前言
2020年的開局相較往年大有不同。
一場新冠肺炎疫情幾乎讓所有行業都按下了暫停鍵，房地產行業也不例外。
返鄉置業泡湯、樓市小陽春夭折，疫情之下，房企們步履維艱，紛紛開啟自救模式，線上售樓處如雨後春筍般上線、更有各類花式直播賺足眼球，恆大更是打響打折促銷的第一槍……
而政府層面，也開始有所行動。從2月11日起，全國已有20多個城市和地區推出多條政策，緩解房企壓力的同時穩定房地產市場發展。
2月11日，上海發佈通知，提出調整土地價款交付方式和期限和開竣工時間。
2月12日，無錫市發佈17條政策，內容涵蓋調整預售門檻、貸款支持、延期繳稅、延期繳納土地出讓金、調整土地出讓競買保證金比例等。
同日，浙江省發佈了17條政策，允許土地出讓金延期繳納、減免國有土地租金等。
2月13日，南京明確六項舉措，包括延遲土地出讓金、延遲開竣工等。
……
另外，相繼出臺政策救助樓市的城市還有杭州、天津、西安、福州、廈門、南昌等城市。
背景
因為防控疫情需要，蘇州住建局在1月27日發文通知，2月20日前全市所有樓盤及房企暫停舉辦發佈會、答謝會及開放、登記報名、認購、開盤等各種形式的群體性活動，各房產中介門店也暫停對外開放；而1月28日和2月3日蘇州工業園區規劃建設委員會發布兩則公告，明確了建設項目復（開）工的時間為2月20日後；同時蘇地網掛（2020）1號、2號公告地塊均延期出讓。
作為新一線城市的蘇州，其關注度向來就很高，房地產調控政策也嚴苛，基本上別的城市有的限制性政策在蘇州都能見到。也因此，在疫情背景下，蘇州房企的壓力較其他城市有過之而無不及。
在其他城市陸續出臺政策之際，大家都在猜想，蘇州會出臺怎樣的政策？
2月19日上午，蘇州市區自然資源和規劃局發佈《蘇州市自然資源和規劃局關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》。
通知共包含4條內容，可以說其他城市有的內容比如說土地出讓金延期支付在在這裡也有，但蘇州在力度上顯然來得更大些。
解讀
此次蘇州土拍新政被業內成為“蘇五條”，第五條其實是對政策適用的地理範圍作了補充，即蘇州全市範圍內適用，下面逐條對該新政前四條重點內容做相關解讀。
一、加快工業用地供應，保障產業項目落地。主動靠前做好產業項目落地服務工作，提高項目用地供地效率，充分利用疫情期間做好項目用地規劃許可、建設工程規劃技術審查、不動產登記提前服務和技術指導等各項工作。
二、調整交地、開竣工等履約要求。蘇州市疫情防控一級響應期間可不開展實地履約巡查，對受疫情影響未能按期開竣工的，用地單位可申請延期並簽訂補充協議，疫情防控一級響應持續期間不計入違約期。工業用地已簽訂開發建設協議並約定投入產出要求的，各區政府（管委會）可根據企業復工情況調整開發建設協議，2020年度可不計入考核年份，考核期相應順延。
蘇州自改開以來，因製造業而興，在2019中國先進製造業城市發展指數中，蘇州連續兩年在全國地級市中位居第一。
自去年8月蘇州自貿區建立以來，一大批投資規模大、含金量高的製造業項目相繼簽約落戶、開工開業；而在2020年1月3日蘇州舉辦開放再開發大會後，還有更多的重大產業項目在落地的路上。
加快工業用地供應，保障產業項目落地，實質上是促進製造業的發展，這也是保證城市經濟發展穩定的頭等大事。
三、延長土地出讓金繳納時限。在蘇州市疫情防控一級響應期間蘇州市自然資源和規劃局公告掛牌出讓的經營性用地，第二期出讓金繳納時間可在原規定繳納時間基礎上順延，交地時間相應順延，順延天數為地塊成交之日(不含成交當日）到蘇州市疫情防控一級響應解除之日（含解除當日）的天數。
