上周，先是旭辉以楼面价10100元/㎡高调摘得金牛区百亩地块，后有阳光城以2018年最高楼面价15940元/㎡过关斩将吞下主城一环“袖珍”地块（详情点击：15940元/㎡ 竞价91轮！阳光城吞下成都最高起拍价地块），重新引燃成都土地市场。接下来，本年度大成都还有29宗地将陆续登上拍卖台，包括今日登场的4宗双流地块与2宗大邑地块，共计约604亩。（12月17日，成都市公共资源交易服务中心发布公告：本次拍卖的三号宗地因故终止拍卖）

看点

1 一、二、四号宗地位于怡心湖、华府板块，均是双流的热门区域，其中位于怡心湖板块两宗地为249亩连襟地块，对房企有着不小的的吸引力。

2 位于协和街道的四号宗地是本次双流区拍卖的唯一纯住宅兼容商业用地，其余两宗为人才公寓用地，而且此次7850元/㎡的起拍楼面价是今年来双流区最高的楼面价，最后该宗地“何去何从”也值得关注。

拍卖现场

今日拍卖席有30余人，共14家房企参与竞拍。

一号宗地，双流区公兴街道藕塘村集体、6、7组，纯住宅用地，净用地面积156.3亩，计算容积率2.499，可开发体量约26.04万方，起始楼面价7300元/㎡。最终由199号以东莞市中天程锦实业投资有限公司成交楼面地价为7340元/㎡竞得，溢价率0.55%。值得一提的是，该宗地为广州中天和万科合作拿地。此前万科和中天程锦签了战略合作协议，合作过项目万科璟南堂。

二号宗地，双流区公兴街道藕塘村集体、5、6组，纯住宅用地，净用地面积93亩，计算容积率2.4991，可开发体量15.5万方，起始楼面价7300元/㎡。188号率先举牌，28号紧随其后，最终由188号成都瀚置乾越企业管理咨询有限公司以成交楼面地价为7340元/㎡竞得，溢价率0.55%。188号的实际控股人为香港置地，在12月11日土拍上曾出现过它的身影。

四号宗地，双流区协和街道三江村2、3、4组，住兼商用地，净用地面积约120亩，计算容积率1.9992，可开发体量16.02万方，起始楼面地价约7850元/㎡。最终由108号北京北辰实业股份有限公司以成交楼面地价为7850元/㎡竞得。

五号宗地，大邑县安仁镇集镇区，商兼住用地，净用地面积约119.47亩，计算容积率1.1，可开发体量约8.76万方，起始楼面价2181.81元/㎡。最终由61号成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司以成交楼面地价为2181.81元/㎡竞得。

六号宗地，大邑县安仁镇集镇区，商业用地，净用地面积约11.5亩，计算容积率1.0，可开发体量约0.77万方，起始楼面价1724.99元/㎡。最终由61号成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司以成交楼面地价为1724.99元/㎡竞得。

宗地扫描·双流篇

锐理数据监显示，2017年，双流区出让了9宗约702亩住宅用地，平均楼面价达9767元/㎡；截至12月17日，双流区今年通过拍卖成交住宅用地5宗约296.74亩，在近郊5区域中仅略多于温江区，最高成交楼面价为9600元/㎡，即光明地产拿下的62.8亩住兼商地块。不过接下来7宗分布于华府、怡心湖、航空港、东升、牧马山等板块的638亩地块将陆续登场，包括今日的3宗。

一二号宗地·怡心湖板块内的连襟地

本次出让的一、二号宗地为两宗连襟地块，均位于规划的怡心湖板块内，宗地以南紧临牧华路，以西紧靠华府大道，一街之隔为已交付入住的德商华府天骄与九龙仓时代上城。另外，地块与位于天府新区的红星美凯龙直线距离1.1公里左右，与地铁5号线（在建）南湖立交站直线距离约1.5公里。

从现场情况来看，目前宗地尚未打围，内部有杂草、农作物、水塘等需要进行整理。两宗地形状都较为方正，且地处华府大道与牧华路交界处，为后期打造提供了便利。

目前整个大怡心湖板块商未有成熟的大型商业配套，不过因保利叶语、南湖逸家、德商华府天骄等早一批项目陆续交房入住，生活氛围逐渐浓厚，底商、社区商业足以保障业主日常生活所需。此外，锐理君在实地走访中也发现在宗地对面、德商华府天骄旁边有一案名为洲际·华府广场的项目正在施工中，建筑形态为商业+办公，或可以成为区域重要的商业配套支撑。

