隨著房地產市場因城施策的實施，以及人才引進結合戶籍政策的導入，房地產市場將不再僅僅依賴於政策端的一紙條文，靈活和分層調配的形勢愈發明顯。在4月19日，中央經濟局會議重申“房住不炒”的調控基調下，房地產市場的發展趨勢再生變數。
結合已發佈2018年財報的TOP30房企市場展望來看，多數房企堅持看好一二線城市的抗風險能力，而對於三四線城市的判斷分化最明顯。陽光城(SZ：000671)董事長朱榮斌在2018年業績會上明確表示，迴歸一二線已是房企共識;旭輝(HK：00884)董事長林中也判斷，2019年一二線樓市穩健且可能會迎來局部微升，三四線城市下降;而包括碧桂園(HK：02007)、榮盛(SZ：002146)等房企則表示看好三四線城市。
在一二線城市政策持續收緊的環境下，部分三四線城市主動推出人才引進策略，再次激發市場活力。在此多變的市場行情下，歷年的市場規律將不再適用，這對於房企而言，也是個新的挑戰。那麼，在新的投資策略上，房企們會如何應對?
一二線城市升溫，政策端加緊收縮節奏
一季度房地產市場回暖之後，部分城市土地市場行情飆升，其中又以二線城市的升溫跡象最為明顯。公開資料顯示，4月23日至25日的3天時間裡，熱點二線為主的城市賣地金額超過780億。其中，武漢成交超過200億，合肥於3月25日一天內，就成交了132億土地出讓收入。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產指出，二線城市人口流動的限制完全放開，又有較好的產業基礎，是房地產行業市場格局調整中的“機會之地。”
以中海地產為例，2018年，其主要於環渤海的二線城市拿地較多，如青島、長春、北京、濟南的拿地規模均達到了百萬以上。其中，青島的新增建築面積更是達到了279萬平米，佔到了總量的16%。
根據已經披露2018年財報的TOP30房企土儲情況來看，2018年新增一二線土儲佔比超過80%的有5家企業，其中，中海地產(HK：00688)一二線城市新增土儲佔比高達92.11%，而其也在發展過程中多次提及，始終堅持佈局一二線的策略不變。
值得玩味的是，萬科(SZ：000002)等房企則以計提存貨準備金額的方式，彰顯了其對三四線市場的態度。萬科年報顯示，2018年存貨跌價準備為23.1億元，共計提12個項目，其中7個位於三四線城市。與此同時，綠城中國(HK：03900)則採取了“已竣工可出售物業減值虧損”的方式，預計三四線市場的項目，虧損額將達到1.2億元。
對於房企如此明顯的城市分化態度，易居研究院智庫重心研究總監嚴躍進向藍鯨房產分析表示，這體現了房企對此類城市後續市場看空的心態。
此外，在一線城市土地市場持續收緊的情況下，加大對二線城市的投資成為不少房企的選擇。如中海地產新增二線城市佔比達77.23%，龍湖集團(HK：00960)新增二線城市佔比高達84.6%，招商蛇口(SZ：001979)、正榮地產(HK：06158)、泰禾集團(SZ：000732)、中國金茂(HK：00817)、融信中國(HK：03301)等房企的土儲貢獻，則大部分源於二線城市。
從市場層面來看，房企們堅守“強二線”與“新一線”戰略並不意外，但從政策層面來看，一二線市場的高溫行情卻未必會持續。4月中旬開始，包括西安、合肥、長沙等城市相繼迎來相關收緊政策。包括西安、合肥均在公積金上做出收緊調整，例如合肥認房認貸、首付提高、二套房貸款最高額度從80萬降至60萬;西安暫停外地公積金提取，結清首次購房貸款後再貸款首付不低於40%等相關調整;而長沙則停止了對二套房的契稅優惠政策。
4月19日，中共中央政治局會議再次重申，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。當晚，住建部即刻表示，已對一季度地價、房價波動幅度較大的城市進行了預警。
熱點三四線城市或成房企戰略要地
在一二線城市政策收緊行情下，房企會否及時轉舵三四線城市?藍鯨房產梳理發現，近年來，隨著城鎮化的不斷深入，三四線城市的定義逐年發生變化，部分熱點三四線城市正在成為房企新的佈局要地。
根據國家統計局數據顯示，3月份70個大中城市房價統計數據中，呼和浩特、貴陽、丹東、大理等三四線城市同比漲幅均超過20%。
藍鯨房產梳理發現，已經披露2018年財報的TOP30房企數據中，有47%的企業三四線新增土儲佔比大於一二線，其中，碧桂園集團主席楊國強更在2018年業績會上明確提出：“長遠看好三四五線市場發展”，而榮盛發展(SZ：002146)2018年的新增土儲中，三四線城市的面積佔比最高，達90%。
此外，據國家發改委在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中指出，要繼續擴大戶籍制度改革力度。文件要求，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
4月期間，就有杭州、寧波、蘇州、呼和浩特等地推出人才新政，且多在落戶及住房補貼等方面給予優待。這為三四線人才引進創造了有利條件。嚴躍進向藍鯨房產分析說，此輪興起於三四線的人才政策和全國各大城市的邏輯一樣，目的在於積極導入優質人才，以優化人口結構和提振經濟發展水平，和樓市無關，但不可否認的是，人才的湧入和迴流，必然會刺激市場需求，影響樓市發展。
因此，這也被業界視為繼“棚改”政策收緊後，三四線城市最大利好。同策研究院分析報告指出，落戶新政將幫助緩解三四線庫存壓力。今年以來，三四線城市銷量普遍下跌，存量有所上漲。部分城市春節後市場開始回暖，如嘉興、東莞。而受預期及棚改力度減弱影響，其他三四線城市價格上漲動力不足，三四線市場去庫存壓力仍然較大。在現階段的市場情況下放寬落戶條件，導入人口需求，對於大部分三四線城市的去庫存有著非常重要的意義。
上海中原地產市場分析師盧文曦向藍鯨房產表示，三四線市場降溫、風險較大已經成為行業共識，但是從頭部房企的表現來看，其在三四線的佈局比重還是較大的，說明三四線市場的危險程度可能要比我們所想象的低一些。
他進一步指出“未來大的城市圈，京津冀、大灣區、長三角一體化等區域的三四線城市極具發展潛力，值得投資。而像大西北等沒有產業、人口淨流出比例大、不屬於城市群範圍的三四線城市，則極有可能踩雷。”
加大三四線城市佈局的TOP30房企
據藍鯨房產不完全統計，已經發布2018年財報數據的TOP30房企中，新增土儲在三四線城市佔比較大的11家上市房企，均在大灣區、長三角等經濟發達區域有不同程度佈局，其中碧桂園新增土儲中大灣區佔比高達32%。
除此之外，融創中國(HK.01918)雖然在一二線市場佔比高達84%，但其也曾表示，會將佈局策略向強三四線拓展，尤其是大灣區周邊，以及輻射廣州、深圳等核心城市的三四線城市的項目。
同時，華潤置地也指出，未來有望向核心城市周邊延伸，有產業支撐的三四線城市將成為良好的土儲補充。
在靈活的市場變動中，如何把握市場先機，考驗著房企的基本功。在2019年“房住不炒”調控政策的持續收緊目標下，哪些房企能在市場調控中勝出，藍鯨房產將持續關注。
閱讀更多 LJ房產 的文章
