問：本人有現金600萬左右，改善型，手頭兩個購房名額，也能買雙拼。 在南山看了很多房子，預算1200萬左右，目前在前海路幾個樓盤中挑選。想諮詢一下泛海拉菲二期怎麼看？2012年的盤，學位是南山實驗荔灣小學和深大附中，雙拼165平的1200萬，單證175平的1500萬，這個盤能買嗎？升值前景如何？未來前海自貿區能輻射嗎？
答：就在前海自貿區旁邊，如此明顯的地緣優勢還有什麼可以質疑的。泛海拉菲二期屬於前海路上比較新的房子，選籌也沒有問題。 至於雙拼房，還是儘量別碰，時間越推移，越面臨的不是賣多少的問題，而是賣不賣得出的問題。
問：您好，請問寶安區金港華庭和白金假日公寓哪個更適合剛需自住？寶安區地鐵站附近有哪些比較合適的總價380左右的小區？
答：這兩個都是西部剛需得不能再剛需的上車盤，哪裡有好房源買哪裡，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕。有時候不是一定要在兩個盤裡分輸贏，更多時候是共進退的。過往經驗來看，一成跑贏，一成跑輸，八成是差不多的，我們的作用在於識別出這跑輸的一成，比如前面那位260萬買了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小夥伴，又比如一些溢價明顯的透支盤。 至於380萬，怎麼選，比較建議綜合配套，品質，交通，哪怕戶型略遜的次新，喜新厭舊是人類的本性，抑或是可以改三的老房子，對於剛需房，功能大於性能。
問：十三老師您好，房產問題想您諮詢如下： 目前家庭持有深圳兩套房產：1. 梅林關星河盛世89平自住，紅本在手；2. 大運佳兆業未來城120平，首付三層有貸款，2020年交房。家庭情況是3口之家，小朋友半歲，以後父母會來深圳，家庭年收入實際到手80左右。因為老婆在福田中心區工作，4號線上下班太擠，且小朋友後續考慮小學學位問題，擬計劃兩套方案如下：1. 將星河盛世置換為星河國際兩房，上班近，小區環境好；2. 將星河抵押，全款買入中銀花園兩房，上班兩站地鐵，小學學位還可以。不知考慮是否周全，或者有其它可解決方案，還請幫忙解答，謝謝！
答：又是一位超大額付費粉絲，有很強的知識付費意識，贊一個，但是在房產置換和投資方面顯然不太在行。 首先，你想換這套房子肯定是自住，因為你們工作在福田中心區，現在住梅林關都嫌遠，以後更不可能去住佳兆業未來城。 那麼問題來了，娃半歲，父母以來會來深，換個三房是剛需，為嘛看的都是兩房? 兩房就兩房了，還有兩個謎之備選，星河國際和中銀花園。 這兩個盤，一個是午後兩三點的太陽，正在走下行拋物線，一個是一般人不敢染指的神盤，更談不上什麼學位還可以，這兩個標的選擇讓我好費解，而且對你來說偏保守。 我們來測算一下，你紅本在手的星河盛世市值650萬，佳兆業未來城市值600萬貸420萬，家庭負債率為33%。月供2萬6，月入6萬7，從負債率和月供能力來看，都有追加的餘地。 如果賣掉星河盛世，再買入一套900萬左右的物業，負債率提高到44%，月供提高到3萬9，都在家庭安全閥值之內。 而900萬左右的物業，可選面就大了，三房，品質不錯，還能兼顧學位。 房產置換是大事，要做一步到位的選擇，而不是瞎折騰。
問：老師，目前在深有2套住房，一套麒麟花園三房自住，另外一套小房在南山中心區房租（帶南二外學位，租金相對可以）。後期我該怎麼操作？是用父母名額繼續買房？還是把麒麟花園房賣了買寶中呢？還是把小房置換？很苦惱。另外麒麟花園房子看中的是小孩上學方便，小孩還有4年時間上小學。
答：買到麒麟，在南山可以享受頂級學位，而且小孩四年後讀書，就不宜再挪動置換了。 你如果房子本身有增值，或者有更多資金，可以考慮把一套房產還清之後再抵押，騰出名額繼續買，父母能買的話，儘量先用父母的房票，以後他們年紀更大，更加不好貸款
問：您好，請問預算買1500萬以內的3房，南山片區是適合入手新樓還是2手房，有好的樓盤推薦嗎？謝謝！
答：在南山，1500值得買的三房，有後海的學區房，有深圳灣的鳳尾，有半島的樓盤，還有自貿區內被不少人盯著的兩個新盤。 至於適合入新樓還是二手，沒有絕對，要看個人需求與偏好，更要看有沒有價差倒掛。 在深圳要捨棄新房癌，只看有沒有升值潛力和套利空間。 我個人對買新盤是持保守態度的，交房兩年多，加上裝修入住要三年，大量資金要折算沉沒成本的，拿證加三年限售加在一起要六年，相比之下，二手房買到可住可租，三年後即可出手，比新房要靈活很多。 至於薦盤，不在星球答題範圍之內，只針對我們的簽約代購客戶。