這條政策和其他城市如南京、浙江、上海相同，即在緩解在春節前拿地的房企的資金壓力，畢竟此次疫情突發且來勢兇猛，讓房企措手不及。
四、調整超過市場指導價報價規則。住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收後申請預售許可。
已成交須工程結構封頂或竣工驗收後預售、銷售的住宅（商住）用地，開發企業預售、銷售的時間節點可適當提前，以按照正常工期測算的預售、銷售時點為基準，提前時間按疫情防控一級響應天數計算，具體由住建部門核定。
這意味著:
對還沒成交的地塊不統一要求設置現房銷售價格，也不統一要求封頂/竣工驗收才拿預售證。
對已經成交的地塊之前需要封頂/竣工驗收才能領預售證的，領預售證、銷售的時間可以適當提前。
本次規則的調整能在一定程度上緩解房企由於疫情帶來的資金壓力。
但需要注意的一點是，本次“不是取消預售條件，只是針對具體地塊不統一要求，是否有預售要求會在具體地塊的出讓公告中明確”，旨在增加政策的靈活性。未來將會結合土地市場和地塊情況，有針對性地進行要求。
同時，不做統一要求也為未來預留空間，在沒有結構封頂和現房銷售的約束下，房企可能為了爭搶部分優質地塊而不斷加價，使溢價率相對拍高，地價上漲，不排除政策回調的可能性。
另外在本次通知調整的地塊中，不僅包括了未來出讓地塊，已成交地塊也可適當提前預售、銷售的時間節點，使得房企在拿地後的開發過程中預售之前投入資金可以相應減少，同時待售貨量也可快速進入市場回籠資金，
能夠在一定程度上緩解現階段現金流緊張的問題，同時也降低了因為一個多月停工帶來接下來可能供應跟不上的可能。可以說這次政策的放鬆還是符合蘇州一直以來的調控主旨，那就是“穩地價、穩房價、穩預期”。總的來說，這個政策從土地出讓層面做出改變，是“遊戲規則”的改變，也為蘇州的土地市場打上了一針興奮劑，其影響可謂一箭三雕。
首先，利好房企。
對開發商來說，現房銷售拉長了開發週期，從拿地到開盤的時間被延長，極為考驗企業資金實力，也在市場發生變化時，樓盤少了迴旋的空間。
對於房企來講，減輕房企的資金壓力，降低了房企的拿地門檻和開發成本 。不僅是調整報價規則，延長土地出讓金繳納時限、調整開竣工節點等都是在給房企減壓。當拿地成本得到適當降低後，利潤空間則會變高，激發房企拿地的積極性，也可以更快的高週轉，會吸引更多的房企來到蘇州、拿地深耕。
需要說明的是，對於未來房企的拿地門檻來說，仍不容過度樂觀。從一方面來看，本次調整有利於激發房企拿地的積極性；另一方面，蘇州自身城市價值以及市場的成熟度向來吸引各大開發商佈局並深耕，未來不排除房企為進駐蘇州市場或增加土地儲備高預期拿地，通過競價拉高拿地門檻。
其次，利好政府這個出讓主體。
拿地門檻降低，土地更容易成交，同時溢價率更有概率往上提升。此前的土地出讓設置了竣工預售許可調整價，超過市場指導價的要求項目工程結構封頂後申請預售許可，進入一次報價的要求工程竣工驗收後申請預售許可，這就導致很多地塊成交止步於現房前。現在不統一要求後，出價可能會溢出這一區間，土地出讓金可能就會明顯提升。
再者，利於房地產市場整體的穩定。
土地市場是房地產市場的一個源頭市場。地市穩定了，房市就穩了；房市穩定了，房企的整個現金流也穩了。
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