原本計劃出第二篇花花看房。花了一個下午的時間跑盤，看了保利月映庭和招商四季雲庭。但是目前保利月映庭已經暫停報名，樣板間尚未對外公開，而招商四季雲庭剛啟動驗資，樣板間僅僅對驗資客戶開放，我雖然看到了樣板間，但是不能拍照。所以探盤的分享只能暫緩了。
所以，這周開貼對比一下獅山F4項目的優劣吧。
要買房的可以先看看對比，不買房的也可以培養下自己的房商！
中海上賢府，萬科上瑞閣，保利月映庭，招商四季雲庭，獅山最熱的4個樓盤，一手新鮮資料來咯~~
1. 先說地段
排名：中海上賢府>保利月映庭>招商四季雲庭>萬科上瑞閣
理由：
中海上賢府：地鐵3/5號線+學區
預計未來學區可能為新區實小（西校區）+新區一中，距離地鐵3號線與5號線交會站索山橋站步行距離最近。
保利月映庭：地鐵3號線+學區+運河
預計未來學區可能為新區實小（東校區）+新區一中，距離地鐵3號線沙金橋站步行距離較近。
招商四季雲庭：地鐵3/5號線+運河
招商的學區預計是成大實驗小學+學府中學，相較於前兩個項目來說要差一些。
萬科上瑞格：地鐵1號線+初中學區
預計未來是獅山實驗小學+新區一中
中海和保利，地段可以說是旗鼓相當，為什麼把中海上賢府排在保利前面呢？因為保利門口的運河路太窄了，雙機動車道的設置，一路30馬，雖說政府已經公式要進行“運河路拓寬工程”，但是一旦開始修路就更堵了。所以，暫時把中海放在地段第一位。
2. 看小區規劃
排名：保利月映庭>中海上賢府>招商四季雲庭>萬科上瑞閣
先來看一組基礎信息
保利月映庭，容積率2.0，用地面積2.99萬方，127-175平米，一共424戶。公建化立面。
中海上賢府，容積率2.1，用地面積3.19萬方，100-143平米，一共504戶。
招商四季雲庭，容積率2.2，用地面積8.67萬方，2個地塊，95-165平米，一共1538戶。公建化立面。
萬科上瑞閣，容積率2.3，用地面積9.37萬方，2個地塊，107-143平米，一共1740戶。
這些信息怎麼看呢？
保利的戶型面積段偏大，145平米的戶型是主力，所以樓棟的排布相對比較闊一些，樓間距也會更大，改善居住舒適感更好。再加上項目是運河觀光帶，按照政府要求做成公建化立面，外觀的品質和實際的居住舒適度都會更高。
中海的戶型面積段相對偏小，120平戶型是主力，9-19層產品，19層的小高層位於最後排，前面3排都是類洋房，所以相對樓棟的排布要更加密一些，這個從效果圖中也能看得出來。
招商四季雲庭目前在售的左邊地塊，雖然整個項目的容積率只有2.3，但左邊地塊的高層更多，舒適度就相對低一些了。
萬科上瑞閣戶型面積段偏小，107平米戶型是王牌，13-26F的高層產品，高低錯落的分佈，存在一部分樓棟的採光不是那麼好。並且26F高層和9F小高層，本質上就不是一類產品。
為什麼我說公建化立面的住宅更好呢？
公建化立面是近階段政府為了提升城市面貌而對特定位置住宅開發提出的特殊要求，要求建築的南北面必須拉平，也就是說都要求板式樓，不會有一些結構突出來，採光的效果會更好。並且公建化立面的實施要求採用鋁板，鋁板的造價更高，也不容易顯舊。
容積率代表了什麼？
容積率1.0以下，就是別墅用地。現在蘇州市區內已經很少再有容積率這麼低的地塊了。比如，仁恆在姑蘇的新項目“藕前別墅”容積率僅有0.5。
