我不認同疫情之下房東必須免租
2020年，開局不利，新型冠狀病毒肺炎疫情從武漢發作，迅速席捲蔓延全國，乃至傳染到國外，至今疫情仍然還很嚴重，尚未結束。
1月28日晚，萬達商管集團決定對自1月24日-2月25日期間，全國各地所有萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策。根據萬達過去一年公司營收434.8億元、租金384.8億元的數據估算，本次減租數額或將超過30億元。
一時間，萬達集團贏得中國好房東的讚譽，許多租客見狀也紛紛要求房東免租。疫情影響之下的房屋租賃合同如何履行的問題，也引得各方眾說紛紜。
這一陣兒，我看了好幾篇網上的關於疫情之下房屋租賃合同如何履行的文章，大部分文章都認為疫情之下，租客有權要求房客免除租金，免租的理由主要有兩點：不可抗力、情勢變更。
對此，我個人無法苟同。
大家都是疫情之下受影響的人，一條線上的螞蚱，憑什麼租客有權要求免租，房東就得同意啊？難道不可抗力和情勢變更還能分辨債權人和債務人嗎？隻影響租客，而不影響房東嗎？
更不要說，即便同為房屋租賃合同，每份租賃合同的具體情況也是有所區別的，一概而言地說房東應該免租，有失公允。
兩點特別提示
在討論這個問題之前，特別提示兩點例外：
1、合同有約定從約定
民事法律關係尊重當事人“意思自治”，也就是說如果當事人雙方之間已經在合同裡就疫情下房屋租賃合同如何履行有過約定，那麼當事人直接援引相關約定即可，不需要看囉裡囉嗦的本文了，所以，還是先看一看你們簽署的合同吧。
本文是供房屋租賃合同中沒有相關約定的當事人參考的。
2、協商一致
合同雙方能夠協商一致的，達成補充協議的，免一天房租還是免一年房租，都是你們自己說了算的，怎麼樣都是沒毛病的。
本文是供協商之前、協商之中或協商不成發生爭議的房屋租賃合同當事人參考的。
剔除以上兩種例外情況，本文探討的房客要求免除疫情期間的房屋租金，其實就是房客單方面要求變更合同有無法律依據？房東明確表示不同意或不置可否後，房客有無權利不支付疫情期間的房屋租金？
不可抗力與情勢變更
我們先來了解一下不可抗力、情勢變更的基本概念，以及房屋租賃合同的大致類型。
新型肺炎疫情是否構成法律上的不可抗力？
首先，必須明確的是，截止目前為止，尚未有司法機關出具司法解釋或相關政策文件將本次新型肺炎疫情定性為“不可抗力”。
《民法總則》第一百八十條規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
不能預見，是指行為人主觀上對於某一客觀情況的發生根本無法預測；不能避免，是指當事人盡最大的努力後，仍然不能避免事件的發生；不能克服，指當事人在事件發生後，盡了最大的努力，仍然不能克服事件造成的損害後果。
那麼從法律層面分析，筆者認為，新型肺炎疫情作為一種突發性的異常事件至少在目前，是當事人無法預見、不可避免、不能克服的客觀存在，其性質應該屬於法律上規定的不可抗力事件,是一種自然災害。
因此，筆者認為本次新型肺炎疫情構成“不可抗力”。
不被認定為不可抗力，也可能屬於情勢變更
因為“新型肺炎疫情”性質接近“非典疫情”，所以筆者檢索了因非典疫情發生爭議的有關房屋租賃合同糾紛判例，發現即使新型肺炎疫情事件在司法實踐中，不被認定為“不可抗力”，那麼也可能會被認為屬於“情勢變更”。
所謂情勢變更原則，是指合同有效成立後，因不可歸責於雙方當事人的事由發生重大變化而使合同的基礎動搖或者喪失，若繼續維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。
最高院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
適用不可抗力和情勢變更的異同
《合同法》第117條第1款規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。”
