文|金穗源商學院 王皓鵬
又是一年5.1，增值稅好像老跟5.1過不去，2016年5月1日營改增，2018年5月1日稅率調整。這麼安排，一定有他的道理，那麼，財稅[2018]32號文對房地產開發企業有哪些影響呢？我們一起來分析。
一、影響增值稅新項目
“納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。”
針對房地產業而言，一般計稅的新項目增值稅稅率由11%調整為10%。採取簡易計稅的老項目增值稅徵收率5% 沒有變化。因此，影響的僅僅是增值稅新項目，老項目不用考慮稅率的變化。
二、影響“開發成本”
2018年5月1日前簽訂合同，當稅率調整之後，是將下調稅率所產生的稅負轉嫁給乙方？還是合同價款？這是一個雙方合同博弈的問題，問題的關鍵還是利益。
《住房城鄉建設部辦公廳關於做好建築業營改增建設工程計價依據調整準備工作的通知》（建辦標[2016]4號，後附政策）第二條規定“按照前期研究和測試的成果，工程造價可按以下公式計算：工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。其中，11%為建築業擬徵增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤和規費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，相應計價依據按上述方法調整。”
當然，《住房城鄉建設部辦公廳關於調整建設工程計價依據增值稅稅率的通知》（建辦標[2018]20號，後附政策）及時對建辦標[2016]4號 政策中的稅率進行了調整，即將工程造價計價依據中增值稅稅率由11%調整為10%。
但是，現實是殘酷的！工程進展到哪個階段了？如何準確計量由於增值稅稅率變化帶來的工程造價的差異？如果合同尚未執行還可以，如果合同進行中，難度很大啊！這個問題只有工程部來解決。
建議在以後的施工合同條款中，單獨就適用增值稅稅率簽訂個別條款，如：“按照國家最新增值稅稅率計算工程造價以及開具增值稅發票等等”，謹防因為稅率調整引發不必要的爭議。
三、影響企業利潤
案例1：
假設房產企業取得建安發票111萬元（其中進項稅金11萬元），銷售房子222萬元（銷項稅金22萬元）。不考慮其他因素，測算稅率調整帶來的稅負變化。
房地產企業的售價是受市場因素控制的，一般情況下，房地產企業不會因為稅率的下調而降低房屋售價，因此，在售價不變的情況下，增值稅稅負下降了0.82萬元，同樣的道理，城建稅、教育附加、地方附加等也會下降0.1萬元左右。這個假設一定是建立在“開發成本”100萬元是不變的基礎上的。
房屋售價維持不變，會計收入金額5.1之前是222/1.11=200萬元；5.1之後收入金額是222/1.1=201.82萬元，收入增加了1.82萬元。我們不要忘記了，城建稅、附加等下降了0.1萬元。因此利潤增加了1.92萬元，企業所得稅稅負也就相應增加。
土地增值稅是一樣的道理，在土地增值稅計算流程中，收入金額增加了1.82萬元，扣除項目的“建安成本”幾乎沒有變化。其他項目（土地、稅金、開發費用、利息等）沒有變化，因此土地增值稅稅負也會相應增加。我坦率承認，這個判定有點草率，建安成本是否變化，需要根據實際情況測算。
四、影響未完工產品的企業所得稅
案例2:
企業當期預收賬款發生數為100萬元（當期沒有確認收入），計稅毛利率是10%，城建稅、附加等綜合稅率是12%；土地增值稅預徵率是1%。計算稅率調整帶來的稅負變化：
結論：
季度預繳企業所得稅增加了0.08萬元。這是一個不好的消息。當然，僅僅針對新項目而言。
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