本週成都土地市場高潮迭起，繼12月11日旭輝以10100元/㎡的樓面價拿下金牛區宗地後，今日（12月14日）主城區再次拍地。本次共出讓三宗地，三宗地分別位於青羊區蔡橋社區、武侯區紅瓦寺街道以及天府新區興隆湖街道。

看點

青羊蔡橋宗地：臨蔡橋地鐵站與草堂小學子美校區，須移交至少15%的租賃住房；

武侯紅瓦寺宗地：一環旁袖珍地塊，14124元/㎡的起拍樓面價破紀錄；

天府新區興隆湖宗地：產業用地，配建及產業條件苛刻。

土拍現場

基於優越的地理位置，本次土拍吸引了近20家房企參與競拍，堪稱“神仙打架”。

一號宗地：青羊區文家街道辦事處蔡橋社區1、2組，華嚴社區7組，出讓面積共58.0293畝，容積率不大於2.5，最大建築面積9.67萬㎡，為純住宅用地，起拍樓面地價為7779元/㎡。

現場有約8家房企迅速舉牌搶奪，增價迅速。最終，9號房企成都市興光華城市建設有限公司直接加價300元/㎡，宗地以9900元/㎡的樓面地價成交，成交總價9.57億元，溢價率27.27%，並需無償建設並移交不少於14500㎡的租賃住房，佔比約15%。經查詢，成都市新光華城市建設有限公司的股東是成都市城建投資管理集團和青羊區國投建設有限公司。

二號宗地：武侯區紅瓦寺11、13號，一環路南一段16號，出讓面積16.1624畝，計算容積率3.0，最大建築面積3.23萬㎡，為住兼商用地，商業佔比上限為30%，起拍樓面地價為14124元/㎡，這是迄今為止成都土地出讓史上最高的起拍價。

儘管起叫價不低，但仍有多家房企感興趣，競拍耗時近50分鐘，1號、115號房企為主力，85號、111號房企短時加入。最終宗地由1號房企成都陽光城迤達置業有限公司競得，總價5.15億元，樓面地價15940元/㎡，溢價率12.86%。

三號宗地：天府新區正興街道秦皇寺村五組，興隆街道羅家店村二、三組，宗地共114.8775畝，其中計價面積為105.2907畝，可開發體量達31.58萬㎡，為商兼住地塊，商業佔比上限為65%。宗地以1443萬元/畝的單價起拍，樓面地價約4811元/㎡。

最終由CHARMING LAND LIMITED（中糧）底價競得，成交總價15.19億元。該宗地為重大產業項目用地，主要用於建設企業區域總部及商業綜合體。競得企業須自持不低於70%的非住宅項目物業（產業要求見後文）。

一號宗地：至少移交15%租賃住房

一號宗地位於青羊區外光華板塊，光華大道以北。從現場來看，宗地已打圍，內部有少量植被需要清理，地塊形狀比較方正，打造難度不大。

一號宗地位置示意

一號宗地實景圖

地塊周邊的交通路網雖還沒有完全通車，但已基本成型，周邊500米範圍內有多項配套設施：西南側有地鐵4號線蔡橋站，東側與草堂小學子美分校僅一牆之隔，南側緊鄰在建的綠地跨貿港，西側靠近綠地新裡城，宗地北側則還有大片的待開發用地；宗地東側1公里範圍內，有多個住宅小區與商業區。

出讓文件顯示，競得人須在該地塊內無償配建並移交計容建面不低於14500㎡的租賃住房（單套建築面積為60-120㎡）。2017年12月29日，綠城集團競得了青羊區羊犀立交站附近的65畝宗地，成交樓面地價為15600元/㎡，須無償配建並移交24%的租賃住房，項目定名為綠城·鳳起朝鳴。