依照此條可見，即便構成不可抗力，也要看不可抗力是否導致不能履行合同的；即便是不能履行合同的，也未必全部免除責任，而是可能部分免責；還有遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
所以不可抗力也不是免死金牌萬能殺器，使用時還是要具體情況具體分析的。
《合同法》第118條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
因此如果房客主張適用不可抗力，按照法律規定，因不可抗力造成合同履行困難的一方（房客），需要履行通知義務，不擴大損失義務、提供證明義務，才可能免除或減少違約責任。
而目前情勢變更必須通過訴訟，根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核，以統一裁判依據。
如此一來，適用情勢變更就必須要考慮訴訟的風險、成本與收益了。
如果疫情會導致整個租賃合同無法繼續履行，那麼可以嘗試主張不可抗力解除合同；如果疫情影響下合同暫時不能正常履行，那麼對於自認繼續履行租賃合同顯失公平的一方，可以嘗試主張不可抗力變更合同,乃至主張“情勢變更”去起訴。
房屋租賃合同的分類
根據不同的分類標準，可對房屋租賃合同分類如下:
1、住宅用房租賃合同和商業用房租賃合同。
商業用房又可分為商鋪、廠房、辦公室、旅館等。
2、短期房屋租賃合同和長期房屋租賃合同。
3、成立未履行的房屋租賃合同和成立已履行的房屋租賃合同。
4、沒有二房東（包括三房東、四房東等）的租賃合同和有二房東租賃合同。
不同種類的租賃合同應區別何處理
好了，下面按照房屋租賃合同的分類，來談一下疫情期間免除租金的情形。
一、住宅用房租賃合同
在住宅房屋租賃活動中，房東交付房屋給租客，租客佔用房屋後，就應承擔最基本的合同義務——支付租金。
租客對房屋的佔用不僅僅體現在居住上，其實際控制、放置物品等都構成佔用房屋。因為疫情影響，租客不能及時返回實際居住房屋；但房東也無法在此期間佔有、使用、收益、處分該房屋；從這個角度而言，房屋仍然被房客佔用。
房客在合同存續期間佔用房屋就應支付房屋租金。
且目前尚沒有明確規定疫情導致無法返回租賃房屋屬於不可抗力，而且不能及時返回租賃房屋與租賃的房屋閒置也並沒有必然的因果關係，因此不能以此為由要求房東免除租金。
有人會說什麼房客沒用房屋還要交租是顯失公平。我就問兩個問題，租客單位剋扣租客疫情期間的工資嗎？銀行免除房東疫情期間的按揭嗎？
如果大家都有損失，租客可以和房東說明具體情況、積極協商，爭取互諒互讓，請求房東適當減少租金。
但，這是酌情協商的事情，而不是房東法定的義務。
二、商業用房租賃合同
一般認為商業用房租賃合同的合同目的是利用租賃房屋進行經營活動，而進行經營活動一般是需要實際使用房屋的。不管疫情是不可抗力還是情勢變更，其實際上都會影響租客在租賃房屋內的經營活動。從這個角度而言，疫情對商業用房租賃合同的影響要更大更多一些。
判斷商業租賃合同受疫情影響的大小，需要根據租客所屬行業、租賃物所在地、當地規定對合同履行的影響大小、是否為勞動密集型單位等多種因素來綜合評判。
1、一般而言，對於商鋪，例如商店、專賣店、影院、飯店等需要人們到店體驗、購買產品或服務的，其經營場所屬於公共場所，且需要一定數量的人流量來支撐運營，受疫情影響相對較大；租客要求房東免除租金確有一定客觀基礎，所以疫情期間的損失建議合同各方依據公平原則予以分擔為宜。
2、（1）廠房、辦公室等並非公共場所，對於人流量也無特別需求，且現在很多行業可以遠程辦公，故一般影響較小；租客要求房東免除租金有點小題大做，不應予以支持。
（2）當然，對於從事生產型企業的廠房租賃合同，還要結合該企業是否為勞動密集型企業、是否有行政指令以及何種行政指令、實際損失數額等做出綜合判斷；具體可參照1商鋪的類似情形。
3、對於從事賓館行業的房屋租賃合同，除賓館附屬的餐飲、娛樂、商業項目受疫情影響較大外，賓館房間並非為公共區域，且有的地方還有政府徵用、旅客滯留、自主隔離等情形發生，影響相對較小，一般也不應認定受疫情影響較大；具體可參照2（1）的類似情形。