容積率在1.2左右，也是比較“低密度”的，可以做成疊墅產品，或者6-10F的洋房、類洋房，舒適度也非常高。比如園區青劍湖的中海上園灣、碧桂園雲棲安縵、頤和公館就處在這樣的容積率範圍內。
容積率在1.2-2.0左右，可以做洋房+高層的高低配，或者做成18F以下的小高層產品。比如保利月映庭，以及中海上賢府，都處在這樣的範圍內。
容積率在2.5以上，則都會做成26F左右的高層了。
所以說，容積率越低，就代表著建築密度低，採光，私密性也會更好，舒適度也會更高。
3. 看戶型
排名：中海上賢府>招商四季雲庭>萬科上瑞閣>保利月映庭
先看一組基礎數據，為了能夠看得更清晰，我特地做成圖片。數據來源各個項目規劃公示文本。
理由：
在蘇州120平是非常適中的選擇，既可以作為首次置業的選擇，也可以改善置換。所以，這次我們只比較其中120平左右的這個戶型。
怎麼做這個戶型，也體現了每家開發商對於地塊的理解。
為什麼差不多的戶型，中海是120平，而其他幾個項目是127/128平？
中海的120平是11F的小高層，所以得房率更高。保利、招商128平的戶型位於17F的小高層內，由於採用公建化立面，所以得房率相對低一些。
這裡面只有中海上賢府的120平時做了樣板間出來的，招商四季雲庭做了117平米戶型的樣板間，而萬科上瑞閣做了107平戶型的樣板間，保利月映庭的樣板間尚未公開。
點評：
中海上賢府，120平戶型
優勢：典型中海戶型，非常均好，客廳4.1米開間足夠寬，主臥3.7米開間也足夠使用，具有4房功能，作為獨立的書房或者寶寶的活動房也是很不錯的選擇。
劣勢：北側2個房間的進深短，面積小，舒適度不夠。僅有1個房間有飄窗，主臥也沒有飄窗，贈送相對少。
保利月映庭，127平戶型
優勢：1梯1戶，3個房間都有飄窗。
劣勢：餐廳位置非常尷尬，對著廁所，並且北房間相對較小。玄關過道、客餐廳間過道都造成空間浪費。
所以即使做到128平，只做了3房，實際空間尺度也沒有比中海的大，比較遺憾。
萬科上瑞閣，128平戶型
優勢：5.3米橫廳尺度大，中西廚設計，配置中廚導臺，主衛空間較大
劣勢：主臥3.4米開間比較狹窄，餐廳的位置跟保利類似都放在了衛生間門口，雖然增加了牆體遮擋，但也導致了空間變窄。北側房間非常小。
招商四季雲庭，128平戶型
優勢：6.9米橫廳，尺度非常奢侈，超大陽臺，3個房間都有飄窗，主衛可放浴缸，北臥室進深大，可作為正常房間使用。
劣勢：次臥的開間較小，次臥的門洞破壞客廳電視背景牆的完整性，餐廳面積較小。
招商的這個戶型非常厲害，可以說是蘇州都非常少見。128平橫廳能做到6.9米，很多項目只有150平以上的戶型才能配置這樣的尺度。
4. 總結
說了這麼多，好像有的挑似的。
這一批獅山新盤，是18年底/19年初政府拿出來的好地塊，所以地段產品都是非常不錯的，每個項目第一批次也只有200-300多套，非常搶手。
誰先開就買誰吧。
初心剖白，關於作者本人
做頭條的初心，是希望能儘可能消除信息的不對稱。
由於從事房地產行業，所以成為了很多朋友首次置業的會有各種各樣的問題會來找我。我也希望能夠盡己所能，為民服務。
在上一篇《當時那個新城控股，現在怎麼樣了？》有一些朋友會質疑我寫文章的初衷，但所寫下的文字都是出於真情實感，沒有收錢洗地。同時重申我的觀點，個人行為不代表公司行為，希望新城控股能夠挺過來！
閱讀更多 花花說買房那些事兒 的文章