宗地本身条件较为优越，但出让文件中显示的附加要求则一定程度上拉高了拿地成本与难度。

一号宗地配建要求：

（1）须配建用地面积不小于8050平方米的幼儿园，班数为15个班，建筑满级不低于6133平方米，单方造价不低于5000元/㎡；

（2）配建用地面积不小于1600平方米的全民健身活动场所；

（3）竞得人须在宗地范围内配建并无偿移交配套住房数150套（其中建筑面积120平方米的配套住房75套；建筑面积140平方米的配套住房75套）及地下停车位。

二号宗地配建要求：

（1）须配建用地面积不小于800平方米的全民健身活动场所；

（2）竞得人须在宗地范围内配建并无偿移交配套住房数100套（其中建筑面积120平方米的配套住房50套；建筑面积140平方米的配套住房50套）及地下停车位。

虽含有移交人才住房的要求，但由于两宗地本身用地面积较大，因此有足够的空间进行商品住宅开发。实际上，在规划的8.3平方公里的怡心湖板块范围内，出让住宅用地并不多，最近一次为10月23日一宗67亩的产业配套住房用地，被成都双流产业新城投资发展有限公司以楼面价2250元/㎡拿下。

2015年至今，大怡心湖板块（华府板块）共计成交住宅用地（含纯住宅、住兼商、商兼住）7宗，已呈现项目分别为中国铁建西派国樾、中海云麓世家、城投绿城诚园、金地悦澜道，清一色高改项目，且先后于近两个多月开盘。但除蓄客期超长的西派国樾外，整体去化效果并不理想。

除了限购政策外，销售遇阻与价格高于市场预期也有着直接关系。据统计，这四大项目的均价基本在18000-21000元/㎡之间，对购买力要求极高。不过面对最低8500元/㎡，甚至动则上万的楼面价，高改高价项目似乎也是唯一出路。关于高价地，锐理数据此前在《高价地：自信2017 伤心2018 彷徨2019》一文中也做过分析，读者点击标题就可查看。

与今日拍卖宗地相比，同样需要配建并无偿移交人才住房100套数的金地悦澜道地块，其起始楼面价为8400元/㎡，彼时最终溢价1.19%成交。相较而言，今日出让的宗地位于怡心湖规划内部，离湖更近，面积更大，起始楼面价为7300元/㎡，相比之下对房企依然有不小的吸引力。

三号宗地 轨道交通是优势

本宗地位于双流区黄水镇，以西临大件路与成绵乐高铁，以南为凤凰苑项目，与在建地铁10线黄水站直线距离约1.5公里，轨道交通无疑是未来开发的优势之一。宗地地处黄水镇与新津花源镇交界区域，距离镇中心仍有一段距离，目前各项生活配套较为欠缺。

根据锐理数据监控，本宗地两公里范围内，近一年取得预售证的项目仅宗地附近的别墅项目三盛翡俪山以及位于新津的置信牧山丽景。同样在宗地两公里范围内，上一次土地成交要追溯到2013年，彼时成交楼面价为1550元/㎡。

另外，根据锐理数据监控，宗地所在的牧马山板块近5年里仅成交三宗住宅用地，楼面价分别为5683元/㎡、5000元/㎡、5715元/㎡，但其全部位于新津花源镇。

出让文件显示，竞得人须在地块东侧配建净用地面积5979.33平方米的幼儿园，班级规模为12个班，建筑面积不低于4907平方米，单方造价不低于5000元/平方米；同时还须在地块东北侧配建净用地面积13492.67平方米的包括农贸市场、文化活动中心等服务设施。

四号宗地 周边商业短板在补齐

本次拍卖起始楼面价最高的双流区协和街道三江村2、3、4组地块，以南为警校路二段，与东侧的江安河直线距离约400米，距离华府大道三段约900米。宗地旁边为安置小区三江悦府，北侧双流区公交首末站——三江首末站提升改造工程正在施工中；三江公交站就位于宗地外，有多路公交通行。

从实地走访情况看，宗地已打围，内部无土方建渣，地势平整，但大面积农作物覆盖需要后期清理。虽然宗地被划入华府板块，但其实靠近板块边缘位置，目前区域界面发展较为滞后，生活配套缺乏。

不过，宗地对面的棠湖华府公园项目已修至地面几层，根据现场工作人员介绍，目前修建的正是商业部分。锐理数据监控显示，2010年宏达置成拿下298亩商业兼容住宅用地，其中146.12亩已被开发为住宅，即宏达世纪丽景；剩下的152.11亩商业地块则于2014年被棠湖华府房地产收购，打造为“棠湖华府公园”项目。

在成都市双流区规划建设局关于“棠湖·华府公园”方案调整公示中显示，项目规划打造13栋临街高层办公（含2层临街商业）、23栋低层办公以及3栋多层集中商业。建成后，该项目商业部分将成为片区内重要的商业支撑，可极大改善片区配套短板问题。

另外，在棠湖华府公园西侧为规划的三江公园，建成后对提升区域居住环境可发挥重要作用。按照规划，今年年底公园建设竣工，但从实地走访情况看，在靠近警校路一侧，仍是一片空地。

宗地附近今年在售项目仅棠湖泊林城，备案均价13182元/㎡，其当年成交楼面地价为666.67元/㎡；宗地两公里范围内土地成交最近一次要追溯到2013年，呈现项目为格林城，彼时成交楼面价为2978.7元/㎡，今年两次拿预售证，备案均价为13084元/㎡。

宗地扫描·大邑

五、六号宗地均位于大邑县安仁镇集镇区，以东以北为大新路，向西靠近安仁古镇。宗地一用地性质为商业兼容住宅，占地面积119.47亩，体量较大，宗地已平整常，具备开发建设条件，出让文件显示：