問：十三好，請問下寶中的菁英趣庭一房一廳怎麼樣？能跑平寶中的大勢麼？
答：從進場時間看，寶安南山的小戶型基本上都已經漲了10-15%了，純投資的話，不太建議追高這些熱點片區的小面積了，自住就沒有辦法只能咬緊牙關接受。從產品上看，我更願意選兩房而非一房，畢竟兩房接盤人群會更廣。花樣年的地段夠好吧，它的一房一廳五年前和玉湖灣的小兩房價格一樣，現在玉湖灣已經跑到前面去了，無他，唯兩房爾。
問：十三總好:純投資，首房首貸，總額1000萬左右，有以下選擇，請幫助排序:1.萬科蛇口公館（新房，可選擇空間少）；2.寶中的新房；3.寶中的二手房:第五大道或者天健時尚；4.前海時代一期；5.觀海臺或濱海之窗的二房。
答：首選5，南二外本部學位，且連年雄踞南山榜首，只要成績不滑坡，學位房永遠漲的魔咒就不會被破除。 蛇口公館和天建時尚，一個周邊老舊房子過多，一個小戶型社區，又沒有學位支撐，小戶型可以買，大戶型都很難有足夠廣的受眾面。 前海時代，價格一直很高端，戶型也不討喜，一直是靠預期支撐著，沒有真實居住需求，就無法長袖善舞，所以過往表現遠不如華潤城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起來住家成熟的時候，前海時代已有一定樓齡無法高端了，不確定性太大。
問：老師好！今年九月份才入的深戶，對於深圳的價值體系不是瞭解，總價500萬左右的預算，長持深圳，想問一下光明和沙井四萬多的盤怎麼樣？潛力和南山，寶中比如何呢？謝謝老師
答：很多人在買深圳之前，都是抱著長持和價值投資的想法，我絕對相信他們的決心，準備以至少十年為週期去等待價值的兌現。 可實際上，人的耐心是有限的，人對未來是不堅定的。 當下堅信的價值投資，一旦遭遇兩到三年的橫盤，房子不好租，租金上不去，月供很吃力，同時看到其他片區在輪番領漲，心情一定是複雜而不爽的，甚至考慮置換。 所以，買光明和沙井，長持一定沒問題，但你要自己先推演一遍這個過程，測試自己的心理承受能力。
問：深圳灣全新新盤，緊挨著半島城邦四期的楓葉望海公館，這個盤是不是需要搖號？有搶的價值嗎？目前新房限價的盤有哪些選擇？
答：望海公館不用搖號，戶型沒亮點，小區沒亮點，價格沒亮點，靠著飢餓營銷賣完了（每次去售樓處永遠只剩一套在賣的）日前坊間有一些回遷房在賣。 限價盤都要靠搶的，比如今年的玖龍臺，深業中城，興許還有明年的華潤城。
問：各位，諮詢個問題，7年前我們當地zf辦一個大型會議徵遷了我們的一個村的村民，然後原定是3年就讓我們回遷，但是至今已經第7年還沒讓回遷，並且有爛尾跡象，然後徵遷辦在今日頭條發了個公式就說拆遷協議無效！這個是不是已經違規了？ 我們應該怎麼維權呢？
答：不太清楚你們的來龍去脈，所以是否違規不太知道。 至於怎麼維權，第一，成立維權委員會，不能群龍無首，亂成一鍋粥。第二，哀兵出征，各種賣慘。第三，民鬥不過官，見好就收。
問：首次置業，後海上班。首付三成，首付預算120。 新婚兩口，兩年內會變成三口之家。 想買龍崗大運，但無奈上班時間太長，難以自住。 寶安中心價格偏高夠不上。 主要關注12號沿線寶安老城區和福田羅湖老破電梯房。 望十三指點迷津。哪裡更好
答：總預算400萬，工作地點在後海，還要滿足三口之家居住，怎麼解?除了犧牲通勤時間，降低居住品質，無解。 個人建議，重點看寶安翻身、西鄉、坪洲，或者沿地鐵12號線，淘一淘老破舊小三房，或次新小兩房，離你工作地點略近，也算熱點外溢片區，買對了，一樣有跑贏大盤的可能性。
問：老師好，福田的南光捷佳價格3房八十幾平，均價4萬多一點，旁邊的嘉匯新城每平貴5千左右，請問有投資價值嗎，我已在坪山萬科有一套房，想再入一套400萬左右的房子，是選市區還是在坪山中心，謝謝！
答：這是你所說的三房麼？這種生生在客廳隔出來一個沒有私密空間的暗屋算不得三房的，所以420來萬買個沒有居家氛圍，已經淪為寫字樓的兩房是否值得，自然就有答案了。 很多人總喜歡把老房子去對標旁邊新房的價差從而得出被低估，人類是不斷進步的，無論花園還是戶型設計，都不斷在更迭，兩個完全不一樣的產品，如何能夠相提並論？ PS:嘉匯新城的兩房不錯，比西鄉一些雞肋兩房還便宜，租金還高。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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