多家庭已经有了房子，但为了给孩子上更好的学校，得到更好的教育资源而不得已购买学位房。很多家庭都是购买了学位房而并不入住，还是住在自己原有的房子内。因此，在大城市中出售学位房成为很大的经济链。

学位房因为能保障一定有幼升小的“小学学位”，带来的附加值远远大于房屋本身的价值，特别是在发达的一线城市北广上深，带有固定学校学位指标的房子，可以升值到普通住房的2-3倍。

学位房重点在于“位”，一般就是开发商和某名校有联建关系或者合作关系，购房者买这个房子就带一个上学的指标。

2、学位房的注意事项？

开发商在销售楼盘时，会有先到先得的情况。

部分学位是有年限限制的。

购买二手房的家庭，一定要注意，如果学位已经被使用，那么孩子上学就没有学位了。

购买学位房时，不是所有购买赠送学位项目的房源都会得到学位，

重要提示：楼盘开发首先是追求开发成本的回收，往往是先规划建设可销售的住宅，商铺产品，而教育配套作为纯投入配套设施，一般都是开发商回收了成本，甚至盈利以后才会考虑的事情，如果要考虑买配套学位的房子，先要看学校盖好了没有，目前全国因为开发商项目配套学校拖延施工导致业主孩子无法入读的维权案例多不胜数。各位爸爸妈妈们要警惕了！

学区房和学位房的区别是什么？

重要区别，建议保存

重要区别，建议保存

一、规定不同：

学位房一般就是和指定学校有联建关系或者合作关系，然后买这个房子带一个上学的指标；

而学区房，教育部门规定，义务教育阶段学生都是免试就近注册登记入学，按照学生的户籍所在地，由教育部门统筹安排就近入学。

二、范围不同：

学位房不一定在学区范围内，但学区房一定在学区范围内。

学位房：购买的楼盘引进了名校、百年学府，配套教育设施等，只要购房者购买了该楼盘的房子，并且顺利落户，这两个条件必须同时满足。就能享受公立学位，拥有学位房的，大多是引进学校，自建学校，或者和学校有明确协议签约

三、入学政策不同：

学位房应至少提前三年购房，部分学位有年限限制。子女入读指定的学校，无需参加入学考试，电脑派位等程序。

学区房，很多学校规定孩子落户学区房三年后才能入学，否则要交赞助费，学区生源爆满的情况时有发生，若出现生源爆满，优质小学会有入学考试，面试，甚至额外收费等不合理情况出现。

-学位房：一般是指指定学校，有联建关系，赞助关系，引入办学关系或者合作关系，然后通过这个房子的销售带一个上学的指标。

学位房意味着业主购房后可获得或通过一定的条件获得相关学校的学位，通常是涵盖在购房费用中，后续上开发商指定的学校一样要交费，但是有所区别。

-学区房：教育部门规定，义务教育阶段学生都是免试就近注册登记入学，按照学生的户籍所在地，由教育部门统筹安排就近入学，此为学区房。由于各个学校接收学生的总数都是有上限的，所以并不是你住在某所学校附近，就一定能上这所学校。

学区房意味着按政策，若业主户口已迁入某楼盘，其子女就可以按照相关规定在户口所在地分配入读学校规定不同，学区房是由政府划分，不同年份会有调整。

四、学位保障性不同：

学位房：如果购房时有协议，买了学位房就一定有目标学校的学位，那么购买学位房的上学学位是有保障的。

但往往学区房上学名额是有限的：在学区范围内，可享有免试就近入学，但入学会受摇号户口所在地、学区变动、行政区域变更、生源爆满调剂……等影响，不一定能够上“目标学校”。

学区房好还是学位房好?