（1）宗地自持计容商业物业比例须不低于50%，在出让年限内不得分割转让；

（2）项目须建设艺术家村落5000㎡，引入不少于10名国内外知名艺术家；

（3）项目须建设民间非遗大师工作室1000㎡，并引入不少于10名省级以上大师作品展览馆1000㎡；

（4）须按照国家5A级旅游景区标准相关要求，在迎宾大道北侧配套建设不低于300㎡的游客中心和不低于3000㎡生态停车场。

宗地六用地性质为纯商业，净用地面积仅11.5亩，且须自持计容商业物业比例不低于70%，自持年限不低于15年。

锐理数据监控显示，截至12月17日，2018年大邑共成交9宗地，4宗位于晋原街道，5宗位于安仁镇。除安仁镇的三宗商业地块有微溢价外，其余全部为底价成交，最高楼面价为3225元/㎡。

竞拍结果一览

第一宗

土地位置：双流区公兴街道藕塘村集体、6、7组

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 104201.66

用地面积(亩): 156.3025

土地用途: 纯住宅

容积率: 地块一：不小于57900平方米且不大于144600平方米，地块二：不小于46400平方米且不大于115800平方米。

起拍价(万元/亩): 1216.1802

成交单价（万元/亩）: 1222.8442

成交总价（万元）: 191133.6

楼面价（元/平米）: 7340

竞得者: 199号

溢价率: 0.5479%

计算容积率: 2.499

建设要求： 1、须在地块内侧配建公共服务设施：（1）、用地面积不小于8050平方米的幼儿园，班数为15个班，建筑满级不低于6133平方米，单方造价不低于5000元/平方米；（2）、用地面积不小于1600平方米的全民健身活动场所；2、配建人才住房要求：竞得人须在宗地范围内配建并无偿移交配套住房数150套（其中建筑面积120平方米的配套住房75套；建筑面积140平方米的配套住房75套）及地下停车位；3、住宅建筑不得设置底层商业，须集中独立布置。

第二宗

土地位置：双流区公兴街道藕塘村集体、5、6组

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 62021.45

用地面积(亩): 93.0322

土地用途: 纯住宅

容积率: 不小于62100平方米且不大于155000平方米

起拍价(万元/亩): 1216.2456

成交单价（万元/亩）: 1222.9099

成交总价（万元）: 113770

楼面价（元/平米）: 7340

竞得者: 188号

溢价率: 0.5479%

计算容积率: 2.4991

建设要求：1、须在地块内侧配建公共服务设施：（1）、用地面积不小于800平方米的全民健身活动场所；2、配建人才住房要求：竞得人须在宗地范围内配建并无偿移交配套住房数100套（其中建筑面积120平方米的配套住房50套；建筑面积140平方米的配套住房50套）及地下停车位；3、住宅建筑不得设置底层商业，须集中独立布置。

第四宗

土地位置：双流区协和街道三江村2、3、4组

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 80132.54

用地面积(亩): 120.1988

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不小于80200平方米且不大于160200平方米，其中可兼容计入容积率的商业面积不大于16020平方米

起拍价(万元/亩): 1046.2417

成交单价（万元/亩）: 1046.2417

成交总价（万元）: 125757

楼面价（元/平米）: 7850

竞得者: 108号

溢价率: 0%

计算容积率: 1.9992

建设要求：1、须在地块内侧配建公共服务设施：须配建用地面积不小于1000平方米的全民健身活动场所；2、住宅建筑不得设置底层商业，须集中独立布置。

第五宗

土地位置：大邑县安仁镇集镇区

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 79644.09

用地面积(亩): 119.4661

土地用途: 商业兼容住宅

容积率: 容积率大于1.0且不大于1.1，计入容积率总建筑面积不大于87608.50平方米

起拍价(万元/亩): 160

成交单价（万元/亩）: 160

成交总价（万元）: 19114.5760

楼面价（元/平米）: 2181.8175

竞得者: 61号

溢价率: 0%

计算容积率: 1.1

建设要求：1、建设艺术家村落5000㎡，引入不少于10名国内外知名艺术家；2、建设民间非遗大师工作室1000㎡，并引入不少于10名省级以上大师作品展览馆1000㎡；3、按照国家5A级旅游景区标准相关要求，在迎宾大道北侧配套建设不低于300㎡的游客中心和不低于3000㎡生态停车场；4、宗地自持计容商业物业比例不低于50%。

第六宗

土地位置：大邑县安仁镇集镇区

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 7665.68

用地面积(亩): 11.4985

土地用途: 商业

容积率: 容积率不大于1.0，计入容积率总建筑面积不大于7665.68平方米

起拍价(万元/亩): 115

成交单价（万元/亩）: 115

成交总价（万元）: 1322.3275

楼面价（元/平米）: 1724.9970

竞得者: 61号

溢价率: 0%

计算容积率: 1

建设要求：宗地自持计容商业物业比例不低于70%，且自持年限不低于15年。