就商業用房租賃期間受疫情影響能否免除租金一節，筆者再特別說明兩點：
其一，以上劃分比較簡單粗暴，具體到現實案例還是要結合各方面因素綜合判斷。
其二，無論不可抗力和情勢變更都只是表現形式而已，協商免除、減少租金的基礎法律依據應該是《合同法》第5條的【公平原則】，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。所以，租客有義務舉證損失的存在，而且是協商解決、酌情處理，並沒有什麼強制性法律規定要求房東免除租金。
三、短期房屋租賃合同和長期房屋租賃合同
1、短期房屋租賃合同
此處所說的短期租賃合同一般是指租賃期在六個月以下的合同，因為此類租賃合同本身租期較短，且因地區政策管制問題造成一定時間內無法使用、經營，此時可能導致使合同目的已經無法實現，此種情況下筆者建議協商解除合同；協商無果，也建議租客擱置爭議，單方解除止損為佳。
2、長期房屋租賃合同
若房屋租賃合同租期較長（大於等於六個月），相對而言受影響的租期佔據整個合同租期的比例較小，不建議解除租賃合同。
在疫情存續期間，大家應該本著互相體諒、寬和有禮的態度，保證合同的切實履行，有事好商量，具體怎麼協商，參見前述有關環節。
至於租期五年十年的，房東已經給過三個月以上裝修免租期的租賃合同的，建議租客免開尊口，不要搞雙標。
四、成立未履行的合同和成立已履行的合同
1、成立未履行的房屋租賃合同
成立未履行的房屋租賃合同，一般都沒交付房屋，受疫情影響估計也會暫時交付不能，未交付前的租金，房東不應收取。
另外，此類合同，也可視情況決定解除與否。
2、成立已履行的房屋租賃合同
參見本文有關章節的處理意見。
五、沒有二房東的合同和有二房東的合同
1、沒有二房東的租賃合同
參見本文有關章節的處理意見。
2、有二房東租賃合同
（1） 按照合同的相對性，各個租賃合同的當事人處理本合同相關事宜。
（2） 小心“蛋殼公寓”這樣一邊要求房東免租，一邊照常向租客收租的、兩邊討好處的二房東（中間房東），依筆者之見此種情形下蛋殼公寓所得的中間差價，應基於公平原則退還給租客或者交給房東。
當然，目前蛋殼公寓也出了個類似通知，但不是主動免除租客租金，還要租客去申請才行，並且退還的部分租金是不能體現的，貌似還是在謀取不當利益啊。
結論
1、合同簽訂後，應盡力履行，不應無故或借題追求解除、變更。如果在合同履行中遇到疫情，但並沒有導致當事人不能按合同履行，此種情況不應視為不可抗力。不鼓勵不提倡不建議租客借疫情發作，以不可抗力為藉口逃避合同義務。
2、當前並無法律強制性規定要求房東免除疫情期間的房屋租金，那些行業協會的倡議書是不具備強制力。
3、如果租客不能提供證據證明的，不應將疫情認定為不可抗力。即便發生了不可抗力，也不意味著要全部或部分地免除租金，不可抗力作為免責事由，如果不可抗力與租客自身原因共同構成違約發生的原因，則租客自身也要承擔相應部分的責任。
4、以上按照租賃合同類型提出的處理意見，不同分類下的處理意見是可以並存的，請據實綜合判斷。
5、非常時期，房屋租賃合同的各方當事人應謹慎援引不可抗力條款，或提起情勢變更訴訟，而應從公平原則著手，提出合理要求，最好通過協商解決問題。
因為，訴訟是爭議解決的最終手段，需要人力財力的成本投入，且結果具有一定的不確定性。
免租不是法定義務，請勿道德綁架。
有事好言好語，大家一起協商解決。
最後，希望這磨人的疫情儘快結束，讓社會秩序和經濟活動恢復到正軌上來，這樣解決問題的力度與能量，勝過筆者這篇囉裡囉嗦、淺薄粗陋的文章的十萬倍、百萬倍。
本文僅供參考，任何時候與任何情況下，均不作為本律師就有關問題出具的正式法律意見。如您有相關法律問題或需要法律意見，請與執業律師聯繫為宜。
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