1、虽然学位房的优势比较明显，但是这类房源不一定在学校所属划分区域，而且还会有一些额外条件（比如房屋面积和学位年限）；

学位房提示：学位房最大的圈套在于开发商的虚假宣传，这个房子之所以能够成为学位房是因为开发商和某名校有联建关系或者合作关系；所以开发商的靠谱程度与开发商密切相关。

2、学区房面临学区重新划分、户口迁入问题及学位占用三个问题

学区房应把握户口迁入时间节点，按照当地政策提前迁入；

若购买的是二手房，一定要将卖家户口及时迁出。

学位占用是指有些人买了学区房以后，等孩子上学就把房子卖掉，然后造成学区内生源爆满，教育资源严重不足。针对这种情况，教育局规定，一套房子对应小学只能6年使用一次，初中只能3年使用一次。这样一来，如果这个房子今年被使用了，未来6年小学学位就不能挂了，也就是说未来6年的学位被占用了

总结：学区房学位房各有优劣，没有绝对的好坏，购房者按自己的需求选择。

学区房一定有学上，学位房要看开发商实力和履行承诺的能力。

比较稳妥的建议是等第一批生源顺利入学了，实地考察以后，再进行购置学位房。

孩子的入学教育是大事，眼见为实最重要。上学的事，比钱重要。

注意事项和相关建议：

1、绝大部分开发商在签订购房合同的时候不会在合同上写明关于上学的事情，也就是说只是口头承诺，保证学位或者是学区房，这种承诺是不具备法律效应的。

建议：

首先是要看开发商和学校的关系，一般都有明确的学位规定和约束，如果不能提供，就要谨防虚假营销。

其次是看学校，在建和建成完全不是一个概念，投附使用和正式开学也不是一个概念。

最后是合同约定很重要，没有合同开发商就没有学位责任了！

2、在购买二手房时，需要关注想要购买的房子的上学名额是否被占用，首先看原房主的户口是否已经迁走，其次看原房主的小孩是否已经完成小学六年的学业，如已完成，基本上是有名额的。建议大家最好是去到学校咨询名额问题，因为中介有可能为了成交隐瞒名额被占用的事实。

建议：

一定要重视查房的户籍情况。

3、为了给自己开发的项目增加卖点和社会吸引力，现在越来越多的开发商在建一个楼盘的时候会自建一个学校，并且这些学校都会命名为XX小学XX校区，都是挂的城市排名前列的小学名字，从而达到快速销售楼盘的目的。但是实际上可能这学校跟所谓的本部一点关系都没有。

建议：

名校是从升学率和平均成绩两个方面来综合评估的，和名字没有什么关系，全国到处都是北师大附小，复旦附小这样的头衔，还是要深入了解一下师资力量和办学能力，有个最简单的办法，新学校就看校长资历和师资团队历史表现，旧学校去当地教育局查升学率。

4、对于单纯考虑上学购房者，建议买学位房，买了学位房就一定能入学，无需考虑学区划分问题；具体要看与开发商的购房合同。

建议：

一般楼盘开发的配套教育设施都是全新的，结合上面的建议，对学校的质量还是要慎重考量。

5、对于上学兼投资的购房者，建议买入老城区学区房，虽然学区会随着每年划分发生变化，但老城区的学区房，周围无新建楼盘，生源数量比较稳定，即使每年都划分学区，但一般学区不会变动。（如合肥45中学区，学校周围无新建楼盘，生源数量稳定，每次划分学区，基本无变化）；而新区学区房，新区在建房屋很多，年轻夫妇购买人数较多，生源数量在未来某一个阶段可能出现爆发式增长，教育资源无法承受，学区必然重新划分。

建议：

买学区房，谨记不过街的原则，就是学校和楼盘在街道同一侧，这样学区再怎么划分也划不出去。（各地情况不同，但这是普遍规则。）

拓展内容：租售同权

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

其中，广州出台16条扶持措施(下称16条)保障租购同权，包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施，即租房子女也可就近入学，同时16条中提出租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策。

目前租售同权政策尚未成熟，还处于试行检验阶段，如果经济条件允许，还是建议通过买房入住获取学区就读资格，条件好的，可以考虑名校学位房（投入较大）。

对于租售同权，不建议各位家长用自己孩子的受教育机会去尝试。颠沛流离的教育环境对孩子来说，是难以承受的。

结语：

一辈子积蓄买套房不容易，同等价位同等条件下谁都希望能选择到更好的和更合适的，

孩子能够顺利接受教育和上学出行的便利和安全，是选房时候最需要重要考虑的。

一定要眼观八方，要学会在错综复杂的市场环境和花样繁多的包装推广下，选择最适合自己的房子。

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地产领域12年从业经验，愿为所有对房地产相关知识有需要的朋友分享自己的所得所想。

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關鍵字: 美好，一直在身边 跳槽那 义务教育