本次土拍前，2018年青羊區僅拍賣出讓了位於文家街辦馬廠社區的兩宗住兼商用地，樓面地價分別為7859元/㎡和8244元/㎡，兩宗地均為人才公寓用地。

綠城地塊及2018年青羊區已拍賣地塊

一號宗地周邊兩公里範圍內，2017年和2018年分別通過掛牌出讓了一宗商業用地，最近一次土地拍賣是2016年12月28日，綠地集團以6500元/㎡的樓面地競得了295畝住兼商地塊，即如今的綠地新裡城項目所在地塊。綠地新裡城住宅最近一次開盤是今年6月，預售均價約16000元/㎡（含裝修）。

二號宗地：刷新成都土拍史的起拍樓面價記錄

位於武侯區紅瓦寺街道的二號宗地是本場土拍的最大看點——宗地起拍樓面地價為14124元/㎡，創下了成都土地出讓史上的最高起拍樓面價記錄。

成都土拍市場起拍樓面地價TOP10地塊（統計截至2018.12.14）

二號宗地位於一環路南一段外側，與地鐵3號線磨子橋站的直線距離約600米。宗地背靠四川大學，鄰近四川音樂學院和剛建成的城市音樂廳，音樂廳預計將很快投入使用，其規模居全國第三、西部第一。

二號宗地位置示意

宗地的地理位置無須贅述，一環旁+多所高校為本區域創造了成熟、便捷的生活氛圍。不過，該宗地的使用面積較小，僅16.16畝，可操作的空間不大，且單價高，考驗房企的資金實力和操盤能力。目前宗地已打圍，內部無土方建渣等，不過宗地與周邊道路有一定的高差。

二號宗地內部實景圖

二號宗地所在的紅瓦寺片區是武侯區舊城改造的重點區域之一，並規劃有“磨子橋創新創業街區”，力爭打造文化地標。目前宗地周邊均在“動手術”——一環磨子橋下穿隧道正在施工，普利大廈、嘉誼大廈等均在進行外立面修繕，一環路內側的部分老舊房屋正在進行拆除，區域面貌革新指日可待。

二號宗地周邊商業樓正在外立面修繕

近年來，宗地附近無全新項目亮相，學府花園等小區均建於2000年前後，二手房單價在14000元/㎡到25000元/㎡不等，而兩公里範圍內則有望江名門、阿瑪尼公寓、新希望D10天府等高端項目入市。

土地方面，周邊兩公里範圍內的最近一次土地出讓是2017年11月，一宗商業用地成功拍賣，最近一次住宅用地拍賣則是2016年6月29日，新希望集團以9500元/㎡競得的宗地，即如今的新希望D10天府項目。

三號宗地：產業用地，意料之中的底價成交

三號宗地位於天府新區正興街道秦皇寺村五組，興隆街道羅家店村二、三組，夔州路東側，興康二街北側。宗地面積約114.88畝，計價部分為105.29畝，幼兒園用地不納入計價範圍。宗地住宅計容建面不大於總計容建面的35%，競得人須自持非住宅項目物業比例不低於70%，其中須自持商業綜合體全部項目物業。

三號宗地位置示意

這是一宗重大產業項目用地，起拍總價達15.19億元。出讓文件顯示，目前宗地未實施打圍，內部無未拆除的建築物，但有棄土、雜樹等需由競得方自行清理。

作為產業用地，競得方既需要配建市政設施用房、社區服務中心、健身館、衛生中心和幼兒園（規劃班額12個班，學位360個）等配套設施，還需遵行以下產業准入條件：

l 建設建築面積不少於10萬平方米的企業區域總部以及建築面積不少於9萬平方米的國內知名品牌商業綜合體；

l 引進不少於1家的世界500強西南區域總部企業以及不少於50家的與糧油、食品、金融文化創意等相關的企業和機構入駐；

l 項目總投資額不得低於20億元人民幣（不含土地出讓價款和持證準用價款）。

根據相關要求，本宗地開發建設的商品住房須定向租售給天府中心入駐企業和機構的工作人員，本宗地按照產業准入條件引入的企業和機構的工作人員可優先租購。

2018年以來，作為土地出讓“大戶”，天府新區已成交了多宗產業用地，多圍繞在興隆湖周邊。從以往的成交記錄來看，本次三號宗地的底價成交也屬意料之中。